（2017）苏04民终1004号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-05-25
案件名称
王伟与王建庆房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王建庆,王伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏04民终1004号上诉人（原审被告）：王建庆，男，汉族，1970年2月6日生，户籍所在地常州市新北区，租住常州市天宁区。委托诉讼代理人：李鸿德，钟楼区现代法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王伟,男，汉族，1988年9月11日生，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：王国平，男，汉族，1960年6月23日生，住常州市钟楼区，系王伟的父亲。上诉人王建庆因与被上诉人王伟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常州市新北区人民法院（2016）苏0411民初4447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王建庆上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、王建庆并非案涉房产的所有权人，不具有签约主体资格，转让协议无效。案涉房系张磊以工程款抵购房款，出售权在开发商，张磊向上诉人发布了涉案房拟出售信息，上诉人王建庆无售房代理权。转让协议没有张磊和开发商的追认，是无效的。2、一审法院判决上诉人支付违约金有误。被上诉人已接受上诉人退还定金20000元，因无效合同取得的财产已返还，合同已消灭。一审法院判决解除合同，用无效合同中违约责任条款判决上诉人承担违约责任有违法理。王伟辩称：双方当事人签订的商品房买卖是直签，所谓直签是把没有出售的房子自己卖，不是二手房买卖。所以当时没看到房产证。在签订合同当天，王建庆拿着钥匙开门，中介带着看房子，双方当事人通过中介签订了合同。王伟向一审法院起诉请求：请求法院解除王伟、王建庆之间签订的房屋转让协议；判令王建庆退回定金20000元，并按约承担违约金20000元；本案的诉讼费用由王建庆负担。一审法院认定事实：2016年5月24日，王建庆为出售方（甲方），王伟为购买方（乙方），常州万邻房地产服务有限公司（以下简称万邻公司）为中介方，签订常州市房屋转让协议一份。约定：甲方自愿将坐落于本市中央花园27幢2501室的房屋以156万元的价格出售给乙方；乙方在签订协议时向甲方支付购房定金2万元，定金暂存于中介方；甲方在收取乙方定金的同时将房屋的所有权证、土地使用权证质押于中介方……甲、乙双方约定于2016年7月25日前办理产权转让手续……乙方支付给甲方的购房款，待乙方抵押贷款贷出后即一次性付清，贷款额度以实际付款为准，甲方承诺此房可直签……甲方实际净到手价格壹佰伍拾伍万元整，乙方首付款应于售楼处办理……甲方若中途悔约，应在悔约之日起三日内退还已收取的全部房款，并赔偿乙方违约金人民币2万元整……。当日，王伟按约将2万元定金交至万邻公司，但王建庆未按约履行义务。王伟遂向一审法院起诉，提出上述诉讼请求。另查明，在本案审理过程中，万邻公司已将20000元定金退还王伟，王伟遂撤回对万邻公司的诉讼请求。上述事实有王伟提供的常州市房屋转让协议、收据及双方当事人的当庭陈述等所证实。一审法院认为：依法成立的合同自成立时生效，各方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，王伟、王建庆签订的房屋转让协议依法成立，对王伟、王建庆均具有拘束力。在王伟按约交付定金后，王建庆无法履行交房和过户等义务，存在根本性违约行为，王伟、王建庆签订的房屋转让协议已无法履行，应予解除。王伟、王建庆双方在房屋转让协议中明确约定:甲方若中途悔约，须赔偿乙方违约金人民币2万元，该约定系合同签订时双方真实意思的表示，王建庆应按约向王伟承担违约金20000元。王伟变更后的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，符合法律规定，予以支持。王建庆的抗辩意见,无事实和法律依据,不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决:一、解除王伟、王建庆之间于2016年5月24日签订的房屋转让协议。二、王建庆于该判决生效之日起十日内向王伟支付违约金20000元。如未按该判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元（王伟已预交），由王建庆负担，王建庆应负担的诉讼费800元于该判决生效之日起十日内直接交付王伟。二审中双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本案的争议焦点为：王建庆主张合同无效，其不应承担2万元违约金能否成立？本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，王建庆在缔约时对房屋买卖合同的标的物没有所有权，并且因为权利人张磊未予追认而未继续履行合同，因此，王伟有权要求无处分权人王建庆承担相应的违约责任。综上，上诉人王建庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人王建庆负担。本判决为终审判决。审判长 吴红娥审判员 刘岳庆审判员 施婷婷二〇一七年四月二十一日书记员 史玉娇 搜索“”