（2017）川1623民初894号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-06-14
案件名称
原告谢小平诉被告阳圣发房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
邻水县人民法院
所属地区
邻水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢小平,阳圣发
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
四川省邻水县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1623民初894号原告：谢小平，男，汉族，1975年3月18日出生，户籍地为四川省邻水县。委托诉讼代理人：甘富勇，四川省邻水县鼎屏旭升法律服务所法律工作者。被告：阳圣发，男，汉族，1965年8月6日出生，住四川省邻水县。委托诉讼代理人：林光成，四川省邻水县鼎屏旭升法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：熊轩，四川省邻水县鼎屏旭升法律服务所法律工作者。原告谢小平与被告阳圣发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月29日受理后，依法适用简易程序，于2017年4月21日公开开庭进行了审理。原告谢小平及其委托代理人甘富勇，被告阳圣发及其委托诉讼代理人林光成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告阳圣发单方解除《门市租用协议》的效力；2.请求被告阳圣发支付违约金72,030元；3.本案诉讼费用由被告阳圣发承担。事实和理由：2014年5月，原告将其所有的位于邻水县鼎屏镇时代新居C区39号、40号门市出租给被告作经营建材用。双方订立租赁合同约定租赁期为5年，即2014年5月20日至2019年5月19日。2014年至2016年，被告信守合同并按约支付了租金。2017年3月26日，被告向原告发出一张书面解除合同通知，单方解除租赁合同。其违约行为给原告造成租金损失。按照合同约定，被告应当支付违约金。被告阳圣发承认原告在本案中所主张的事实，但认为，被告因经营生意亏损，实在无力支付租金，已经提前以书面形式告知了原告解除租赁合同，原告有足够的时间将房屋再出租给他人，故被告不存在违约行为，也未造成原告租金损失。即使被告违约，双方约定的违约金也过高，应当予以调整。本院经审理认定事实如下：2014年5月6日，原告谢小平与被告阳圣发订立《门市租用协议》，约定原告谢小平将其所有的位于邻水县鼎屏镇时代新居C区39号、40号门市出租给被告作经营建材用。租赁期为5年，即2014年5月20日至2019年5月19日。2014年5月20日至2015年5月19日的年租金为90,000元；2015年5月20日至2016年5月19日的年租金为94,500元；2016年5月20日至2017年5月19日的年租金为104,000元；2017年5月20日至2018年5月19日的年租金为114,300元；2018年5月20日至2019年5月19日的年租金为125,800元。如单方违约，应当支付守约方违约金200,000元。2014年至2016年，被告阳圣发均按时支付了租金。2017年3月26日，被告阳圣发向原告发出一张书面解除合同通知，明确表示其因生意亏损，无力支付租金，不再履行租赁合同。上述事实，有原告谢小平向法庭提交的《门市租用协议》及《解除合同通知书》等证据佐证，且双方均无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告谢小平与被告阳圣发就房屋租赁订立的合同合法有效，依法应予保护。被告阳圣发辩称因生意亏损无法继续承租的理由，不符合法定解除条件，本院不予采纳，其单方面向原告发出的《解除合同通知》，在未取得原告同意的情况下，不发生解除合同的法律效力。但是，在现实情况中，被告生意亏损，若继续支付租金显然已无法达到被告租赁房屋的目的，合同继续存在已失去积极意义，不宜强制要求被告继续履行义务。在本院向原告释明后，原告同意解除租赁合同。在合同解除后，被告应当承担赔偿损失的违约责任。双方在房屋租赁合同中就违约金的数额进行了约定，但该违约金明显高于原告因解除合同受到的实际损失，应当予以调整。根据双方订立的房屋租赁合同约定的内容，其2017年至2018年的租金为114,300元，2018年至2019年的租金为125,800元，合同约定剩余租期的平均月租金为10,004元。本院根据租赁房屋是否易于再次租赁、出租人另行出租的差价及承租人的过错程度等因素，酌情认定原告因解除合同遭受的合理损失为三个月租金，即30,012元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告谢小平与被告阳圣发于2014年5月6日订立的《门市租用协议》；二、由被告阳圣发支付原告谢小平因解除房屋租赁合同的违约金30,012元；三、驳回原告谢小平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,600元，减半收取800元，由被告阳圣发负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员 杜振宇二〇一七年四月二十一日书记员 李春梅附相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 关注公众号“”