（2017）沪01民终1609号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-06-15
案件名称
戴东海诉梁华祥房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
戴东海,梁华祥
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院� � � 事 判 决 书（2017）沪01民终1609号上诉人（原审被告、反诉原告）：戴东海，男，1966年9月28日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：孔海峰，上海市金钟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁华祥，男，1964年12月15日生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：曾梦华，上海创兆律师事务所律师。上诉人戴东海与被上诉人梁华祥因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初15508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人戴东海上诉请求：撤销一审判决第五项，改判支持上诉人原审反诉请求。事实和理由：上诉人承租期间对标的房屋进行了装修，同时安装了锅���、水箱并扩容了燃气，该基建安装合计支出约30万元，该等均为被上诉人梁华祥同意施工，且只使用了一年，如拆除价值大损，被上诉人应予赔偿。被上诉人梁华祥辩称，一审判决正确，要求维持原判。被上诉人梁华祥诉至一审法院，请求判令：1.判令戴东海立即搬离位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX、XX号房屋（以下简称“系争房屋”）；2.判令戴东海支付房屋占有使用费，按每日500元计算，自2016年7月8日起计算至实际搬离系争房屋之日止；3.判令戴东海支付卫生费，以0.42元/平米/月×423.69平米计算，自2012年6月27日起计算至实际搬离系争房屋之日止；4.戴东海支付逾期搬离房屋的违约金5万元；5.判令戴东海支付梁华祥为本案支付的律师费3,000元。一审审理过程中，梁华祥自愿撤回第5项诉请。上诉人戴东海一审提起反诉，请求判令：判令梁华祥支付戴东海装修费用、添附设备费用共计30万元（暂定）。一审法院认定事实：系争房屋权利人为梁华祥，类型为商铺，面积为423.69平方米。2012年6月27日，梁华祥作为甲方，戴东海作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定由戴东海承租系争房屋，租期自2012年7月8日至2016年7月7日，租金为每年18万元。合同约定付款方式为先付款后住，付六个月租金，押金1.4万元。乙方必须在租金到期前3个工作日内付清下半年房租费，否则按违约处理。甲方有权收回房屋，房屋内的一切装潢设施全归甲方所有。在乙方租房时产生的卫生费，及其他费用由乙方承担。甲乙双方在本协议书签订后不得违约，如有一方违约，由违约方赔偿另一方5万元。合同另对其他相关事宜进行了约定。2016年4月11日，梁华祥向戴东海发送一份落款日期为2016年4月10日的函���，载明双方之间的租赁合同将于2016年7月7日到期，到期后梁华祥不再向戴东海出租，望戴东海予以配合。一审审理过程中，梁华祥提供《上海市松江区半岛花园物业服务合同》一份、案外人上海XX有限公司出具的《证明》一份及物业费发票一组，证明商业用房的物业费收费标准为2.2元/平米/月，其中包含0.42元/平米/月的商铺卫生费。且租赁期间内的物业费均系由梁华祥缴纳。对此，戴东海表示同意承担未过诉讼时效部分的卫生费。对于0.42元/平米/月的计算标准不予认可，但未提供任何反驳证据。审理过程中，戴东海提供《收条》一份，载明“XX浴室”总价51万元。甲方由案外人沈某签字，乙方由戴东海签字，落款日期为2012年6月26日。证明戴东海系从案外人沈某手中将“XX浴室”受让而来，且次日与梁华祥签订了本案中的租赁合同。梁华祥质证称��真实性有异议，且与本案无关。审理过程中，戴东海提供发票及收款收据一组，证明其为经营浴室，2015年6月到9月期间改造锅炉、扩容燃气所支出的费用。其中煤气的扩容费都是需要业主去申请的，故可以看出梁华祥对戴东海升级锅炉是知情的。梁华祥对于开通煤气的发票予以认可，其确实去开通过煤气，但开通煤气是为戴东海烧饭用的，对于改造锅炉其并不知情。对于其余发票梁华祥认为与本案无关。审理过程中，梁华祥同意将收取的押金1.4万元用以抵扣戴东海所欠的房屋占有使用费。双方确认梁华祥于2016年8月2日因本案诉至法院。以上事实，有《房屋租赁合同》、通知函、上海市房地产权证、《证明》、《上海市松江区半岛花园物业服务合同》、收条、发票、收据及当事人陈述等证据予以证明，法院予以确认。一审法院认为：双方之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，当属有效。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。现双方之间的租赁合同期限已于2016年7月7日届满，戴东海应当返还系争房屋。故对于梁华祥要求戴东海搬离系争房屋的诉请，法院予以支持。因戴东海逾期搬离，属于违约，应承担相应的违约责任。对于梁华祥主张的违约金5万元，显属过高，在梁华祥未提供证据证明其具体损失的情况下，法院酌情将违约金调整为1.4万元。合同到期后，戴东海未及时返还系争房屋，梁华祥参照合同约定的标准向戴东海主张房屋占有使用费，于法无悖，且戴东海对于梁华祥主张的房屋占有使用费的计算标准无异议，故法院对此予以支持。对于梁华祥主张的卫生费，法院认为，按照合同约定，戴东海应承担履行租赁合同期间的卫生费。梁华祥按0.42元/平米/月的标准主张卫生费，提供了物业公司出具的《证明》予以佐证，戴东海虽不予认可，但未在法院指定的期间对此提供相应的反驳证据。故法院对于梁华祥主张的标准予以确认。对于戴东海提出的关于诉讼时效的辩称意见，法院认为，本案中，在租赁期间内，包含卫生费在内的物业费均由梁华祥缴纳，梁华祥未提供证据证明其在本案诉讼前曾向戴东海主张过该卫生费。根据相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。本案中，梁华祥于2016年8月2日向法院提起诉讼，故2014年8月3日之前的卫生费已超过诉讼时效，梁华祥主张此前的卫生费，法院不予支持。戴东海应支付梁华祥自2014年8月3日至实际搬离系争房屋之日止的卫��费。对于戴东海的反诉请求，法院认为，本案中，双方之间的租赁合同期限已届满，戴东海对系争房屋的装饰装修投入已在租赁期限内分摊完毕，故其要求梁华祥予以赔偿没有合同及法律依据，法院不予支持。关于戴东海已支付的租房押金1.4万元，梁华祥表示愿意将该押金用以抵扣戴东海所欠的房屋占有使用费，法院予以确认。一审法院审理后，依照《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，于二〇一六年十二月十三日作出判决：一、戴东海于判决生效之日起十日内搬离上海市松江区XX镇XX路XX弄XX、XX号房屋；二、戴东海于判决生效之日起十日内支��梁华祥房屋占有使用费（按每日500元计算，自2016年7月8日起计算至实际搬离上述房屋之日止，已付押金14,000元可在此款项中予以抵扣）；三、戴东海于判决生效之日起十日内支付梁华祥卫生费（按每月177.95元计算，自2014年8月3日起计算至实际搬离上述房屋之日止）；四、戴东海于判决生效之日起十日内支付梁华祥违约金14,000元；五、驳回戴东海的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,050元，减半收取525元，反诉案件受理费2,900元，合计诉讼费3,425元。由梁华祥负担275元（已付），由戴东海负担3,150元（已付2,900元，剩余250元于判决生效之日起七日内交付法院）。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人戴东海与被上诉人梁华祥签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人按约全面履行。查本案上述租约租期已届满，双方租赁合同关系依法应终止履行，原审据此判决上诉人作为承租人返还租赁房屋等并无不当，双方亦无异议，本院应予维持。本案的争议焦点在于上诉人承租期间增设的锅炉等设备被上诉人是否应予折价赔偿。根据现有证据，该等设施设备并非与租赁标的房屋形成不可分割之附合，上诉人返还标的房屋时有权拆除、搬离之，上诉人强制要求被上诉人取得该等设备并就此赔偿显然缺乏法律依据；应该指出，合同履行期间，即使被上诉人知晓该设备等的安装，亦与其合同终止后承担设备价值赔偿义务缺乏基本的逻辑及法律因果联系，上诉人该等请求缺乏事实及法律依据，本院难予支持。另关于装修价值在双方无特别约定情况下，应推定为在合同租赁期内摊销完毕，被上诉人亦无另行赔偿之法律依据。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人戴东海的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,800元，由上诉人戴东海负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 王振伟审 判 员 刘 佳二〇一七年四月二十一日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……