（2016）冀05民终3873号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-09-13
案件名称
董明、陈相的房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省邢台市中级人民法院
所属地区
河北省邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董明,陈相的,邢台市长春房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀05民终3873号上诉人（原审被告）：董明，男，1979年4月11日出生，汉族，无业，现住邢台市桥西区。委托诉讼代理人：卢振华，河北周行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈相的，男，1954年10月5日出生，汉族，个体经营者，现住邢台市桥东区。委托诉讼代理人：马德福，河北凯华律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：邢台市长春房地产开发有限公司，住所地邢台市桥东区东关街4号。法定代表人：王静，该公司负责人。上诉人董明因与被上诉人陈相的、邢台市长春房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院(2015)东民初字第2151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人董明及其委托诉讼代理人卢振华、被上诉人陈相的及其委托诉讼代理人马德福到庭参加诉讼。被上诉人邢台市长春房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董明上诉请求：一、请求依法撤销邢台市桥东区人民法院(2015)东民初字第2151号民事判决书，并将该案发回重审或依法改判；二、请求依法判令被上诉人承担本案一审、二审所有诉讼费用。事实和理由：一、原审法院在上诉人对被上诉人提交证据真实性进行司法鉴定程序未完结前，违法采信该证据并据此做出不公正判决，严重违反法定程序。原审法院在开庭审理中，邢台市长春房地产开发有限公司未到庭未答辩，陈相的在法庭调查结束后又向法院递交了一份邢台市长春房地产开发有限公司出具的“情况说明”,上诉人当庭对该证据提出真实性与关联性均不予认可的质证意见，并提出要求通过进行司法鉴定程序对该证据系伪造的事实予以证明，庭后上诉人也及时向原审法院递交了书面的司法鉴定中请书，后经合议庭同意进行鉴定并转由司法辅助庭室进行委托鉴定，但在该鉴定程序未完结的情况下，原审法院就以该情况说明作为认定案件事实的依据，并据此直接做出了不客观、不公正的判决，程序严重违法。二、原审法院认定事实不清、证据不足，存在明显错误。在陈相的与邢台市长春房地产开发有限公司于2003年1月29日签订编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》中显示，诉争房屋的全部款项为189万元（其中房款1822500元、暖气集资款67500元），陈相的主张其已向邢台市长春房地产开发有限公司支付所有房款并应享有相应权利，对此应由陈相的承担举证证明责任并承担举证不能的不利后果，但陈相的仅提供支付100万元票据的复印件作为证据，未能提交剩余89万元款项的证据，原审法院仅以邢台市长春房地产开发有限公司向陈相的开具的100万元部分房款的收款收据，就做出陈相的已享有诉争房产的合法权益的认定，并以上诉人不认可真实性并申请鉴定，但未得出鉴定结论的一份真假未辩的“情况说明”，否认三方签订《转让协议》中“房款己收清、不再另行给董明出具收据”内容所证实上诉人已支付折抵所有房款事实，并享有诉争房屋相应权利的主张，明显证据不足，认定事实错误。三、原审法院适用法律明显错误。《中华人民共和国物权法》第十五条明确规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因比，不动产在通过合同方式转让过程，是否办理产权登记或转让登记，并不能直接影响合同效力，诉争房产未发生产权转移的物权效力，更不代表转让合同可以被任意解除。本案并非诉争房产转让是否产生物权效力的确认之诉，而是转让合同解除之诉。《中华人民共和国物权法》第九条是对不动产未经登记不发生物权效力的规定，并无法据此认定《转让协议》的合同效力；而《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条已对《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，明确为“效力性强制性规定”，而我国现行法律法规对未依法登记领取权属证书不动产买卖转让的限制均为管理性规定，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性强制性规定，并不因此影响合同的效力。原审法院不是依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条等法律规定来审查被上诉人提起的合同解除是否具备解除条件，而是适用《中华人民共和国物权法》第九条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，以《转让协议》不能发生房屋产权转移的法律效力为由，赋予陈相的对《转让协议》任意解除的权利，混淆了物权效力与合同效力的关系与区别，明显适用法律错误。综上，一审法院在审理本案中存在严重程序错误及认定部分事实不清、适用法律错误，明显违反了法律的公平原则，也违背了民法的诚实信用原则，损害了上诉人的合法权益。望二审法院核查相关事实并依法对本案发回重审或改判。陈相的辩称，1、陈相的对诉争房产已经取得了所有权的合同权益，有房屋买卖合同和房款182万元已经全部交清的证据可以证实。2、转让协议的签订并非是双方的真实意思表示，只是为了应付该房屋顺利装修签订的。从法律层面讲，应依法予以撤销，诉争房屋不是陈相的真心转让，董明也不是真心想买，该房屋未经登记，不存在也不产生不动产转移的法律效力；从转让协议内容看，没有转让价格，也没有转让时间，不符合合同成立的要件，应依法予以撤销。请求驳回上诉，维持原判。邢台市长春房地产开发有限公司未答辩。陈相的向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法解除原、被告于2006年12月12日签订的房屋买卖协议；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告陈相的2003年1月29日与第三人邢台市长春房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同，约定由原告以1822500元购买第三人位于邢台市辛庄路××时代广场××层房屋，建筑面积为1350平方米，套内建筑面积1200平方米，有双方签订的编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》为证。2006年12月12日，第三人邢台市长春房地产开发有限公司法定代表人王肖杰与原、被告在编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》第16页空白处签订一份转让协议，协议第一条由王肖杰书写，内容为：“今董明从陈相的手中所购买的套地下室购房款全部收清，同意董明从即日入住使用，本公司不再另行给董明出具收据。关于陈相的债务纠纷与董明无关，本通知签字后生效”。第二条由原告陈相的书写，内容为：“本地下室从今日起卖给董明，本合同一切权益归董明所有，如有债务及纠纷陈相的解决与董明无关。”第三条由被告董明书写，内容为：“董明签字确认无误。”现该讼争房产由被告董明使用并持有编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》原件，该房产尚未办理房产证。2015年1月15日，邢台市公安局桥东分局经侦大队出具一份《情况说明》，内容为：“2014年7月10日陈相的来我队报警称董明以签订合同的方式骗取其位于卧龙大厦的门市，我队受理进行了调查，经查董明称双方自愿交易出示了购买门市的合同原件，我队经审查认为该案属于经济纠纷”。第三人邢台市长春房地产开发有限公司2006年12月31日出具一份《情况说明》，内容为：“我公司于2003年元月29日与陈相的就位于邢台市辛庄路××时代广场××层房屋（建筑面积为1350平方米，套内建筑面积1200平方米，公共部位与公用房分摊建筑面积150平方米）签订一份编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，双方就合同义务已经履行完毕。2006年12月1日我公司代表王肖杰、陈相的、董明在上述合同第16页签订一份转让协议，我公司签字只是一个证明使用，证明董明从陈相的手购买地下室。转让协议是陈相的与董明之间的协议，并非我公司与董明之间的协议，我公司就上述房产没有收过董明款项”。上述事实，有原告陈相的提交的编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》复印件、邢台市公安局桥东分局经侦大队出具一份《情况说明》、第三人邢台市长春房地产开发有限公司2006年12月31日出具一份《情况说明》为证。一审法院认为，原告陈相的与第三人邢台市长春房地产开发有限公司签订的编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》后，第三人向陈相的开具收款收据，原告陈相的依法享有该讼争房产的合法权益。被告董明称因原告陈相的未足额向第三人支付房款，由其向第三人交付了100万元的现金及以两套房屋抵顶购买了讼争房款，该房屋应归己所有，被告董明未提交相关证据加以证明，且第三人出具的《情况说明》中言明，第三人并未收取过被告董明的款项，故，被告董明的该项主张理据不足，对此本院依法不予采信。本案讼争房产至今尚未办理房屋产权证，原告以签订《转让协议》的形式将房产卖给被告，但主张是被告以欺骗的方式骗取讼争房屋，被告董明亦认可未向原告支付讼争房屋房款，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（5）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效，据此，原、被告签订《转让协议》不能产生房屋产权转移的法律效力，原告诉请解除GF-2000-0171的《商品房买卖合同》第16页空白处签订的关于邢台市辛庄路西段时代广场第1幢负一层的《转让协议》理据充足，本院依法予以支持。第三人邢台市长春房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭的做法是错误的。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：解除原告陈相的与被告董明签订的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》第16页空白处签订的关于邢台市辛庄路西段时代广场第1幢负一层的《转让协议》。二审查明的事实，陈相的2003年1月29日与邢台市长春房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同，约定由陈相的以1822500元购买邢台市长春房地产开发有限公司位于邢台市辛庄路××时代广场××层房屋，建筑面积为1350平方米，套内建筑面积1200平方米，有双方签订的编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》为证。2006年12月12日，邢台市长春房地产开发有限公司代表人王肖杰与陈相的、董明在编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》第16页空白处签订一份转让协议，协议第一条由王肖杰书写，内容为：“今董明从陈相的手中所购买的套地下室购房款全部收清，同意董明从即日入住使用，本公司不再另行给董明出具收据。关于陈相的债务纠纷与董明无关，本通知签字后生效”。第二条由陈相的书写，内容为：“本地下室从今日起卖给董明，本合同一切权益归董明所有，如有债务及纠纷陈相的解决与董明无关。”第三条由董明书写，内容为：“董明签字确认无误。”现该讼争房产由董明使用并持有编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》原件，该房产尚未办理房产证。董明、陈相的均认可2006年12月12日的《转让协议》签字是本人所签，但双方对该协议的目的说法不一，陈相的称诉争的房产应归其所有，是为了能顺利装修房子才签订的《转让协议》，并提交其交房款收据5张（复印件），即：2002年11月14日5万元、2003年元月29日25万元、2003年8月25日50万元、2003年10月23日20万元、2004年1月1日627900元，上述收据原件贴在《商品房买卖合同》的后面，与《商品房买卖合同》原件一并给了董明；董明称邢台市长春房地产开发有限公司曾卖给董明6套住宅，其中4套住宅是一房二卖，2006年其找邢台市长春房地产开发有限公司要求退还其所购房屋购房款，邢台市长春房地产开发有限公司无力归还董明购房款，称陈相的购买诉争房产无法给清购房款，就协调三方将诉争房产转让给董明，并鉴定上述协议，其支付100万元现金给陈相的和邢台市长春房地产开发有限公司，用一房二卖4套住宅中的三套住宅抵顶陈相的无法给付邢台市长春房地产开发有限公司的诉争房产的剩余房款。陈相的在一审开庭时提交邢台市长春房地产开发有限公司于2006年12月31日出具一份《情况说明》，内容为：我公司于2003年元月29日与陈相的就位于邢台市××时代广场××层房屋（建筑面积1350平方米，套内建筑面积1200平方米，公共部位与公用房分摊建筑面积120平方米）签订一份编号为：GF－2000－0171的商品房买卖合同。双方就合同义务已经履行完毕。2006年12月1日我公司代表王肖杰、陈相的、董明在上述合同16页签订一份转让协议，我公司签字只是一个证明作用，证明董明从陈相的手购买地下室。转让协议是陈相的与董明之间的协议，并非我公司与董明之间的协议，我公司就上述房产没有收过董明款项。董明对该情况说明不认可，并申请鉴定。邢台市桥东区人民法院司法技术辅助室于2016年7月27日以申请人书面撤回鉴定为由作出终结对外委托鉴定通知书。经查，邢台市桥东区人民法院司法技术辅助室称只是董明的委托代理人卢振华在电话中称不鉴定了，并未提交书面撤回鉴定申请。2015年1月15日，邢台市公安局桥东分局经侦大队出具一份《情况说明》，内容为：“2014年7月10日陈相的来我队报警称董明以签订合同的方式骗取其位于卧龙大厦的门市，我队受理进行了调查，经查董明称双方自愿交易出示了购买门市的合同原件，我队经审查认为该案属于经济纠纷”。本院认为，陈相的于2003年1月29日与邢台市长春房地产开发有限公司签订编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》，购买本案诉争的房产。2006年12月12日，邢台市长春房地产开发有限公司代表人王肖杰与陈相的、董明在上述合同的第16页空白处签订《转让协议》。董明、陈相的均认可上述《转让协议》签字是本人所签，但对签订该协议的目的双方说法不一。陈相的称是为了能顺利装修房子才签订该《转让协议》；董明称邢台市长春房地产开发有限公司曾卖给其6套住宅，其中4套住宅是一房二卖，2006年其找邢台市长春房地产开发有限公司要求退还其所购房屋购房款，邢台市长春房地产开发有限公司无力归还其购房款，称陈相的购买诉争房产无法给清购房款，就协调三方将诉争房产转让给董明，并鉴定上述协议，董明支付100万元现金给陈相的和邢台市长春房地产开发有限公司，用一房二卖4套住宅中的三套住宅抵顶陈相的无法给付邢台市长春房地产开发有限公司的诉争房产的剩余房款。董明另主张其从邢台市长春房地产开发有限公司购买诉争房产及2006年12月12日的《转让协议》已履行完毕，对此其应承担举证责任。因董明提供的现有证据不能证明其向陈相的或邢台市长春房地产开发有限公司支付了诉争房产的房款及抵顶剩余房款的事实，应承担不利的后果。对董明的上述主张，本院不予支持。由于邢台市长春房地产开发有限公司于2006年12月31日出具的《情况说明》中书写签订协议的时间为2006年12月1日，与实际签订转让协议的时间2006年12月12日不一致，且邢台市长春房地产开发有限公司未到庭对该情况进行说明，对该《情况说明》，本院不予采信。综上，在陈相的提供其与邢台市长春房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及交纳诉争房产部分购房款的收据，并主张2006年12月12日的《转让协议》不是其真实意思，董明亦不能证明其已合法取得诉争房产的情况下，对陈相的要求解除该协议，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人董明负担。本判决为终审判决。审 判 长 信深谦代理审判员 张志春代理审判员 王小英二〇一七年四月二十一日书 记 员 高蔚龙 关注公众号“”