（2017）沪02民终1843号

裁判日期: 2017-04-21

公开日期: 2017-05-02

案件名称

陈静与杨超合同纠纷二审民事判决书

法院

上海市第二中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈静,杨超

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第二中级人民法院民事判决书（2017）沪02民终1843号上诉人(原审原告)：陈静，女，1979年7月25日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：廖志雄(系陈静丈夫)，男，1974年2月15日出生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审被告)：杨超，男，1989年2月3日出生，汉族，住上海市。上诉人陈静因与被上诉人杨超合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初18723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈静上诉请求：撤销一审判决，依法改判，解除陈静与杨超之间签订的《上海市公有住房承租权转让合同》(以下简称“公房承租权转让合同”)，杨超赔偿陈静房屋升值损失人民币(以下币种均为人民币)500,000元、违约金180,000元、中介费5,000元、2016年7月和8月在外租房租金损失8,400元，杨超返还陈静定金20,000元。事实和理由：杨超擅自将上海市广灵一路广中五村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)转让给案外人，导致双方就系争房屋签订的公房承租权转让合同无法继续履行，陈静已经按约履行了自己的义务，因杨超违约导致陈静的损失，杨超应当承担赔偿责任。一审法院认为双方之间的合同因生效条件未成就而未生效，但依据法律规定，杨超为自己的利益不正当的阻止了双方签订的合同生效条件成就，应视为合同条件已成就，故杨超与陈静之间的合同已经生效。根据双方签订的合同约定，陈静支付的20,000元定金于2016年4月9日已转为房款的一部分，且从合同约定的最晚交房日期至本案一审判决日期跨时6个月，陈静向杨超主张2016年7月、8月两个月的房屋租金损失合情合理，一审法院以陈静仅支付了少量定金，且合同约定的最晚交房日期在2016年8月中旬前后为由，对陈静主张的房屋租金损失不予支持，是错误的。中介方在居间过程中没有过错，陈静的中介费损失应由杨超承担。一审法院认定事实不清，适用法律不全，请求二审法院撤销一审判决，依��改判支持陈静的上诉请求。杨超辩称，不同意陈静的上诉请求。杨超同意返还定金，中介费陈静支付给中介公司，陈静不应要求杨超承担该损失。杨超与陈静约定最晚在2016年7月30日办理过户手续，由交易中心出具房地产权证后10日内杨超交付系争房屋，故陈静没有理由向杨超主张2016年7月、8月的租金损失。杨超与陈静之间的房屋买卖合同没有履行，杨超、陈静及中介方均有过错，违约责任没有理由由杨超一人承担。请求驳回上诉，维持原判。陈静向一审法院起诉请求：1.要求杨超继续履行双方就系争房屋签订的公房承租权转让合同；2.要求杨超支付陈静违约金180,000元；3.要求杨超赔偿陈静中介费5,000元；4.要求杨超支付陈静在外租房费用8,400元。诉讼过程中，陈静变更诉讼请求为：1.要求判令解除双方签订的公房承租权转让合同；2.要求杨超赔偿��静房屋升值损失500,000元；3.要求杨超赔偿陈静违约金180,000元；4.要求杨超赔偿陈静中介费5,000元；5.要求杨超赔偿陈静2016年7月和8月在外租房的租金损失8,400元；6、要求杨超返还陈静定金20,000元。一审法院认定事实：系争房屋原承租人为杨超，独用租赁部位为房间(使用面积14.77平方米)、阳台(使用面积2.86平方米)及灶间(使用面积3.81平方米)，公用租赁部位为二层卫生间1。2016年4月9日，经上海我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称“我爱我家”)居间介绍，杨超作为甲方(转让方)、陈静作为乙方(受让方)，双方在我爱我家签订公房承租权转让合同1份，约定根据《上海市公有住房差价交换试行办法》等规定，甲方将其承租的系争房屋承租权转让给乙方，转让价格为900,000元；甲、乙双方自本合同签订之日起30日内持本合同及规定的材料至交易中心办理系��房屋承租权转让手续；自交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》(以下简称“《通知书》”)之日起30日内，持有关材料向系争房屋的出租人或出租人委托的物业公司办理公有住房租赁关系的变更手续，甲方自系争房屋租赁关系变更手续办妥后7日内腾空系争房屋并交由乙方进行验收交割；本合同生效后，甲、乙双方按规定各自承担应缴纳的税费。合同第九条第3款约定：乙方如未按合同约定的期限付款，应向甲方支付违约金，按照逾期未付款日万分之四，自应付款之日的次日起计算至实际付款之日止；逾期付款超过15日，甲方可单方面解除本合同并应书面通知乙方，乙方除应向甲方支付15日的违约金外，还应当承担系争房屋总价款20%的违约金。合同第十条第3款约定：甲方如未按合同约定的期限将系争房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，按照��方已付款日万分之四，自系争房屋应交付之日的次日起计算至实际交付之日止；逾期交付超过15日，乙方可单方面解除合同并应书面通知甲方，甲方除应向乙方支付15日的违约金外，还应支付系争房屋总价款20%的违约金。合同第十二条约定：本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《通知书》之日起生效。补充条款约定：甲、乙双方于2016年7月30日之前至交易中心办理过户手续；甲方于交易中心出具以乙方为权利人的系争房屋《上海市房地产权证》后10日内将系争房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)；甲方承诺于过户之前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续；若一方未按本合同约定全面履行义务，甲方应按本合同第十条第3款约定的违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款约定的违约金比例承担违约责任。合同附件二约定：乙方于2016年4月9日支付甲方定金20,000元，该定金于签订合同当日转为房款的一部分；待双方办理过户当日，乙方将房款860,000元直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款凭据；尾款20,000元于交易中心出具以乙方为权利人的系争房屋《上海市房地产权证》且双方对系争房屋进行交接并签署物业交验单后当日，由乙方直接支付给甲方。当日，陈静向杨超支付定金20,000元。2016年6月17日，陈静向我爱我家支付佣金5,000元。同日，陈静、杨超至交易中心申请办理系争房屋承租权转让登记手续，因系争房屋上设有案外人蒋某某与杨超签订的租赁合同备案登记，并且陈静、杨超就房款的支付方式产生争议致当日未能办理登记手续。杨超于当日向虹口区房地产登记部门申请注销系争房屋租赁合同文件登记。次日，陈静、杨超再次至交易中心，因系争房��所设租赁合同备案登记注销手续未完成，并且双方仍未能就房款的支付方式达成一致，导致系争房屋承租权转让登记手续依旧未能办理。2016年6月20日，陈静向杨超发出《关于敦促履行公有住房承租权转让合同的催告函》，称由于杨超拒绝按照合同约定履行，导致2016年6月17日、6月18日两次至交易中心均未能办理系争房屋承租权转让登记手续，陈静已将购房款880,000元准备好，敦促杨超于2016年7月30日前与陈静共同至交易中心办理登记手续，否则将依法追究杨超的违约责任。后，杨超发信息回复陈静，主要内容为：1、合同未明确约定需要资金监管3年，中介在陈静交付定金时就称走物业不需要资金监管，杨超在签订合同时对需要资金监管3年毫不知情；2、杨超本想完成此次交易；3、杨超已签订房屋买卖合同，另行购房，需使用系争房屋的转让款支付��房款，如资金监管三年，会导致杨超无法支付购房首付款，构成违约，故杨超不能接受资金监管的方式；4、基于以上原因，杨超决定不再将系争房屋承租权转让给陈静，愿与陈静协商解决；提醒陈静注意合同第十二条的约定；杨超认为对此双方都无责任，原因在于合同约定不明；5、如陈静起诉导致杨超延期转让系争房屋承租权，造成杨超下一笔交易的违约损失，杨超将保留提起反诉的权利。我爱我家工作人员李晓庆于2016年6月27日发信息给陈静之夫廖志雄，告知其杨超希望与其协商处理系争房屋事宜，希望双方坐下协商。廖志雄于当日回复：“怎么协商？我要买他的房，他不卖，前面我们已经谈了几次，还要怎么弄，有话就直说，不要绕圈，浪费大家的时间。”李晓庆于次日询问：“那您打算怎么处理啊，房东那边过户肯定是要拿到钱的。”廖志雄回复：“我是要过户的呀，资金监管那不是我的事。”2016年7月23日，李晓庆再次询问廖志雄是否已起诉，并告知廖志雄：杨超方明确钱不到账不卖房子。廖志雄回复：“好的，我知道了，那只好叫法院来判。”当日，李晓庆再次发信息给廖志雄，言明再次与杨超联系过，杨超称钱不到账其没法办理转让登记手续。因合同约定的办理转让登记手续的日期已超过，李晓庆于2016年7月31日再次发信息向廖志雄询问。2016年8月6日，杨超将系争房屋承租权以850,000元的价格转让给案外人马某。嗣后，交易中心审核确认系争房屋受让人为马某，系争房屋系受让取得。2016年8月15日，杨超在系争房屋退房单上签字，该退房单载明：退房原因差价换房，退房日期2016年8月15日。一审审理中，杨超申请我爱我家工作人员戚永永出庭作证。戚永永当庭陈述如下内容：陈静、杨��于2016年4月9日签订合同时口头约定通过物业过户；双方分别于2016年6月17日、6月18日两次至交易中心办理转让登记手续，由于交易中心告知公房承租权转让需要资金监管，三年之内不得提取现金，只有购房后凭购房契税凭证才可取出，而杨超需要将转让款用于支付购房首付款，故不同意资金监管，加之系争房屋上登记有租赁合同，导致未能办理过户；此后，我爱我家经理李晓庆通过短信与双方进行沟通，陈静表示愿意配合，但是需要通过交易中心要求的资金监管的方式操作，杨超则要求拿到转让款，不同意资金监管，此后，陈静一方就不肯来协商此事了；此前，该中介都是通过物业进行公房承租权转让的，具体如何操作其并不清楚。陈静、杨超对于该证人证言均无异议。关于转让款的支付方式一节事实，陈静陈述，签订合同时，我爱我家曾提及资金监管��宜，但表示可以通过走物业的方式转让；双方约定此次转让，陈静总共支付915,000元，其中，900,000元为转让款，10,000元为中介费，5,000元为其他费用；过户当日转账给杨超860,000元，但在交易中心，杨超听说只能资金监管，就不同意了。杨超陈述，双方签订合同时，我爱我家许诺可以通过走物业的方式避免资金监管，杨超可以直接拿到转让款，但是陈静需要额外承担一笔3,000元左右的费用，陈静当时同意承担，双方合同也约定转让款直接支付给杨超，但在交易中心，陈静不同意承担前述3,000元费用，所以交易中心工作人员告知如果物业不到场就必须资金监管，加之系争房屋上登记有租赁合同，导致双方未能申请办理转让登记手续。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或��解除合同。陈静、杨超签订的公房承租权转让合同系双方当事人真实意思表示，该合同自2016年4月9日双方签字之日起成立。根据《上海市房屋租赁条例》第三十八条的规定，承租人转让公有住房承租权应事先征得出租人和本处有本市常住户口的共同居住人的书面同意。根据合同第十二条约定，该合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《通知书》之日起生效。然双方在向交易中心申请办理转让登记手续时，对于转让款是否通过资金监管的方式支付发生争议，导致未能送件，《通知书》未能出具，故合同约定的生效条件并未成就，该合同未生效。陈静认为该合同自双方签字即生效缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。因该合同并未生效，陈静要求解除合同并要求杨超按照合同约定承担违约金缺乏法律依据，法院难以支持。根据《上海市公有住房差价交换试行办法��第十八条规定，当事人有偿转让公有住房承租权的，房地产交易管理机构应当将其转让所得价款存入公有住房所在地的区、县房地产管理部门指定的银行，由银行开具购房存款单；购房存款单应当专项用于购买商品住房或者其他住房，3年之内不得兑取现金；当事人购买商品住房或者其他住房的，有关银行应当按照购房合同的约定，将购房存款单的款额转移支付。本案中，双方口头约定通过走物业的方式规避上述资金监管规定，合同中也约定双方办理过户当日陈静将860,000元房款直接支付给杨超，双方的上述约定与公房管理部门的规定相冲突，导致双方在合同履行过程中发生争议，发生争议后双方也未能协商一致，合同未能继续履行。双方在缔约时均存在过失，应当分摊所造成的损失。关于陈静主张的中介费损失5,000元，合同法规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，所谓促成合同成立，应当理解为促成合同合法、有效的成立，否则居间人不能请求支付报酬。本案中，陈静、杨超之间的合同并未生效，故陈静已支付的佣金可另行向中介公司主张，其要求杨超赔偿佣金缺乏依据，不予支持。陈静还要求杨超赔偿房屋升值损失500,000元及2016年7月、8月租金损失8,400元，对此，法院认为，双方之间的合同并未生效，即便合同生效，陈静也仅支付了少量的定金，并且合同约定的最晚交房时间在2016年8月中旬前后，陈静主张2016年7月及8月全部租金损失缺乏依据，现杨超同意返还陈静定金20,000元并补偿陈静20,000元，足以弥补杨超因缔约中的过失所应分担的损失，与法不悖，法院予以照准。判决：一、自判决生效之日起十日内，杨超双倍返还陈静定金40,000元；二、陈静的其余诉讼请求，不予支持。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈静与杨超签订的公房承租权转让合同中明确约定，该合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《通知书》之日起生效，因此，该公房承租权转让合同为附生效条件的合同，合同自条件成就时生效。但根据查明事实，在向交易中心申请办理转让登记手续时，双方对房款的支付方式始终未能达成一致，致使实际未能送件，《通知书》未能出具，因此该合同约定的生效条件未成就，双方之间的公房承租权转让合同并未生效。据此，一审法院对陈静要求解除合同并要求杨超按照合同约定承担违约金的诉请不予支持，并无不妥。陈静上诉主张系因杨超为自己的利益不正当地阻止了合同生效条件的成就，与事实不符，且陈静亦未提供证据证明其主张，��此，陈静主张合同生效条件视为已成就、双方之间的合同已经生效，依据不足，本院不予采纳。一审法院依据查明事实，认为陈静与杨超在缔约过程中均存在过失，应当分摊所造成的损失，并无不当；一审认为杨超双倍返还定金20,000元足以弥补杨超因缔约过失所应分担的损失，亦无不妥。相关理由一审均已作充分阐述，本院不再赘述。现陈静上诉坚持要求杨超赔偿房屋升值损失500,000元、租金损失8,400元、中介费损失5,000元，缺乏事实与法律依据，对其主张本院不予支持。综上，陈静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,734元，由陈静负担。本判决为终审判决��法官助理张黎明审判长　　刘海邑审判员　　高　胤审判员　　彭　浩二〇一七年四月二十一日书记员　　朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 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