（2017）浙0302执异186号

裁判日期: 2017-04-21

公开日期: 2017-06-27

案件名称

中宇置业集团有限公司、中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

法院

温州市鹿城区人民法院

所属地区

温州市

案件类型

执行案件

审理程序

当事人

中宇置业集团有限公司,中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司,中宇建设集团股份有限公司,高立存,王洪艳,高氏瑞和股份有限公司,吴伶俐,浙江天华建设集团有限公司,温州中宇房地产开发有限公司,温州华信房产土地资产评估有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十五条

全文

温州市鹿城区人民法院执行裁定书（2017）浙0302执异186号异议人（被执行人）：中宇置业集团有限公司，住所地：江苏省昆山市花桥镇曹安经济技术开发区。法定代表人：高立存，董事长。委托代理人：赵锐娜、王洪亮，中宇置业集团有限公司员工。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：浙江省杭州市上城区开元路19-1、19-2号。代表人：胡英。被执行人：中宇建设集团股份有限公司，住所地：江苏省昆山市花桥镇曹安经济技术开发区。法定代表人：高立存，董事长。被执行人：高立存，男，1971年12月3日出生，汉族，住浙江省泰顺县。被执行人：王洪艳，女，1983年8月20日出生，汉族，住址同上。被执行人：高氏瑞和股份有限公司，住所地：上海市闵行区沪光东路87号。法定代表人：李明，董事长。被执行人：吴伶俐，女，1984年8月4日出生，汉族，住浙江省泰顺县。被执行人：浙江天华建设集团有限公司，住所地：浙江省杭州市萧山区闻堰镇三江口村。法定代表人：华国富，董事长兼总经理。被执行人：温州中宇房地产开发有限公司，住所地：浙江省文成县大峃镇城东小区一幢12-13号（三至五层）。法定代表人：高立存，董事长。被异议人：温州华信房产土地资产评估有限公司，住所地：温州市鹿城区府东路中晨大楼109-2号。法定代表人：钟爱党。本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称：华融资产公司）与被执行人中宇建设集团股份有限公司（以下简称：中宇建设公司）、高立存、王洪艳、高氏瑞和股份有限公司（以下简称：高氏瑞和公司）、吴伶俐、浙江天华建设集团有限公司（以下简称：天华建设公司）、温州中宇房地产开发有限公司（以下简称：中宇房开公司）、中宇置业集团有限公司（以下简称：中宇置业公司）金融借款合同纠纷一案中，异议人（被执行人）中宇置业公司对温州华信房产土地资产评估有限公司（以下简称：华信评估公司）作出的温华房估（2017）字第F012-0113号《房地产评估报告》提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人（被执行人）中宇置业公司称：异议人对华信评估公司作出的关于坐落于昆山市花桥镇三星路288号中置上海国际商务广场（现中宇广场）共26套商业房地产的《房地产估价报告》，特提出异议。一、华信评估公司的估价师没有到估价对象现场进行实地查勘，不符合《房地产估价规范》及《司法鉴定程序规则》，其作出的《房地产估价报告》无效。二、该《房地产估价报告》采用比较法评估依据不足，应当选用假设开发法，其后果是估价结果失实，损害异议人的合法权益，该《房地产估价报告》不具有法律效力。三、华信评估公司对估价对象核查的情况与客观实际情况不符。勘查确认的房产总建筑面积为1526.85平方米，土地总使用面积为413.6平方米。但估价对象实际建筑面积为1903.3平方米，土地总使用面积为520.4平方米。《房地产估价报告》只把价值较小的地砖、墙砖、乳胶漆、木地板、吊顶进行估价，将价值较大的整体卫生器具、空调设备、整体橱柜装修及设备、器具等设施漏项，致使估价结果失真。异议人与高立存所有的房屋内的部分设施、设备已经与房屋混同，属于房屋添附物。华信评估公司在估价过程中没有考虑房屋内的设施，设备价值错误。四、由于华信评估公司的估价不符合法定条件，此次评估的资产与其价值完全不符，其资产评估价值远低于2014年3月3日评估的估价对象的均价，该估价结果与昆山市花桥镇近年来房地产价格飞涨的客观实际相悖。请求另行委托估价对象所在地有房地产估价资质的司法鉴定机构重新评估。被异议人华信评估公司称：一、被异议人严格按照《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论。注册房地产估价师包文敏、张晓毛，估价员郑钦于2017年1月5日对估价对象进行实地查勘，并有申请执行人的代表律师、案件承办人、鉴定督办人均在场。二、在本次估价中，估价人员对估价对象进行了实地查勘，并对周边类似房地产进行了市场调查，对估价对象采用比较法进行了估价测算。估价方法选用得当，选取的可比实例和技术参数符合《房地产估价规范》要求。三、被异议人出具的《房地产估价报告》估价的假设条件已明确写明涉及估价对象的房地产权利状况，系采用委托人提供的房屋所有权证、国有土地使用权证等相关资料。异议人提出的估价对象实际建筑面积1903.3平方米。土地总使用面积520.4平方米，已超出房屋所有权证、国有土地使用证所记载的面积，超出部分面积属于未经登记的建筑面积，可能为违章建筑，不在本次评估范围之内。四、估价报告第4页注2写明，本次估价结果已考虑估价对象房屋室内不可拆除的装修价值，但未考虑室内设施、设备及家具的价值。因此，不存在提出的设施漏项问题。五、异议人提供的苏地行-房估字-（2014）第4031号《房地产抵押估价报告》，估价目的为抵押评估。而本次估价为司法鉴定评估，是对估价对象的市场价值进行测算，价值时点为2017年1月5日。由于两估价报告的价值时点、估价目的、估价结果均不同。所以，异议人提供的《房地产抵押估价报告》不能作为本次评估的案例进行采纳。综上所述，被异议人认为，本次估价程序合法，估价方法合理，技术路线运用准确，其估价结果符合本次估价目的下的当前房地产市场客观行情，不存在评估价值严重偏离低于市场价值的问题。本院查明：华信评估公司具有房地产估价资质，估价员包文敏、张晓毛具有房地产估价师资格。本院在执行申请执行人华融资产公司与被执行人中宇建设公司、高立存、王洪艳、高氏瑞和公司、吴伶俐、天华建设公司、中宇房开公司、中宇置业公司金融借款合同纠纷一案中，于2016年12月26日委托华信评估公司对被执行人中宇置业公司、高立存提供抵押的坐落于昆山市花桥镇三星路288号中置上海国际商务广场1号楼103室、107室、109室、110室、111室、111室、121室、149室、150室、151室、2号楼121室、122室、135室、3号楼38室、41室、48室、49室、55室、104室、106室、110室、111室、113室、117室、118室、128室、136室房产进行评估。2017年1月5日，华信评估公司指派注册房地产估价师包文敏、张晓毛到估价对象的现场进行实地查勘。同年1月12日，华信评估公司作出温华房估（2017）字第F012-0113号《房地产评估报告》，载明：估价对象证载总建筑面积为1526.85平方米，证载总土地面积为413.6平方米，确定估价对象于价值时点（2017年1月5日）的公开市场总价值为702万元，本次估价结果已考虑估价对象房屋室内不可拆除的装修价值（例如：地砖、墙砖、乳胶漆、木地板、吊顶等），但未考虑房屋室内设施、设备及家具的价值。异议人（被执行人）中宇置业公司收到上述《房地产评估报告》，向本院提出执行异议。上述事实有异议人提供的苏地行-房估字-（2014）第4031号房地产抵押估价报告，本院依职权调取的（2015）温鹿商初字第1344号民事判决书、（2015）浙温商终字第2681号民事判决书、（2017）字第F012-0113号房地产评估报告，以及异议人、被异议人的陈述等证据所证实。本院认为，被异议人华信评估公司受本院委托，依法对评估对象作出《房地产评估报告》。本院委托评估事项明确，委托评估程序合法，被异议人具有房地产估价资质，估价人员具备房地产估价师资格，评估程序合法，评估范围符合本院价格评估要求。评估是一项复杂工作，法院对评估异议的审查，应该只对评估主体的资质、评估程序、评估范围进行有限审查。至于评估公司采用的评估方法、方式以及做出的评估结果，不是法院审查的范围。异议人以评估结果偏离市场价值为由，要求重新委托评估，不属于执行异议的审查范围，其执行异议申请，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回异议人（被执行人）中宇置业集团有限公司的执行异议申请。如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十日内通过本院，向温州市中级人民法院申请复议。审判长　　苏　惺审判员　　沈文江审判员　　林　洁二〇一七年四月二十一日代书记员　　季珊珊更多数据：搜索“”来源：