（2016）湘0211民初2369号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-10-12
案件名称
原告黄昌韬诉被告株洲红星商业管理有限公司、株洲新安居置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
株洲市天元区人民法院
所属地区
株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄昌韬,株洲红星商业管理有限公司,株洲新安居置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国担保法》：第六条，第十九条，第二十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0211民初2369号原告黄昌韬，男，1989年7月4日出生，汉族，湖南省株洲市人。两原告委托代理人刘静，湖南火炬律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为放弃、承认、变更诉讼请求，代为进行和解、调解，代为签收相关法律文书等）。两原告委托代理人殷进文，湖南火炬律师事务所律师，代理权限为特别授权，（即代为放弃、承认、变更诉讼请求，代为进行和解、调解，代为签收相关法律文书等）。被告株洲红星商业管理有限公司。法定代表人邱杰浪，系公司董事长。被告株洲新安居置业有限公司。法定代表人涂棋伍，系公司董事长。委托代理人肖淑蓉，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为放弃、承认、变更诉讼请求，代为进行和解、调解，代为签收相关法律文书等）。原告黄昌韬与被告株洲红星商业管理有限公司（以下简称红星管理公司）、株洲新安居置业有限公司（以下简称新安居置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案受理后，因被告红星管理公司下落不明，依法转为普通程序，组成由代理审判员曾吉担任审判长、人民陪审员曹佩均、彭福寿参加的合议庭，于2017年4月21日公开开庭进行了审理。书记员袁姣艳担任庭审记录。原告黄昌韬的委托代理人刘静、殷进文、被告新安居置业公司委托代理人肖淑蓉到庭参加了诉讼，被告红星管理公司经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告黄昌韬诉称：原告购买金鼎新安居建材广场11栋1235号铺位，委托给被告红星管理公司经营，合同约定，在2012年3月1日至2015年2月28日的固定租金收益期内，被告红星管理公司应向原告支付每年49499.6元（含税），3年合计应支付148498.8元，被告新安居置业公司作为担保方承诺“在受委托经营期间，因市场等客观原因乙方（指被告红星管理公司）无力支付甲方（原告）租金或连续三个月以上延迟支付租金时，株洲新安居置业有限公司承担乙方按协议第二条第二款规定的应付租金收益的保证责任”。截止2015年2月28日，被告红星管理公司只按3877元/月向原告支付商铺固定租金26个月100802元，拖欠租金合计41249.7元。按照《担保法》的规定，被告新安居置业公司应对被告红星管理公司拖欠的上述应付租金及违约金，应按照连带责任保证方式承担保证责任。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告红星管理公司向原告支付拖欠的固定收益期租金41249.7元及按银行同期存款利率计算的违约金至拖欠租金清偿之日止（暂定100元，以实际金额为准）；2、被告新安居置业公司对被告红星管理公司的上述支付责任承担连带偿还责任；3、由两被告承担诉讼费用。被告红星管理公司既未向本院提出答辩意见，亦未向本院提交证据材料。被告新安居置业公司辩称：1、本案系委托关系，双方在签约之时就知道红星管理公司并不是物业的实际出租人，而是管理方，且收益来源也是来源于物业的市场收入，而不是由公司自己支付的，本案中原告与红星管理公司不是租赁关系；2、被告新安居置业公司根据合同的约定承担保证责任，根据协议约定是符合一般保证责任的特征，至原告起诉，被告新安居置业公司的保证期间已经届满，综上，请求法庭驳回原告对被告新安居置业公司的诉请；3、原告的固定收益的期间是从2012年5月1日正式开业至2015年2月28日，红星管理公司欠付的固定租金收益期的租金是7个月，与原告主张不符，因红星管理公司未到庭参加诉讼，新安居置业公司不是合同履行义务人，原告也没有及时向新安居置业公司主张权利，假如是连带保证也超过了六个月的保证期间，因此新安居置业公司不应承担支付责任；4、新安居置业公司的担保责任仅及于应付租金收益本身。原告应向新安居置业公司履行补差购房尾款的义务。被告新安居置业公司未向本院提交证据材料。本院经审理查明，被告红星管理公司系一家经营管理委托资产、商务信息咨询服务等业务的有限责任公司（自然人独资），成立于2011年6月22日。被告新安居置业公司系一家从事房地产开发与销售等业务的有限责任公司（私营），成立于2006年12月12日。2011年9月1日，原告黄昌韬与被告新安居置业公司签订了一份《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000089537）,新安居置业公司开发的金鼎新安居建材广场11栋1235号铺位，建筑面积为40.19平方米，按建筑面积单价为15395.5元，总价款为618745元。随后，原告就自己所购买的金鼎新安居建材广场11栋1235号铺位与被告红星管理公司及被告新安居置业公司签订了一份《委托经营协议书》，原告为协议甲方，被告红星管理公司为协议乙方，被告新安居置业公司为协议丙方，该协议约定：1、为集中管理和统一经营金鼎.新安居家居建材广场商铺，提高经济效益，乙方受甲方委托，负责组织商家统一经营、租赁金鼎.新安居家居建材广场，甲方自愿将购买的金鼎.新安居家居建材广场11栋1235号铺位全权委托乙方进行统一经营、租赁、管理，由乙方负责组织招商、签订租赁协议和财务收益分配等；2、委托经营期限为五年，自金鼎.新安居家居建材广场正式营业之日（暂定2012年3月1日）起，至2017年2月28日止，2012年3月1日起至2015年2月28日止为固定租金收益期，2015年3月1日起至2017年2月28日止为租金分成期（按本市场本栋本层本年度签订租赁合同租金总和与丙方销售的本商场本栋本层原始房屋买卖合同总价之和的实际比例，再与甲方所购商铺合同总价相乘的90％为甲方实际租金分成期的租金收益，另外10％作为乙方商场运营成本），甲方的租金收益期起止期限与委托经营年限起止期限一致；3、委托经营期限内乙方享有占用、自己使用、许可他人使用或其他方式使用经营该商铺获取收益的权利，约定的经营期限届满后，甲方如需继续委托乙方经营的，应经双方协商并另行签订委托协议；4、由乙方在次月5日前（遇节假日顺延）向甲方支付约定的收益回报，如遇特殊情况延迟开业，则相应顺延；5、固定租金收益期的收益按甲方购铺合同总价计算，每年给予49499.6元（含税）作为甲方租金收益，即4124.97元／月（税后租金为3877元/月），收益分成期的收益须在委托经营期第三年四季度确认，以书面形式通知甲方；6、在受委托经营的期限届满后十天内，乙方按甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》规定的内容将铺位交还给甲方，本协议有效期届满后，如甲方继续将铺位委托经营，在同等条件下，乙方享有优先权；7、除因甲方违约或与不可抗力因素外，乙方不得拖延支付租金收益，否则每逾期一日，乙方应就欠付额度向甲方支付延期付款的违约金，违约金标准按银行同期存款利率计收，乙方拖欠达60天以上，甲方有权提出终止协议，并要求乙方赔偿由此造成的直接损失，在受委托经营的期限内，因市场客观原因乙方无力支付甲方租金或连续三个月以上延迟支付租金时，丙方承担乙方按本协议约定应付租金收益的保证责任。协议签订后，原告黄昌韬将房屋交付给被告红星管理公司，被告红星管理公司也按约定向原告支付租金收益，至2014年7月28日，共支付26个月固定租金收益，计100802元，此后，被告红星管理公司未能按约定期限向原告支付租金收益，截止到2015年2月28日，被告红星管理公司连续拖欠原告共计10个月的固定租金收益。2015年12月份开始原告收到租金分成期不定额租金。原告在向被告催要租金未果的情况下向本院提起诉讼，请求判如所请。以上事实有原告身份证复印件、被告企业注册登记资料、委托经营协议书、对私储蓄账户明细账、株洲市商品房（预）销售合同、原、被告的陈述予以证实，足以认定。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案原、被告所争议的焦点为：1、原告要求被告红星管理公司支付租金41249.7元并按银行同期存款利率标准支付违约金至拖欠租金清偿之日止有无依据？2、被告新安居置业公司是否应对被告红星管理公司的上述应付款项承担连带清偿责任？具体分析如下：原告黄昌韬与被告红星管理公司、新安居置业公司系自愿签订《委托经营协议书》，协议内容不违反法律法规的强制性规定，双方基于此协议形成的合同关系依法成立有效，受法律保护。根据该协议的内容，符合房屋租赁合同的法律特征，故本院认定原、被告之间属房屋租赁合同关系。在履约过程中被告红星管理公司未能按约定向原告履行支付租金的义务，且连续欠付期限达到三个月以上，已构成违约，故被告红星管理公司应当按约定承担违约责任。在固定收益期内，被告红星管理公司应向原告支付的税后租金为139572元，已支付100802元，尚欠38770元（3877元／月×10个月），被告新安居置业公司认为固定收益期应从2012年5月1日计算至2015年2月28日的意见，本院认为，在委托经营协议第二条，委托经营收益标准项下，双方有“委托经营期的截止期与收益年限的截止期一致”、“如遇特殊情况迟延开业，则相应顺延”的约定，故应认定委托经营期五年中，固定收益期为三年，租金分成期为二年。对被告的辩解意见本院不予支持。原、被告在协议中约定了违约金的计算方式，被告红星管理公司应按约定的方式与标准承担违约责任，按协议约定，对2014年8月份的租金在次月的5日前付清，故被告红星管理公司应自2014年9月6日起按中国人民银行发布的同期银行存款利率支付延期支付租金的违约金至原告主张的租金付清之日止。被告新安居置业公司作为保证人，对被告红星管理公司应向原告支付的租金承担保证责任，在协议中双方没有明确保证的方式，依照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，被告新安居置业公司在本案中应当按照连带责任保证承担保证责任。被告新安居公司与原告在委托经营协议书中未约定保证期间，故原告有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，而《委托经营协议书》中约定的主债务履行期在2017年2月28日截止，故被告认为超过保证期间的抗辩理由不能成立，本院不予采信。原告自愿放弃要求被告新安居置业公司承担违约金的担保责任的诉讼请求，是自由处分自己的权利，不违反法律强制性规定，本院予以准许。被告红星管理公司未到庭参加诉讼，本院无法主持调解，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告株洲红星商业管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告黄昌韬给付截止到2015年2月28日止的税后租金收益38770元，并自2014年9月6日起以欠付租金金额为基数，按中国人民银行发布的同期银行存款利率支付违约金至欠付租金清偿之日止；二、被告株洲新安居置业有限公司对被告株洲红星商业管理有限公司应向原告黄昌韬给付的租金收益承担连带清偿责任；三、驳回原告黄昌韬的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费834元，由被告株洲红星商业管理有限公司、株洲新安居置业有限公司承担，公告费560元由被告株洲红星商业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长 曾 吉人民陪审员 曹佩均人民陪审员 彭福寿二〇一七年四月二十一日书 记 员 袁姣艳附本案适用法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：