（2017）粤71行终197号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-05-08
案件名称
广州市嘉衡物业管理有限公司、广州市住房和城乡建设委员会城乡建设行政管理:其他(城建)二审行政判决书
法院
广州铁路运输中级法院
所属地区
案件类型
行政案件
审理程序
二审
当事人
广州市嘉衡物业管理有限公司,广州市住房和城乡建设委员会,广州市人民政府
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第八十九条
全文
广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2017）粤71行终197号上诉人（原审原告）：广州市嘉衡物业管理有限公司。住所地：广州市海珠区石岗路**号自编**号（招待所）210、211房。法定代表人：梁世平，该公司董事长。委托代理人：胡进，广东元道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市住房和城乡建设委员会（原广州市国土资源和房屋管理局）。地址：广州市府前路*号*号楼。法定代表人：王宏伟，该委员会主任。被上诉人（原审被告）：广州市人民政府。地址：广州市府前路*号。法定代表人：温国辉，该府市长。上诉人广州市嘉衡物业管理有限公司诉广州市住房和城乡建设委员会、广州市人民政府行政处罚暨行政复议决定一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法行初字第497号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年10月16日，细岗东区广东轻机厂职工宿舍业主委员会（第一届，2014年11月28日任期届满）向广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局（下称海珠区分局，为广州市国土资源和房屋管理局下属机构，现时原由广州市国土资源和房屋管理局行使的物业管理等职责划入被告广州市住房和城乡建设委员会）投诉反映其通知原告广州市广州市嘉衡物业管理有限公司退出小区管理，但原告不予退出，要求海珠分局对原告予以处理。海珠区分局经查，原告广州市嘉衡物业管理有限公司成立于2002年12月11日，经营范围包括物业管理（持有效资质证经营）等，持有三级物业服务企业资质证书。2003年开始，原告由广东轻工业机械有限公司选聘对细岗小区（本案案涉小区，又称细岗东区广东轻机厂职工宿舍小区）提供相关前期物业管理服务。双方在《细岗小区前期物业服务合同》中订明：业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同注明：物业构成为多层住宅8幢，套数为363，建筑面积23142平方米。2011年细岗东区广东轻机厂职工宿舍业主委员会（下称轻工宿舍业委会，第一届）成立。根据备案的《业主大会议事规则》载明：第二章（业主大会召开程序）第七条规定：回收统计意见。业主委员会或召集人可通过设立投票箱、上门或寄挂号信等形式回收物业小区区业主意见，进行综合意见或统计票数，进行表决，邀请所在地街道、居委会指导、监督，或请公证处公证。业主委员会或召集人发放和回收征询意见表和选票可分步骤进行。第九条规定：业主大会议事内容：……（四）决定物业服务方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业服务人；……第十一条规定……我们小区采用产权制。业主自取得物业产权时自然取得投票权。业主大会作出决定，须经专用部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主同意；业主大会作出专项维修资金使用、续筹方案的决定和决定改建、重建建筑物及附属设施的，须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意。……第十六条规定：业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见或两者相结合的形式，但应当有物业小区内专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主参加。第十八条规定：业主委员会议事方式：（一）业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责。……2012年6月，轻工宿舍业委会采用书面征求意见的形式召开业主大会就另聘物业管理公司进行表决并将结果公布，结果显示：同意另聘物业管理公司的业主户数275户、建筑面积17325平方米，分别占总户数和小区总面积的75.76%和74.86%。2012年10月1日，轻工宿舍业委会公告拟采用书面征求意见的形式召开业主大会，就是否聘用广州市金鸣物业管理有限公司进行表决。2012年10月15日至18日进行了投票表决，轻工宿舍业委会并将结果公布，结果显示：同意聘用广州市金鸣物业管理有限公司的业主户数为231户，建筑面积15494平方米，分别占总户数和小区总面积的63.6%和63.7%，不同意的户数3户，弃权户数为10户。2012年10月11日，因部分业主对业主大会表决事项持有异议，约123户业主(占小区业主总数的33.88%)提出紧急动议，提议召开业主大会临时会议。2012年12月16日，经广州市海珠区昌岗街晓园东社区居民委员会见证，向小区业主采用书面征求意见的形式就聘请广州市金鸣物业管理有限公司或聘请原告的方案进行表决并对结果进行了公示。结果显示：同意聘请广州市金鸣物业管理有限公司的业主户数为168户、建筑面积10056平方米，分别占总户数和小区总面积的46.28%和43.69%;同意聘请原告的业主户数为51户、建筑面积3064.9平方米，分别占总户数和小区总面积的14.05%和13.3%。2013年2月18日，轻工宿舍业委会（为甲方，业主委员会）与广州市金鸣物业管理有限公司（为乙方，物业管理公司）签订《物业管理委托合同》，订明：物业名称为细岗东区广东轻机厂职工宿舍小区，建筑面积23142平方米；管理期限自2013年4月1日起至2015年3月31日止，住宅物业管理服务费0.6元／平方米/月。2013年9月24日及9月27日，轻工宿舍业委会向原告发出信函并要求原告于2013年10月15日前退出小区管理。原告未按上述要求办理退出及交接手续。海珠区分局收到轻工宿舍业委会的投诉后，由广州市海珠区房屋安全和物业一所于2014年1月2日向原告发出《关于做好细岗东区广东轻工机械厂职工宿舍移交工作的通知》，要求原告按照《物业管理条例》的规定移交资料给细岗东区广东轻工机械厂职工宿舍业主委员会，并办理物业管理权交接手续。原告未按上述通知办理交接手续。2014年11月20日，海珠区分局向原告发出《责令限期退出通知书》，责令原告在收到通知书之日起15日内与细岗东区业委会进行物业交接，并依法退出细岗东区广东轻工机械厂职工宿舍物业管理区域。并告知若原告不依法退出，将按规定依法进行处理。原告未依上述通知书退出案涉小区。2014年12月9日，海珠区分局以原告在昌岗街细岗东区广东轻机厂职工宿舍业主大会决定选聘新的物业服务企业后，存在不按规定退出物业管理区域的行为，拟对原告作出五万元以上十五万元以下罚款，并吊销资质证书的行政处罚并告知原告享有陈述申辩及申请听证的权利。2014年1月6日，海珠区分局依原告的申请举行了听证。经过审查，原广州市国土资源和房屋管理局于2015年2月16日作出穗国房法字[2015]17号《行政处罚决定书》，查明原告拒不执行细岗东区广东轻机厂职工宿舍业主大会决议退出管理区域的行为，违反了《广东省物业管理条例》第五十条第三款的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条规定和《广东省物业管理条例》第六十三条第一款规定，决定：一、原告应当于2015年3月10日前改正拒不退出管理区域违法行为；二、对原告的违法行为处罚款人民币15万元；三、吊销原告物业管理资质证书。原告不服上述处罚决定，向广州市人民政府申请行政复议。广州市人民政府经延长复议期限后，于2015年9月15日作出穗府行复[2015]350号行政复议决定书，维持了被告作出的上述行政处罚决定书。原审法院认为，《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条规定：“行政机关实施行政处罚时，应当责令当事人改正或者限期改正违法行为。”《广东省物业管理条例》第五十条第三款规定：“业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。”第六十三条规定：“物业服务企业有下列情形之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门按照以下规定予以处罚：（一）业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期拒不退出的，处五万元以上十五万元以下的罚款，并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书；……”根据被告广州市住房和城乡建设委员会查明的事实，案涉小区细岗东区广东轻机厂职工宿舍小区已召开业主大会及作出决议选聘新的物业管理公司并与之签订《物业管理委托合同》，在细岗东区广东轻机厂职工宿舍小区明确告知原告要求其移交小区的物业管理，而原告在前期物业服务合同约定的合同终止条件成就的情况下，却未按上述规定自觉退出物业管理区域并在收到被告广州市住房和城乡建设委员会属下机构发出的责令退出通知书后仍拒不退出原物业管理区域，被告认定原告的行为构成违法并无不当。被告广州市住房和城乡建设委员会作出责令原告限期改正拒不退出的行为并予以罚款并吊销其物业管理资质证书依法有据。2012年12月的临时业主大会的表决未能形成有效决议，其不能作为推翻2012年6月和10月业主大会表决结果的依据。原告认为被告广州市住房和城乡建设委员会作出处罚事实错误，理由不能成立。原告要求撤销被告广州市住房和城乡建设委员会作出的处罚决定，原审法院不予支持。《中华人民共和国行政复议法》第三十一条第一款规定：“行政复议机关应当自受理申请之日起六十日内作出行政复议决定；但是法律规定的行政复议期限少于六十日的除外。情况复杂，不能在规定期限内作出行政复议决定的，经行政复议机关的负责人批准，可以适当延长，并告知申请人和被申请人；但是延长期限最多不超过三十日。”被告广州市人民政府作为复议机关，收到原告行政复议申请后，经批准延期后在法定期限内作出复议决定，符合上述规定，程序合法。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告广州市嘉衡物业管理有限公司的诉讼请求。上诉人广州市嘉衡物业管理有限公司上诉称：原审认定事实错误。一、被上诉人作出的行政处罚决定所依据原业主委员会的表决结果（第二次表决）存在弄虚作假和欺诈行为，不能作为行政处罚的事实依据。因为原业主委员会事先没有告知投票人提供以每平方0.6元的新物业管理公司的具体服务内容，侵害了广大业主的合法利益。“原业委会”存在公然违规、违法、弄虚作假强行拉票、没有按规定设置受居委监控的独立投票箱、没有在受监督之下公开开箱唱票、由“原业委会”成员违规上门收集签名和统计结果等行为。二、原审判决认为，2012年12月的临时业主大会的表决（第三次表决）未能形成有效决议，是错误的认定。本次表决是政府组织的，昌岗街道、晓园居委会以公告形式，对是否换物业管理公司问题由业主进行重新表决，表决结果是金鸣物业和上诉人均没有得到过半数业主的支持，就应当维持上诉人继续提供物业服务的现状，证明多数业主没有更换物业管理公司的愿望。三、原审判决对被上诉人作为处罚上诉人依据的业主大会表决结果（包括第一、二次表决）有造假行为不予查证，被上诉人在整个协调处理上诉人与“原业委会”就物业委托事项上也出现明显的偏袒和不公正、行政行为出现联合造假情况，这些行为导致对上诉人的不公平处罚，原审法院对这些情况未予正视。在2014年6月8日有187名业主（占总户数51.52%）联名提议：撤销业委与金鸣物业签订的合同，由嘉衡物业公司原价继续做，并改选业委会，但事后被上诉人没有按会议要求实施，罔顾业主的合法权益。四、原审在审理程序方面存在问题，原审判决回避了原业主委员会第二次表决中存在假冒业主签名的情况，上诉人在原审中提出对业主仇建华的投票签名进行司法鉴定的申请，但法院未予回应，侵犯了上诉人的诉讼权利。综上，原审判决认定事实错误，审理程序违法，请求撤销原审判决或发回重审；撤销被上诉人作出的穗国房法字（2015）17号《行政处罚决定书》；请求委托司法鉴定机构对2012年6月业主大会、2012年10月15-18日业主大会所涉及的门牌××401房的业主“仇建华”的签名是否是本人签署进行司法鉴定；请求召集细岗东区宿舍业主大会，表决上诉人在细岗东区的去留问题；本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人广州市住房和城乡建设委员会未提交答辩意见。被上诉人广州市人民政府未提交答辩意见。经审查，原审法院认定的事实清楚，且有相应的证据证实，本院予以确认。本院认为：2012年10月15日至18日，轻工宿舍业主委员会召开业主大会，就是否聘用金鸣物业管理有限公司征求意见，结果同意聘用金鸣物业公司户数231户，面积15494平方米，分别占总户数和小区总面积的63.6%和63.7%，该表决结果达到了“双过半”的要求。上诉人主张在该次表决中存在假冒业主仇建华签名的情况，并申请对业主“仇建华”的签名进行鉴定，但鉴于即使该“仇建华”签名确非其本人所签，也并不影响表决结果，原审法院未接纳上诉人申请进行鉴定并无不当，不属于程序违法。除此之外，上诉人亦未提供证据证明该次表决还存在其他造假情形。2012年12月的业主大会临时会议表决结果显示：同意聘请金鸣物业公司的户数168户、面积10056平方米，分别占总户数和小区总面积的46.28%和43.69%；同意聘请上诉人的户数51户、面积3064.9平方米，分别占总户数和小区总面积的14.05%和13.3%，均未达到“双过半”的要求，不足以推翻原第一、二次表决的结果。即便是在该次给予上诉人继续受聘进行物业管理机会的表决中，金鸣物业公司所获得支持率仍大大高于上诉人，反映出小区业主较为明显的选择倾向。上诉人在表决所获支持率仅为户数14.05%和面积13.3%的情况下，仍然拒绝退出原物业管理区域，其行为不具有合法性和正当性。2014年6月8日187户业主的联名提议，仅是业主委员会组织召开业主大会临时会议的依据，不是业主大会的决议。正如2012年12月16日的业主大会临时会议虽有123户业主紧急动议，但在表决中上诉人也仅获得51户支持。被上诉人广州市住房和城乡建设委员会收到轻工宿舍业委会要求对上诉人进行处理的申请后，经过调查核实，作出《责令限期退出通知书》，在上诉人拒不退出原物业管理区域的情形下，拟对上诉人进行行政处罚，并进行了处罚前告知，按上诉人申请组织了听证。在涉案小区已召开业主大会并与作出决议选聘新的物业管理公司签订《物业管理委托合同》、上诉人仍拒不退出原物业管理区域的情况下，被上诉人广州市住房和城乡建设委员会认定上诉人拒不执行细岗东区广东轻机厂职工宿舍业主大会决议退出管理区域的行为违反了《广东省物业管理条例》第五十条第三款的规定，并依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条规定和《广东省物业管理条例》第六十三条第一款规定作出被诉行政处罚决定，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。被上诉人广州市人民政府根据《中华人民共和国行政复议法》第三十一条第一款的规定，经批准延期后作出被诉行政复议决定，维持被诉行政处罚决定，亦程序合法。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人广州市嘉衡物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁 玮代理审判员 邓 军代理审判员 余树林二〇一七年四月二十一日书 记 员 梁金好 百度搜索“”