（2017）沪01民终1616号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-06-05
案件名称
王善坤诉周萍房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王善坤,周萍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终1616号上诉人（原审被告）:王善坤,男，1973年1月3日生,汉族,住上海市松江区。委托诉讼代理人：曹吉洋，上海松沪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周萍,女,1981年4月15日生,汉族,住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周建东（系周萍之父），1948年5月8日生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。上诉人王善坤因与被上诉人周萍房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初19019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王善坤的委托诉讼代理人曹吉洋，被上诉人周萍及其委托诉讼代理人周建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王善坤上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请。事实和理由：上诉人并没有故意拖延或者不及时提供相关材料导致无法办理过户，不能过户的原因是上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）上仍有银行及案外人的借款抵押登记未能涤除，而被上诉人当时支付的房款不足以清偿案外人的债权，被上诉人对此是明知的。并且，双方约定的过户期限之后，被上诉人并没有按约向上诉人进行催告办理过户手续，也没有选择解除买卖合同，可以证明被上诉人默认并选择对约定办理过户的期限进行了变更，故上诉人并没有构成违约，不应赔偿违约金。被上诉人周萍辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。周萍向一审法院起诉请求：王善坤向周萍支付违约金241,500元（人民币，下同）。一审法院认定事实：2014年9月3日，周萍作为购买方（甲方）与王善坤作为出售方（丙方）在案外人上海市XX事务所（乙方）的居间下签订《委托购买意向书》一份，约定甲方委托乙方购买丙方涉案房屋，总价款1,640,000元。协议另对其他事宜进行了约定。同日，周萍向王善坤支付购房定金15,000元。2014年9月4日，周萍作为买受人（乙方）与王善坤作为卖售人（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方购买甲方涉案房屋，建筑面积105.89平方米，转让价款1,400,000元，支付方式：1、乙方于2014年9月4日支付甲方房款360,000元（含定金15,000元），该笔款项甲方必须专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意；2、乙方于2014年9月15日支付甲方房款440,000元；3、乙方于银行收到该房屋抵押他项权利证明以银行贷款的形式向甲方支付房款600,000元。合同第六条约定，在2014年10月25日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……甲方承诺，在乙方或委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任……第十条约定，……甲方逾期未交付房地产，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款的0.05%作为逾期违约金，合同继续履行……合同补充条款（一）第7条约定，款清交房，款清后返租一年时间，租金2,000元/月。合同另对其他事宜进行了约定。上述合同签订当日，周萍、王善坤签订《房屋买卖合同的补充协议》一份，约定涉案房屋的实际总价为1,640,000元，双方同意以1,400,000元为房屋总价，周萍另需于签约当日支付王善坤240,000元为该房屋的相关补偿。合同签订后，周萍于2014年9月4日向王善坤支付585,000元；于2014年9月14日支付450,000元；于2015年12月23日支付230,000元；于2016年1月18日支付340,000元；于2016年1月27日支付10,000元；余款10,000元与王善坤返租房屋的部分租金相抵扣。另查明，2000年11月28日，王善坤被核准登记为涉案房屋权利人，建筑面积105.89平方米。2012年10月31日，中国银行股份有限公司上海市闵行支行被核准登记为涉案房屋的抵押权人，最高债权限额为60万元。该抵押贷款于2016年1月18日结清。2013年10月18日，案外人孙某被核准登记为涉案房屋的抵押权人，债权数额为500,000元。截至2015年11月30日，该抵押登记尚未涤除。2014年10月25日，周萍缴纳涉案房屋契税22,300.50元。2016年1月27日，周萍、王善坤向上海市松江区房地产交易中心申请办理涉案房屋的过户手续，周萍于2016年2月16日被核准登记为涉案房屋的权利人。一审审理中，王善坤向法院提交银行交易明细一组，证明其返租涉案房屋后，通过微信转账方式累计支付周萍租金71,000元。周萍对此并无异议，但认为租金与逾期交房违约金属于两个不同的法律关系，不应混淆。一审法院认为，本案《上海市房地产买卖合同》中约定了房价为1,400,000元，而周萍、王善坤之间签订的委托购买意向书及补充协议中又约定房屋实际总价为1,640,000元，据此，法院认定周萍、王善坤真实的交易价格应为1,640,000元。该《上海市房地产买卖合同》中有关房屋价款的约定，显然是为了逃避国家税收，已侵害到了国家利益，故该合同中房屋价格条款应为无效条款。关于该合同及补充协议的其他条款内容，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效，周萍、王善坤均应恪守履行。周萍按约支付了购房款，但王善坤未及时涤除房屋上之抵押登记，故双方无法按照合同约定于2014年10月25日前办理房屋过户手续，王善坤违反合同约定理应承担相应违约责任，故周萍主张王善坤以1,050,000元为基数按日万分之五支付至实际申请过户之日即2016年1月27日止的违约金，符合双方合同约定，并无不当，法院予以支持，但违约金起算时间应自逾期申请过户之日即2014年10月26日起算，故王善坤应付的违约金金额为240,975元。关于王善坤辩称的双方未就抵押涤除时间进行明确约定，故王善坤不存在违约。法院认为，王善坤作为出售方应确保涉案房屋在双方约定的申请过户日期符合可以过户的条件，现因王善坤拖延还贷导致过户逾期,已构成违约,故王善坤的上述辩称意见，法院不予采纳。关于王善坤认为合同约定的违约金数额过高要求法院进行调整的问题。法院认为，双方约定的逾期过户违约金条款系双方真实意思表示，王善坤亦未提供充分的证据证明违约金金额过高，故王善坤的该项主张无法成立，法院不予支持。一审法院审理后作出判决：王善坤于判决生效之日起十日内支付周萍违约金240,975元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,922.50元，减半收取2,461.25元，由周萍负担4元，由王善坤负担2,457.25元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，除涉案房屋价款的约定外，上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点是上诉人是否构成逾期过户违约而应承担相应的违约责任。在合同的履行过程中，被上诉人按约支付了购房款，而上诉人未能在双方约定的过户期限前涤除涉案房屋上的抵押登记，直接导致双方无法办理过户手续，显属违约，上诉人理应就此按约承担违约责任。上诉人主张被上诉人对涉案房屋的权利状况是明知的，但无论被上诉人在签订合同时是否知晓涉案房屋上的抵押状况，均无法改变上诉人违约的事实，亦不能成为上诉人免责的事由。上诉人另抗辩被上诉人未行使合同解除权表明其默认对过户期限进行了变更，亦明显缺乏事实及法律依据，本院不予采信，被上诉人作为守约方，有权选择要求上诉人承担包括继续履行、支付违约金等在内的违约责任。一审据此判令上诉人按照买卖合同中的约定赔偿被上诉人逾期过户违约金，于法不悖，本院予以支持。综上所述，王善坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,922.50元，由上诉人王善坤负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 郑卫青审判员 杨斯空二〇一七年四月二十一日书记员 赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”