（2017）皖16民终265号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-05-30
案件名称
邵勤、孙多胜房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省亳州市中级人民法院
所属地区
安徽省亳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邵勤,孙多胜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖16民终265号上诉人（原审被告）：邵勤，女，1968年4月5日出生，汉族，初中文化，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：何燕铭，安徽淮中律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁盼盼，安徽淮中律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孙多胜，男，1973年7月3日出生，汉族，初中文化，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：王鸽，安徽文州律师事务所律师。上诉人邵勤因与被上诉人孙多胜房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2016）皖1622民初3140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邵勤及其委托诉讼代理人何燕铭、梁盼盼，被上诉人孙多胜及其委托诉讼代理人王鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵勤上诉请求：撤销原审判决、依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足，严重侵犯了上诉人的合法权益。（一）上诉人与被上诉人签订的案涉转让合同，并非一般转租合同，实质包括爱之林宾馆的经营权转让和不动产转租两个部分，一审法院明显未界定清法律关系，以致判决结果严重错误。（二）爱之林宾馆特种行业许可项目，未经法定程序，被上诉人根本无权进行转让，因此转让合同中经营权转让部分显然无效，但一审法院对此根本未进行审查。二、因一审法院认为法律关系错误，以致一审判决适用法律严重错误。（一）经营权转让部分无效，须严格适用合同无效的法律规定；（二）爱之林宾馆房屋转租部分合同应当予以解除，须严格适用合同解除的法律规定。综上，原审法院未对上述客观事实进行严格审查，认定事实错误，混淆法律关系，适用法律错误，请二审法院予以查明后支持上诉人上诉请求。孙多胜答辩称，1、上诉人与被上诉人之间的转让合同并不违反任何法律的强制规定，是在双方友好协商下自主自愿、是在双方的真实意思下作出的协议条款，理应得到受诉法院的尊重与支持；2、爱之林宾馆原是被上诉人合法拥有经营权的经营场所，转让时证照齐全且经过了房东同意，被上诉人转租的只是宾馆的装修、设备、设施及房屋，并非转让上诉人所谓的宾馆经营权；3、宾馆经营权的转让与宾馆的经营证件转让并不是一个概念，被上诉人是在上诉人的请求下未注销原经营证件，并非上诉人所称的不给她变更、影响她办证；4、合同约定的转让费不包括证件转让费，且低廉、合理也是上诉人自愿的。孙多胜向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，支付原告2015年8月14日至2016年8月14日的拖欠房租15600元，2016年8月14日至2017年8月14日的房租224887.84元（总租金244887.84元减去宾馆楼顶广告牌租金20000元）；2、判令被告支付给原告违约金48977.56元。一审法院认定事实：2013年12月21日原告孙多胜与被告邵勤签订合同，约定原告将自己合法拥有的位于蒙城县牛群商贸城一期7号楼203-303及一楼宾馆走道以北的爱之林宾馆的经营权转让给邵勤经营使用，房屋租期自2013年12月25日至2017年8月14日止，第一年一次性付清转让费260000元，房租一年一付，（每年租金提前一个月于7月15日前付清）。2013年房租是194400元，以后每年递增率为百分之八。该宾馆的设施、物品及水电费押金为20000元，待合同终止时结清水电费后，原告将20000元押金全额退给被告。房租应按时交纳，逾期视为违约。违约金按当年租金的20%计算。合同签订后，原告按照合同约定履行了自己的义务，被告邵勤拖欠2015年8月14日至2016年8月14日的部分房租15600元；2016年8月14日至2017年8月14日租金244887.84元至今未支付。邵勤已支付宾馆楼顶广告牌租金20000元。违约金为244887.84元的20%即48977.56元。另查明，房东韩文灵同意孙多胜转租给邵勤经营使用该租赁房屋。一审法院认为，原告孙多胜与被告邵勤签订合同系双方当事人的真实意思表示，根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告孙多胜要求被告邵勤继续履行合同、支付原告2015年8月14日至2016年8月14日拖欠房租15600元、2016年8月14日至2017年8月14日的房租224887.84元（总租金244887.84元扣除宾馆楼顶广告牌租金20000元）的诉请，以上总租金240487.84元应予以支持。邵勤未按照合同约定支付租金，应承担违约责任，孙多胜要求邵勤支付违约金48977.56元的请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告孙多胜与被告邵勤签订的合同继续履行；二、被告邵勤给付原告孙多胜租金240487.84元、违约金48977.56元，合计289465.4元。上述义务均于本判决生效后10日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5641元，减半收取2820元，财产保全费1970元，由被告邵勤负担。二审中，双方当事人所举证据及相应质证意见均同一审。孙多胜补充提交如下证据：收款收据一份、照片两张，证明上诉人一直在经营爱之林宾馆，并在转让宾馆。邵勤对此质证如下：对收款收据的三性均有异议；对照片真实性无异议，对证明目的有异议，照片上所显示的宾馆转让樗是该房屋实际房东韩文灵去张贴的，与上诉人无关，同时从照片上能看到案涉宾馆门面以及具体设施是很狭窄，外观毁损的具体情况，能证明宾馆所处的位置并不能让其经营状况良好，双方所签转让合同涉及到的租金数额过高，对上诉人的实际权益有所损害。对一审法院查明的事实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：孙多胜与邵勤所签案涉转让合同是否合法有效；孙多胜要求邵勤继续履行协议约定的诉求应否予以支持。本院认为，关于案涉转让合同的效力问题。该转让合同第一条明确约定：“一、甲方同意把自己合法拥有的爱之林宾馆的经营权一次性转让给乙方经营使用…。二、乙方转租该场所只用于宾馆及类似合法行业…”。根据上述内容，能够认定双方达成的协议中涉及孙多胜享有的爱之林宾馆的经营权转让、宾馆所占用的不动产转租、宾馆相关设施的动产转租等部分，衡诸双方缔约目的，可知不管宾馆所占用不动产及相关设施的转租均服务于宾馆经营权转让，双方意欲通过案涉协议的签订达到孙多胜将其名下的爱之林宾馆整体转让给邵勤经营这一目的。案涉爱之林宾馆是经蒙城县工商行政管理局注册登记的个人独资企业，经营权是通过行政许可取得，且旅馆业属特种行业，需经行政许可后方能从业，不能通过个体之间的转让取得，案涉转让协议因违反法律、行政法规的强制性规定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因案涉砖头协议无效，孙多胜诉求的违约金不予支持。邵勤应于本判决生效后将爱之林宾馆转移孙多胜占有并支付实际使用期间的占有使用费，费用的计算仍宜按照双方协议约定的标准确定，同时，因邵勤实际经营使用了爱之林宾馆，对其之前已经支付孙多胜的转让费等各项费用，本院不再予以调整。根据查明的事实，截止到2016年8月14日，邵勤尚欠孙多胜房租15600元，该日之后至2017年8月14日的使用费按协议约定计算应为244887.84元，故邵勤自2016年8月14日之后至其实际转移爱之林宾馆至孙多胜之前的使用费每日按670.92元计付，因邵勤已经支付20000元，该笔款项在实际履行时应予扣除。另双方在爱之林宾馆交接完毕后，孙多胜应参照协议约定返还邵勤支付的4000元押金。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省蒙城县人民法院（2016）皖1622民初3140号民事判决；二、邵勤于本判决生效后十日内支付孙多胜房屋占用费，计付方式如下：2016年8月14日之前的房屋占用费为15600元，2016年8月15日起至邵勤将爱之林宾馆返还给孙多胜占有之日止的费用按邵勤实际占用天数乘以670.92元∕天计算，邵勤已经支付的20000元，在履行时予以扣除；三、驳回孙多胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5641元，减半收取2820元，财产保全费1970元，由邵勤负担；二审案件受理费5641元，由邵勤负担3000元，孙多胜负担2641元。本判决为终审判决。审判长 彭 亮审判员 刘 强审判员 王艳东二〇一七年四月二十一日书记员 张宇楠 搜索“”