（2016）晋0109民初62号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-07-17
案件名称
白俊峰与胡蓉、张治国、山西中坤房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
太原市万柏林区人民法院
所属地区
太原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
白俊峰,胡蓉,张治国,山西中坤房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
太原市万柏林区人民法院民 事 判 决 书(2016)晋0109民初62号原告：白俊峰，男，1979年3月20日出生，住太原市杏花岭区。委托诉讼代理人：王海燕，山西艾伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志萍，山西艾伦律师事务所律师。被告：胡蓉，女，1979年7月19日出生，住太原市万柏林区。被告：张治国，男，1979年5月7日出生，住太原市万柏林区。二被告共同委托诉讼代理人：梁峰，男，自由职业，住太原市小店区。二被告共同委托诉讼代理人：任晓光，北京哲熙律师事务所律师。第三人：山西中坤房地产开发有限公司，住所地太原市高新区晋阳街南二巷煤化工大厦B座15-A。法定代表人王铁福，职务执行董事兼总经理。原告白俊峰与被告胡蓉、张治国，第三人山西中坤房地产开发有限公司（以下简称中坤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白俊峰及其委托诉讼代理人王海燕，被告胡蓉、张治国的委托诉讼代理人梁峰到庭参加诉讼，第三人中坤公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白俊峰向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告胡蓉签订的《房屋买卖合同》无效；2.依法确认被告胡蓉与第三人中坤公司签订的《房屋买卖协议》无效，返还原告购房款1000万元及利息损失400万元；3.判令第三人中坤公司在返还被告胡蓉1282.76万元购房款范围内直接返还给原告；4.诉讼费由被告、第三人承担。事实和理由：2012年11月1日，被告胡蓉与第三人中坤公司签订《房屋买卖协议》，由被告购买中坤公司开发的位于太原市高新区晋阳街中银国际A座5层01-12号房屋，建筑面积1282.76平方米。2014年4月16日，被告胡蓉、张治国将上述房屋转卖给原告，原告于2014年4月19日将购房款全部支付给被告胡蓉、张治国。在原告办理过户手续时才了解到，案涉房屋所述土地是以山西三恒化工技术有限公司名义，通过出让方式取得的工业科研用地，与之相对应的土地权使用证、建设用地规划许可证、建设用地批准书均体现该土地为工业科研用地。该地块未经批准不得改变用途，不得变相开发工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性项目，不得对外分割销售。第三人变相开发，以商业写字楼的名义对外售卖的行为违反法律、法规的规定，故被告胡蓉与第三人签订的房屋买卖协议无效，原告与被告胡蓉签订的房屋买卖合同也应当相应无效。原告了解到上述情况后，即要求被告予以退还购房款，但胡蓉、张治国以中坤公司不予退还为由拒绝退还，但二被告同时怠于向第三人主张权利。现诉讼至法院，请判如所请。被告胡蓉、张治国辩称，原告所述属实，我方向中坤公司购买案涉房屋时，中坤公司口头说房屋能够取得房产证，但至今未能办理。我方现在确认与第三人签订的房屋买卖协议以及与原告签订的房屋买卖合同无效。但现在被告张治国因刑事犯罪被羁押中，胡蓉个人也没有能力返还原告购房款，所以我方的意见是案涉房屋返还给第三人，第三人直接将购房款返还给我方和原告。第三人中坤公司未到庭参加诉讼,庭审结束后，向法庭提交了一份书面材料称：关于胡蓉购买位于太原市高新区晋阳街中银国际A座5层01-12号房屋，我公司已向胡蓉交付，关于该房屋的处置，以胡蓉、张治国的意见为准，我公司不持异议。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告胡蓉与张治国系夫妻。2012年11月1日，第三人中坤公司与被告胡蓉签订的《房屋买卖协议》，约定：第三人将位于太原市高新区晋阳街“中银国际”（暂定名）A座5层01-12号房出售给被告胡蓉，建筑面积1282.76平方米，房屋单价为每平方米10000元，总金额1282.76万元。合同签订后，被告胡蓉分多次向第三人支付购房款累计1282.76万元，房屋交付给被告胡蓉。2014年4月16日，被告胡蓉、张治国与原告签订《房屋买卖合同》一份，约定，二被告将案涉房屋以1000万元的价格出售给原告，被告保证上述房地产权权属清楚，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责清理；在将来该套房产具备办理产权证的条件，被告应无偿协助办理。合同签订后，原告依约向二被告支付了购房款，二被告出具收条，但房屋未实际交付原告。经查，案涉房屋的土地所有权登记在案外人山西三恒化工技术有限公司名下，该地块用途为工业（科研）。相对应的建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等记载的用地单位均为山西三恒化工技术有限公司。2015年3月7日，被告张治国因涉嫌诈骗罪、伪造公司印章罪被逮捕。本院认为，案涉房屋不具备我国《商品房销售管理办法》规定的相关条件，且出卖人中坤公司未取得商品房预售许可证明，被告胡蓉与第三人中坤公司签订的《房屋买卖协议》和原告白俊峰与被告胡蓉、张治国签订的《房屋买卖合同》违反了我国法律、行政性法规强制性规定，原、被告和第三人均有确认合同无效的意思表示，故上述房屋买卖合同均属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，签订合同的各方当事人均在了解出卖人未取得商品房预售许可证明的情形下，仍然签订了上述房屋买卖合同，各方均有过错，应当各自承担相应的责任。因被告胡蓉、张治国确认合同无效，表示同意各自返还合同当事方的财产，第三人中坤公司已经明确表示同意二被告对案涉房屋的处理意见，故第三人应当在接收返还房屋的同时，将购房款返还本案原告白俊峰1000万元，返还被告胡蓉购房款282.76万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告白俊峰与被告胡蓉、张治国于2014年4月16日签订的《房屋买卖合同》和被告胡蓉与第三人山西中坤房地产开发有限公司于2012年11月1日签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告胡蓉于本判决生效之日起二十日内将位于太原市高新区晋阳街“中银国际”（暂定名）A座5层01-12号房屋返还给第三人山西中坤房地产开发有限公司；三、第三人山西中坤房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告白俊峰购房款1000万元、返还被告胡蓉购房款282.76万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105800元由被告胡蓉、张治国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 张 奕人民陪审员 宋素萍人民陪审员 李 珊二〇一七年四月二十一日书 记 员 张 坤 关注公众号“”