（2016）晋0105民初5040号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-09-21
案件名称
山西大唐双喜置业有限公司与王会群房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
太原市小店区人民法院
所属地区
太原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山西大唐双喜置业有限公司,王会群
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条
全文
太原市小店区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0105民初5040号原告山西大唐双喜置业有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街246号怡丰大夏1112室，统一社会信用代码。法定代表人邹圳承，董事长。委托代理人刘原华，山西恒一律师事务所律师。被告王会群，男，1968年5月22日出生，汉族，无业，住太原市。原告山西大唐双喜置业有限公司与被告王会群房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组合议庭公开开庭进行了审理。原告山西大唐双喜置业有限公司代理人刘原华到庭参加了诉讼，被告王会群经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告山西大唐双喜置业有限公司诉称，原、被告于2011年9月21日签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的大唐双喜城第110幢2单元0903号房屋，房屋用途为住宅，总价款为1084904元，首付款为334904元，剩余的750000元申请按揭贷款。2011年10月13日，原被告和招商银行太原分行签订了《个人购房借款及担保合同》，招商银行太原分行为被告提供贷款750000元，原告承担连带保证责任，被告采取按月等额本息还款方式，还款日为每月13日。但是被告自2015年8月开始逾期偿还银行按揭贷款，导致原告为被告承担连带保证责任，向银行偿还按揭贷款32184.79元。根据《商品房买卖合同》附件四第三条第三项：”买受人应按期足额偿还银行按揭贷款债务，买受人违反上述规定的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房价款的15%承担违约金。”。因被告逾期偿还按揭贷款构成违约，导致双方约定的原告的合同解除权具备，故原告有权解除合同并要求被告支付违约金。目前涉案房屋的市场售价平均下降了10%，若原告收回涉案房屋另行出售，将给原告造成一定的经济损失，根据《合同法》第九十七条的规定，原告有权要求予以赔偿，同时根据合同附件四补充协议第七条第三款的约定，律师费由被告承担。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令：1、解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告将”大唐.双喜城”第110幢2单元0903号房屋返还原告，协助原告办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续；3、判令被告偿还原告代还的截止到2016年6月30日的银行按揭贷款32184.79元，并计算至《商品房买卖合同》解除之日；4、被告支付原告因逾期还款产生的违约金162735.6元；5、判令被告向原告支付房屋折旧费242379元；6、判令被告向原告赔偿损失75943元；7、本案诉讼费用、律师费由被告承担。被告王会群经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未在举证期限内提交答辩状。经审理查明，原告山西大唐双喜置业有限公司（出卖人）与被告王会群（买受人）于2011年9月21日签订了编号为20101012057的《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的大唐双喜城第110幢2单元0903号房屋，房屋用途为住宅，建筑面积为102.42平方米，单价为每平方米10592.7元，总价款为1084904元；买受人采取银行按揭付款的方式，首付款为334904元，贷款金额为750000元。合同附件四《合同补充协议》第三条”按揭贷款付款方式的补充”第四款约定，鉴于出卖人就买受人按揭贷款将承担阶段性担保责任，如买受人未按期足额偿还按揭贷款累计超过3期（月），致使出卖人承担保证责任的，则出卖人有权解除合同，收回商品房并另行处理；同时，买受人应按逾期未还贷款本金及利息的日万分之八向出卖人支付违约金。合同签订后，被告向原告交付首付款为334904元，同年10月13日，被告王会群、张文清（借款人、抵押人）、招商银行股份有限公司太原分行（贷款人）与山西大唐双喜置业有限公司（保证人）签订编号为：号的《个人购房借款及担保合同》一份，合同约定，借款人或抵押人从原告处购买如下房产，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款。贷款金额为75万元，期限为300个月，即从20111013起到20361013止。被告采取等额本息还款方式，还款日为每月的13日。原告于2011年12月5日向被告交付了房屋，但被告自2015年8月24日起至今未能偿还银行按揭贷款。贷款人招商银行太原分行于2016年6月22日向被告王会群发出个人贷款催收通知书，”截止2016年6月22日，王会群尚欠我行贷款本息4440.76元。请务必在本通知发出之日起5日内筹集资金，归还借款人所欠我行的全部贷款本息，否则，我行将通过法律途径向您追偿，由此导致的一切经济损失，均由您自行承担。”。贷款人招商银行太原分行于2015年8月24日扣划原告保证金9586.06元、2015年10月22日扣划保证金9915.7元、2016年1月21日扣划保证金9896.3元、2016年2月24日扣划保证金4466.68元、2016年3月28日扣划保证金4448.92元、2016年5月31日扣划保证金8924.88元、2016年6月30日扣划保证金4448.01元，扣除被告于2015年10月28日向原告偿还的19501.76元，尚欠原告已经扣划的保证金共计32184.79元。另原告在本案中花费法律咨询服务费33982元。另查明，原告山西大唐双喜置业有限公司与案外人庞志宇于2015年11月16日签订的《商品房买卖合同》，约定庞志宇购买的商品房为原告开发的位于太原市亲贤北街9号大唐双喜城项目第110幢1单元0103号房屋，房屋用途为住宅，建筑面积为102.37平方米，单价为每平方米9758元，总价款为998926元。确认上述事实的证据有原告向法庭提供的《商品房买卖合同》、合同补充协议、收款收据、个人购房借款及担保合同、个人贷款催收通知书、扣划原告保证金的扣款凭证、逾期证明、原告与案外人签订的《商品房买卖合同》、法律咨服务合同、发票等，上述证据经当庭举证及本院审查，另有本案庭审笔录在案佐证，足以采信。本院认为，原告山西大唐双喜置业有限公司与被告王会群签订的《商品房买卖合同》以及被告王会群和招商银行股份有限公司太原分行支行签订的《个人购房借款及担保合同》为各方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应当按照合同约定严格履行相应义务。被告应当按时足额向招商银行股份有限公司太原分行归还按揭贷款本息，但被告自2015年8月24日起开始未偿还银行按揭贷款致使原告承担保证责任代被告垫付贷款本息32184.79元。因被告未按期足额偿还按揭贷款累计已超过3期，按照《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条”按揭贷款付款方式的补充”第三款的约定，原告有权解除合同，收回商品房并另行处理，故原、被告签订的《商品房买卖合同》应予解除，被告应协助原告办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续。因《中华人民共和国合同法》第九十七条规定”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，被告应将”大唐.双喜城”第110幢2单元0903号的房屋返还原告，原告应向被告退还所交付的购房款334904元。同时因合同解除后，涉案房屋退还原告，因购买该房产生的银行贷款需由原告负责偿还，则对于合同签订后被告已经归还的银行贷款中本金部分60389.35应由原告退还被告，对原告代被告偿还的银行贷款中利息、复息、罚息，合计21099.08元，由被告支付原告。同时根据合同约定，在原告代偿贷款的情况下，”买受人应按期未还贷款本金及利息的日万分之八向出卖人支付违约金”，因日万分之八的约定过高，超过了年利率24%的标准，应当予以调整，对此本院酌定被告应按中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付自原告实际垫付其逾期未还贷款本金及利息之日起的违约金为宜。关于原告起诉后至本判决生效之前代被告继续偿还的款项中的利息、罚息、违约金部分，也应由被告支付原告为宜。关于原告主张的依照双方签订的《房屋买卖合同》附件四《合同补充协议》第九条约定由被告向其支付房屋折旧费的诉讼请求，按照《国家税务总局关于做好已取消的企业所得税审批项目后续管理工作的通知》”固定资产残值比例统一确定为5%”的规定，原告向被告交付房屋的时间为2011年12月5日，截止到2016年8月20日,共计1719天，被告应当承担的房屋折旧费计算为：房屋总价1084904元*95%/20年/365天=141元*1719天=242379元，另仍需向原告支付自2016年8月20日起至本判决确定的返还房屋之日止按照每天141元计算的房屋折旧费。关于原告主张的因房屋价格下降所造成的经济损失的诉讼请求，首先，根据政府部门相关统计数据并不能显示目前商品房市场价格有所下降，其次原告向本院提交的案外人所购买的商品房与涉案房屋虽属同一楼座、同一单元、同一户型、但非同一楼层，且商品房买卖中关于房屋价格的约定具有双方合意的性质，因此原告提供的其与案外人所签订的《商品房买卖合同》无法证明涉案房屋目前的成交价，故原告的该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。考虑到本案中系因被告的违约行为造成原告进行诉讼活动以及必然进行的后续事宜，对原告要求的经济损失，本院酌定由被告支付原告30000元的经济损失为宜。因原、被告签订的《商品房买卖合同》未对法律咨询服务费的负担未进行约定，故原告要求被告承担律师费的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、解除原告山西大唐双喜置业有限公司与被告王会群2011年9月21日签订的编号为20101012057的《商品房买卖合同》。二、被告王会群于本判决生效后五日内返还原告山西大唐双喜置业有限公司位于太原市亲贤北街9号大唐.双喜城项目第110幢2单元0903号的房屋，并协助原告办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续。三、原告山西大唐双喜置业有限公司于本判决生效后五日内退还被告王会群已交付的购房款334904元，退还被告王会群偿还的银行贷款本金部分60389.35元。四、被告王会群于本判决生效后五日内偿还原告山西大唐双喜置业有限公司已经为其垫付的银行按揭贷款中利息、复息、罚息部分21099.08元，并支付原告各垫付款项之日起至本判决确定给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。五、被告王会群应偿还原告山西大唐双喜置业有限公司在本判决生效之前实际发生的原告代被告偿还的银行按揭贷款中的利息、罚息部分，并支付原告该款项自实际垫付之日起至付清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的违约金。六、被告王会群于本判决生效后五日内支付原告山西大唐双喜置业有限公司截止到2016年8月20日的房屋折旧费242379元，并支付原告自2016年8月20日起至本判决确定的返还房屋之日止按照每天141元计算的房屋折旧费。七、被告王会群支付原告山西大唐双喜置业有限公司经济损失30000元。八、驳回原告山西大唐双喜置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费9132元（原告已预交），由被告王会群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 杨 炜人民陪审员 刘 强人民陪审员 张玮芳二〇一七年四月二十一日书 记 员 徐凤仙 来源：百度搜索“”