（2017）沪0106民初4844号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-09-19
案件名称
徐陈兰与上海金曦乐器有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐陈兰,上海金曦乐器有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初4844号原告：徐陈兰，女，1971年7月3日出生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：王岩，上海王岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：全彦，上海王岩律师事务所律师。被告：上海金曦乐器有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：王春海，职务董事长。委托诉讼代理人：彭伟。原告徐陈兰与被告上海金曦乐器有限公司(以下简称金曦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告徐陈兰的委托诉讼代理人王岩，被告金曦公司的委托诉讼代理人彭伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐陈兰向本院提出诉讼请求：1、被告搬离上海市静安区平型关路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，将上址房屋返还原告；2、被告支付原告至2017年2月11日的房屋使用费198,000元；3、被告支付原告2017年2月12日至实际返还房屋之日止的房屋使用费，按1,466.67元/日计算；4、被告支付原告违约金66,000元；5、被告支付原告物业费，按792.70元/月计算，计算至被告实际返还房屋之日止。事实和理由：2012年7月20日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，约定自2012年8月12日至2016年8月11日，原告将名下的系争房屋租赁给被告，被告每月应支付22,000元的租赁费，三个月一付，于每期首月的7日前支付，租赁期间的水、电、煤气、电话费及物业管理费均由被告承担，并按单据如期缴纳。原告依约全面履行了合同义务，但被告长期以来拖欠房屋租金、物业费、水电费，原告沟通多次但均无改善。现合同已经到期，原告要求被告迁出系争房屋，但被告拒绝迁出，已侵害了原告的合法权益。故请求法院支持原告的诉讼请求。被告金曦公司辩称，希望继续承租系争房屋，但原告如坚持返还房屋，因被告承租房屋系开设音乐教室，希望给予搬迁一定时间，让被告另行找房。合同到期前，被告就提出想要续租，原告也同意就续租进行协商，原告提出在适当增长租金的情况下与原告代理人进行沟通，为此被告还在2016年11月去了原告浙江家里与原告协商。原告当时要求增加租金并要求被告保证不再拖欠租金，其他条款由原告代理人与被告协商。但之后原、被告在诉前调解并未达成一致，所以不同意按照双倍的使用费标准支付，同意参照租金标准支付使用费。不同意支付违约金，被告没有违约。合同到期后双方还在就续租进行协商，且原告一直没有向我方明确表示不再续租。每月物业费为792.7元，物业费已经支付至2016年12月。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为原告。2012年7月20日，原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)就系争房屋签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租系争房屋，租赁期限为四年自2012年8月12日起至2016年8月11日；租金每月22000元，按三个月为一期支付，第一期租金应于2012年7月20日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的7日前；租赁保证金22,000元；租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话(通讯费)等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳，物业管理费由乙方承担，并按单如期缴纳；租赁期限届满时，双方如不续租的，乙方在返还房屋时有权将其对房屋的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将该装修无偿赠与甲方；除双方续租外，乙方应在租赁期限届满后三日内，将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置。若逾期返还房屋的，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的二倍向甲方支付房屋占用期间的使用费；合同生效后，双方应当诚意履行。如任何一方未按合同约定履行，合同另有特别约定相关责任的，从其约定；合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的三倍；租赁期满，凭工商注销营业执照号，结清押金款。2016年8月15日，原告委托律师向被告金曦公司及法定代表人王春海发送了《通知函》，表示系争房屋的租赁合同到期后，要求被告立即搬离并支付相关费用。2016年9月5日，原告方再次致函被告及其法定代表人，表示不再与被告就系争房屋进行续租，并要求被告于2016年9月11日之前完成搬迁。2016年9月12日，被告金曦公司的法定代表人王春海曾书写字条，表示“搬家需要一个月时间，10月12日搬，房租水电、物业照付”。审理中，原、被告确认，被告曾支付租赁保证金22,000元。在租赁合同期限届满后，被告共计支付房屋使用费66,000元。原告表示，现系争房屋内被告未进行工商登记，物业费被告实际付至2016年12月底。被告确实曾与原告代理人沟通过续租事宜，但代理人要求被告自行与原告本人协商，后原告本人坚持不再续租。关于被告需支付的水电费，因数额尚未最终确定，故原告保留诉权，另行主张。被告表示，签订合同时并未看清条款。被告承租房屋时是毛坯状态，被告进行了装修，现原告要求被告迁出并拆除装修是不合理的。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现双方签订的租赁合同已经到期，原告明确表示不再续租，要求被告迁出系争房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，应于支持，对于实际迁出的时间，因原告已多次向被告表示了不再续租的意愿，本院将结合本案实际情况予以确定。根据合同约定，被告应在租赁期限届满后三日内，将房屋返还原告，如被告逾期返还房屋的，则每逾期超过一日，须按日租金的二倍向原告支付房屋占用期间的使用费。现原告要求自2016年8月12日起算逾期腾房的使用费缺乏合同依据，根据合同约定，被告应于2016年8月14日前返还房屋，故逾期腾房的使用费应从2016年8月15日起算。现双方确认，被告在合同期限届满后，曾支付过房屋使用费66,000元，原告亦已在诉请中扣除该款项，本院予以认可。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原告认为被告未按时返还房屋，存在违约。对此，本院认为合同约定的违约金条款实为合同履行期间出现违约行为时，违约方需支付违约金的情况，现双方的租赁合同已经到期，不应适用该条款，且被告需按合同约定日租金的双倍支付逾期腾房的使用费，已弥补了原告的损失。原告虽表示被告曾拖延支付租金，但并未以此要求被告承担违约责任，应视为原告已谅解了被告拖延支付租金的行为。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于物业费，双方均确认，被告已支付至2016年12月底，故被告还应根据合同约定承担自2017年1月至实际迁出之日的物业管理费。现原告确认，被告未在系争房屋内注册工商字号，故被告缴纳的保证金应按合同约定返还，但应优先抵扣被告欠付的各项费用。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海金曦乐器有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬离上海市静安区平型关路XXX号房屋(含物品)，将上址房屋返还原告徐陈兰；二、被告上海金曦乐器有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告徐陈兰支付2016年8月15日至2017年2月14日的房屋占有使用费198,000元；三、被告上海金曦乐器有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告徐陈兰支付2017年2月15日至实际返还上址房屋之日止的房屋使用费，按照1,466.67元/日的标准计算；四、被告上海金曦乐器有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告徐陈兰支付2017年1月至实际返还上址房屋之日的物业管理费，按照792.7元/月的标准计算；五、原告徐陈兰应于本判决生效之日起十五内退还被告上海金曦乐器有限公司租赁保证金22,000元，该款应优先抵扣被告上海金曦乐器有限公司欠付的其余费用；六、驳回原告徐陈兰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2,630元，由原告徐陈兰负担657.5元,被告上海金曦乐器有限公司负担1,972.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 缪为军二〇一七年四月二十一日书记员 龚 胤附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关注公众号“”