（2016）粤01民终17517号

裁判日期: 2017-04-21

公开日期: 2017-06-13

案件名称

广州创兆投资咨询有限公司与李初洪、李旭良、李志生房屋租赁合同纠纷2016民终17517二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州创兆投资咨询有限公司,李初洪,李旭良,李志生

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第七条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2016）粤01民终17517号上诉人（原审原告）：广州创兆投资咨询有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：余丽云，该司总经理。委托代理人：吴学明，广东宏安律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李初洪，身份证住址广州市白云区。委托代理人：李伟忠，广东四端律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李旭良，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审被告）：李志生，身份证住址广州市白云区。上诉人广州创兆投资咨询有限公司（以下简称创兆公司）、李初洪因与被上诉人李旭良、李志生房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2015)穗云法民四初字第997号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人创兆公司上诉请求：1、撤销原审判决第二、三项，改判由李旭良、李初洪、李志生以1000万元为本金,按每月2％从2014年5月23日起至实际付清之日止向创兆公司支付利息，并赔偿经济损失和违约金共1000万元；2、诉讼费由李旭良、李初洪、李志生承担。事实与理由：一、如果法院认为涉案物业未有规划验收的话，因涉案物业一直没有交付给创兆公司使用，李旭良、李初洪、李志生有义务在交付前完善物业的规划手续并按合同约定时间将合格的物业交付给创兆公司使用，李旭良、李初洪、李志生未履行该义务则应构成违约。二、双方于2014年5月21日签订的《市场租赁经营管理合同》内容不仅仅包含了租赁关系，而且还包含了物业市场管理关系，租赁关系和物业市场管理关系是平行的两个不同性质的法律关系，没有任何法律规定物业市场管理关系需依附于租赁关系。假使认为合同中租赁关系的内容无效，合同中的物业管理关系内容的约定仍应有效，李旭良、李初洪、李志生仍须按合同约定承担一半的违约责任。本案《市场租赁经营管理合同》对物业管理权移交是明确约定的，这些约定内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，李旭良、李初洪、李志生未能履行物业市场管理权的移交，应承担违约责任。三、涉案场地已由相关政府部门认可作为机动车配件市场，也通过消防验收，并由政府部门颁发了市场登记证等证照进行了将近二十年经营，这说明政府部门是认可涉案物业可以合法使用的，原审对此也没有予以查清。在相关管理部门对上述物业认定非法建筑之前，不能仅因房屋有无规划报批手续而认定租赁合同无效。四、李初洪、李旭良、李志生未按合同约定将涉案物业和物业管理权移交给创兆公司，且在合同解除后至今未按约定退回保证金给创兆公司，其行为应构成违约，创兆公司主张李旭良、李初洪、李志生支付1000万元的损失赔偿和违约金是有事实和合同依据的。假使法院认为合同中的租赁关系无效，合同约定的市场物业管理关系应为有效，李旭良、李初洪、李志生也应承担一半违约金(即500万元)的责任。另李旭良、李初洪、李志生的行为事实上也造成创兆公司将近200万元的巨大损失，其他预期收益和为签署合同支出等费用损失还未计算在内。上诉人李初洪上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判驳回创兆公司要求李旭良、李初洪、李志生赔偿利息损失和支付利息的诉讼请求;2、案件受理费由创兆公司承担。事实与理由：《市场租赁经营管理合同》因违反法律规定无效。因此按《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，李初洪只应向创兆公司返还本金人民币1000万元，而不应向创兆公司支付利息。即使李初洪应向创兆公司支付利息，也应以人民币1000万元为本金，每日按中国人民银行同期贷款利率50％的标准，从2014年5月23日计至判决发生法律效力之日止的利息。针对创兆公司的上诉，李初洪答辩称：涉案物业李旭良、李初洪、李志生共同向案外人广州市湛某企业发展有限公司（以下简称湛某公司）租赁的，根据约定，涉案物业在2014年9月1日交付使用，至今没法交付的原因是湛某公司没有把物业移交给李旭良、李初洪、李志生，才导致没法交付给创兆公司。创兆公司至今没有提供相应的证据佐证其实际损失的金额。涉案物业在租赁期间的租金大概达1亿元，创兆公司作为专业的投资市场的公司，其在租赁的时候应当对产权情况进行谨慎调查，导致合同无效的原因创兆公司应该占50%以上的责任。涉案物业工商部门颁发营业执照不能默认涉案物业符合要求，法律规定房屋是否有效以有无报建手续作划分。针对李初洪的上诉，创兆公司答辩称：坚持上诉意见。不管合同是否有效，原审判决都没有超出创兆公司的诉讼请求。李旭良、李初洪、李志生把无法交付的原因都推给案外人没有依据，不能交付是其三人自己的责任。涉案土地是集体土地，从行政部门的行为以及营业执照和消防验收的行为都认为市场是可以合法进行，在行政部门没有做出违法建筑认定之前，其应该是有效的。如果法院认为是违章建筑，应该通过出具司法建议拆除。被上诉人李旭良、李志生没有向本院提交答辩意见。创兆公司向原审法院起诉请求：1、解除创兆公司与李旭良、李初洪、李志生于2014年5月21日签订的《市场租赁经营管理合同》；2、李旭良、李初洪、李志生向创兆公司返还1000万元押金和利息（按中国人民银行同期贷款利率，从2014年5月23日起计至实际付清之日止）；3、李旭良、李初洪、李志生向某公司赔偿1000万元的经济损失和违约金。原审法院查明的事实：2014年5月21日，创兆公司（乙方）与李旭良、李初洪、李志生（甲方）签订《市场租赁经营管理合同》，约定：现就甲方将其向湛某公司所承租的陈田村第一社工业区的全部商铺租赁给乙方经营管理，即由乙方对该市场商铺进行统一的招商、租赁、推广和经营管理等相关事宜经营协商一致，订立本合同。本合同标的物位于广州市新广从公路西陈田村第一工业区内，湛某公司所经营的湛某汽配城北区内的全部商铺；乙方全权负责该市场商铺所在市场的整体运营和管理，由乙方自主制定市场经营方案和管理标准；甲方依本合同取得固定租金收益，乙方按本合同约定向甲方支付固定租金收益，取得市场商铺的经营权、出租权和收益权并自负盈亏；本合同的租赁经营期限自2014年9月1日起至2019年11月30日止；签订合同之日起三日内乙方向甲方支付人民币1000万元押金。但如截至2014年8月31日商铺不能按时移交或有争议有纠纷的达到20%，乙方有权解除合同，甲方应于三日内退还押金；租赁经营期内，甲方之固定租金收益为9000万元，分五期平均支付，每期1800万元；如因甲方违反本条的约定及本合同其他条款的约定，造成乙方不能正常对商铺对外出租、经营管理及收取租金，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应退还全部押金及已收取但未能履行期间的固定租金收益，并另补偿乙方1000万元经济损失等。上述合同签订后，创兆公司于2014年5月23日向李初洪、李旭良、李志生支付押金1000万元，涉案物业至今未交付创兆公司经营管理。庭审中，创兆公司提交《钢结构屋顶工程合同》、收据、记账凭证、工资签收表等证据拟证明其为履行上述合同做准备而支出了购买钢结构工程材料费、安保人员工资、员工宿舍租金等费用。创兆公司表示因李旭良、李初洪、李志生一直未向其交付涉案物业，故上述钢结构材料实际未在涉案物业内使用。李旭良、李初洪、李志生对上述证据的三性不予确认，并认为涉案物业自始一直未交付给创兆公司，创兆公司根本无法在场地内施工，创兆公司主张其支出了钢结构工程费用不属实。合同约定2014年8月31日前应交付物业，但当时创兆公司已经对无法交付物业的情况知情，创兆公司提供的安保人员工资表显示至2015年2月还聘请了保安，不符合常理。且创兆公司除提交工资签收表外，未提交聘请相关人员的劳动合同、社保记录等凭证，不足以证明创兆公司有实际支出上述费用。此外，创兆公司提交的证明支付宿舍租金的收据，亦无法证明与创兆公司和创兆公司主张的宿舍租金有关联。李旭良、李初洪、李志生提交委托经营合同补充协议、付款通知书、收据、存折等证据拟证明其收取创兆公司支付的1000万元押金后向案外人广州润东企业管理服务有限公司支付了400万元。创兆公司对上述证据的三性不予确认。另创兆公司明确其诉讼请求第三项中要求李旭良、李初洪、李志生赔偿1000万元的经济损失和违约金的依据是根据双方签订的上述合同约定，且其实际亦因准备履行上述合同而支付了相应费用的事实。因双方均无法提供涉案场地的合法产权证明和已办理规划报建的相关手续材料，原审法院向广州市国土资源和规划局发函查询涉案场地的规划报建情况，该局复函表示未查到涉案物业的规划报建记录。原审法院根据该复函向创兆公司释明，因涉案物业未取得合法规划报建的相关手续，双方就涉案物业签订租赁合同违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上述租赁合同为无效合同。创兆公司认为双方签订的租赁合同涉及的法律关系不仅包括租赁关系，还包含了物业经营管理法律关系，且涉案物业所在土地为集体土地，不属于城镇房屋，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，且不能单纯以租赁关系认定合同无效，故坚持不变更诉讼请求。原审法院认为：创兆公司与李旭良、李初洪、李志生签订的《市场租赁经营管理合同》租赁标的为商铺，合同亦明确约定了以租金对价作为租赁商铺的对价，上述合同中的法律关系实质为租赁法律关系，创兆公司认为该合同中还包括物业经营管理法律关系，不应仅按租赁合同法律关系认定合同的效力。对此，合同中虽约定创兆公司对商铺享有经营管理权，但该权利附属于双方的租赁法律关系，以租赁法律关系为前提，在双方的租赁法律关系不存在的情况下，该经营管理权亦不存在，故上述合同中的法律关系实质为租赁合同法律关系，创兆公司的上述意见无据，原审法院不予采纳。创兆公司与李旭良、李初洪、李志生就未取得产权登记证明和合法规划报建的相关手续的涉案物业签订《市场租赁经营管理合同》，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应为无效。创兆公司认为涉案物业所在土地属于农村集体土地，并非城镇房屋，不适用上述规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，使用其规定”，根据该规定，创兆公司的上述意见无据，原审法院不予采纳。因上述《市场租赁经营管理合同》无效，故创兆公司要求解除双方于2014年5月21日签订的《市场租赁经营管理合同》于法不合，原审法院予以驳回。因双方签订的上述《市场租赁经营管理合同》无效，根据合同无效财产相互返还的原则，李旭良、李初洪、李志生应将创兆公司已支付的押金1000万元返还创兆公司，故创兆公司要求李旭良、李初洪、李志生返还押金1000万元的诉请有据，原审法院予以支持。李旭良、李初洪、李志生抗辩其收取该1000万元押金后，将其中400万元支付给了案外人广州润东企业管理服务有限公司，故创兆公司应当向广州润东企业管理服务有限公司主张退还该400万元的意见。该1000万元由李旭良、李初洪、李志生收取，现有证据无法证明创兆公司与广州润东企业管理服务有限公司就该400万元的支付有关联关系，故李旭良、李初洪、李志生的上述抗辩意见缺乏依据，原审法院不予采纳。关于创兆公司主张李旭良、李初洪、李志生支付该1000万元的利息问题。（一）创兆公司向李旭良、李初洪、李志生支付了该1000万元押金后，李旭良、李初洪、李志生在自付款之日至上述合同经判决认定无效期间确实际占用了该1000万元，而李旭良、李初洪、李志生却一直未向创兆公司交付涉案物业，故李初洪、李旭良、李志生应当向创兆公司赔偿上述期间，即2014年5月23日计至判决确定之日前占用该1000万元的利息损失，因对于上述《市场租赁经营管理合同》的无效，双方均有过错，原审法院酌定李旭良、李初洪、李志生按50%向创兆公司承担赔偿责任。（二）双方签订的《市场租赁经营管理合同》被认定无效后，李旭良、李初洪、李志生应当向创兆公司返还已收取的1000万元，故李旭良、李初洪、李志生应当向创兆公司支付判决确定之日起至实际清还上述款项之日止的利息。上述利息均按中国人民银行同期贷款利率计算。关于创兆公司要求李旭良、李初洪、李志生赔偿1000万元经济损失和违约金的问题。（一）因双方签订上述《市场租赁经营管理合同》无效，故该合同中的相关约定内容亦为无效，故创兆公司依据合同约定的违约条款要求李旭良、李初洪、李志生赔偿1000万元经济损失和违约金缺乏依据。（二）创兆公司主张其为履行上述合同而支出了钢结构屋顶工程的材料费和聘请保安的工人工资、保安住宿房租等费用。首先，对于钢结构屋顶工程的材料费问题，根据创兆公司提交的钢管、材料款收据，未显示上述收据为购买涉案物业装修所用材料，且从费用支出的时间看，款项交易均发生在2014年9月之后，甚至2014年12月，在李旭良、李初洪、李志生已经未依照合同约定于2014年8月31日交付涉案物业的情况下，创兆公司仍然持续支出为涉案物业的相关费用，不符合常理，故创兆公司的上述证据不足以证明创兆公司为涉案物业建设钢结构屋顶工程支出相应材料款的事实。其次，对于保安工人工资和保安住宿房租费用问题。创兆公司仅提供其自行制作的每月工资签收单证明其聘请保安支出的工资费用，因创兆公司并未提供劳动合同等其他材料证明其提交的工资单中的人员为创兆公司为了租赁管理涉案物业而聘请的人员，故创兆公司提交的上述证据不足以证明创兆公司为履行上述合同聘请了安保人员并支出了其主张的相应费用的事实。另外，创兆公司提交的房屋租赁收据亦无法证明属于创兆公司为保安住宿所支出的房屋租金费用。故创兆公司主张其为履行上述合同而支出了钢结构屋顶工程的材料费和聘请保安的工人工资、保安住宿房租等费用的意见依据不足，原审法院均不予采信。创兆公司要求李旭良、李初洪、李志生赔偿1000万元的经济损失和违约金缺乏依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年8月26日作出判决:一、判决生效之日起五日内，李旭良、李初洪、李志生向广州创兆投资咨询有限公司返还押金1000万元；二、判决生效之日起五日内，李旭良、李初洪、李志生向广州创兆投资咨询有限公司赔偿押金利息损失及支付利息（利息损失以1000万元为本金，每日按中国人民银行同期贷款利率50%的标准，从2014年5月23日计至2016年8月25日止；利息以1000万元为本金，每日按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2016年8月26日计至实际返还上述款项之日止）；三、驳回广州创兆投资咨询有限公司的其他诉讼请求。案件受理费142300元，由广州创兆投资咨询有限公司负担57500元，李旭良、李初洪、李志生负担84800元。经查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，关于《市场租赁经营管理合同》无效，原审法院己作论述，本院予以支持，不再赘述，创兆公司认为该合同中包括的物业经营管理法律关系有效依据不足，本院不予支持。合同无效，自始无效，创兆公司向李旭良、李初洪、李志生主张违约金没有依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还，原审法院判决李旭良、李初洪、李志生向创兆公司返还押金1000万元理据充分，本院予以维持。关于创兆公司的经济损失问题。合同无效，作为出租方的李旭良、李初洪、李志生提供的涉案物业不符合法律规定存在过错，作为承租方的创兆公司没有尽谨慎审查的义务亦存有过错，双方均有过错，对经济损失应承担相应的责任，创兆公司主张的损失包括钢结构屋顶工程的材料费和聘请保安的工人工资、保安住宿房租等费用，但其并没有提供充分证据证实上述费用的存在以及与本案合同的关联性，原审法院对此不予支持并无不当。至于押金1000万元的利息问题。创兆公司向李旭良、李初洪、李志生支付了1000万元的押金，必然存在利息损失，虽然合同无效双方都有过错，但考虑到该1000万元押金由李旭良、李初洪、李志生实际占用，李旭良、李初洪、李志生应当向创兆公司支付该押金占用期间的利息，利息以1000万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2014年5月23日计至实际返还上述押金之日止。综上所述，上诉人创兆公司的上诉主张部分成立，本院予以采纳；上诉人李初洪的上诉主张不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第997号民事判决第一项、第三项；二、变更广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第997号民事判决第二项为：自本判决送达之日起五日内，李旭良、李初洪、李志生向广州创兆投资咨询有限公司支付1000万元押金的利息（利息以1000万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2014年5月23日计至实际返还上述押金之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费142300元，由广州创兆投资咨询有限公司负担57500元，李旭良、李初洪、李志生负担84800元。二审案件受理费69300元，由广州创兆投资咨询有限公司负担60500元，李初洪负担8800元。本判决为终审判决。审判长　　蔡粤海审判员　　曹佑平审判员　　闫　娜二〇一七年四月二十一日书记员　　吴　桐微信公众号“”