（2016）豫0883民再00005号

裁判日期: 2017-04-21

公开日期: 2017-08-04

案件名称

原希奎、焦作市宏业经贸有限责任公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

法院

孟州市人民法院

所属地区

孟州市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

原希奎,焦作市宏业经贸有限责任公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条

全文

河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0883民再00005号原审原告原希奎，男，1964年3月5日出生，汉族，住孟州市。委托诉讼代理人杨素珍，系原希奎妻子。原审被告焦作市宏业经贸有限责任公司，住所地：焦作市山阳区人民路（中段）2081号宏业商务中心505号。法定代表人王祝生，该公司董事长。委托诉讼代理人何海旺，公司法务职员。原审原告原希奎诉原审被告焦作市宏业经贸有限责任公司（以下简称宏业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月9日做出（2012）孟民初字第1119号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2015年3月26日做出（2015）孟民再字第00002号民事裁定，再审本案。本院另行组成合议庭公开开庭审理后于2015年9月21日做出（2015）孟民再字第00004号民事判决书。后原审被告焦作市宏业经贸有限责任公司不服判决上诉至河南省焦作市中级人民法院，河南省焦作市中级人民法院于2015年12月30日做出（2015）焦民二终字第00552号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原审原告原希奎及其委托代理人杨素珍、原审被告宏业公司的委托代理人何海旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告原希奎在原审中诉称，2010年11月5日，原告与被告签订了商品房买卖合同，以一次性付款的方式购买被告开发的位孟州城××东××宏业××城××商品房及车库各××套套，且原告按合同约定向被告交付了购房款332419元及购车库款65000元，被告应向原告交付房屋及车库的时间为2011年8月1日。合同中同时对双方的违约责任均予以了明确约定。合同约定的交房日期届满时，被告一直未向原告交付房屋及车库。后就房屋和车库的交付以及应承担的违约金事宜，原告多次找被告协商，被告既不向原告交付房屋及车库，也不按合同约定的标准向原告支付违约金（逾期30日内按已交购房款的日万分之二，超过30日的不低于该约定）。当时原告向被告购房时，均系在亲戚及朋友处借款，被告逾期交付房屋，使原告背负巨额利息损失，原、被告双方在房屋买卖合同中约定被告应承担的违约责任已不能弥补原告的损失，故诉至法院，请求判令：1、被告立即自合同约定交付房屋之日起至房屋实际交付之日止，以原告已交购房款397419元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率年息6.56%的4倍向原告支付延期交付房屋的违约金；2、被告立即按合同约定条件交付原告房屋；3、本案的诉讼费用由被告承担。庭审时原告当庭又将诉讼请求变更为：1、要求被告按照法律规定的三书一证一表立即向原告交付所购房屋及车库；2、要求被告自合同约定的交房之日即2011年8月1日起至法院判决确定被告交房之日止，以原告交付被告的购房款397410元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率规定的四倍给付原告逾期交房违约金。本案的诉讼费由被告承担。原审被告宏业公司在原审中辩称：1、涉案房屋无法按合同约定日期交付是由于市政工程包括水、电、道路、天然气以及天气原因造成的。而原、被告双方所签订的商品房买卖合同第八条已经明确约定因政府原因导致供水、排水、天然气、电源等市政设施、设备不能正常使用及天气等不可抗力的原因造成逾期的，出卖人可以据实予以延期。同时该合同的附件四补充条款也明确约定了为配合城市建设、市政工程等影响而造成延期的，出卖人无需承担合同涉及的违约责任，因此答辩人不应承担逾期交房的违约责任；2、如果法院认定被告违约，依据法律规定，被告应承担的违约金应当是依同期同类同地段的房屋租金的130%为最高限额。原告要求被告承担的违约金标准过高，法院依法应不予支持。如果涉及到被告违约，那么违约金计算的起止点为2011年8月2日到2012年5月24日，违约金的标准应当按照同期同地段租金的标准来计算，车库款65000元不应当计算违约金，理由是购买车库的使用权的协议书是独立于商品房买卖合同的协议书，该协议书并没有约定违约金。同时合同约定的违约金标准也过高，法院可依法调整；3、要求法院对非被告主观原因所造成的延期交房时间以及同地段房屋的租金进行鉴定；4、原告所称的交房条件“三书一证一表”虽符合法律规定，但在实际执行过程中根本无法执行，所以原、被告双方在签订商品房买卖合同时在该合同的附件三中明确约定了交房标准，且该交房标准也是经原告签名确认的，同时也不违反法律的规定，因此被告只能按照该标准向原告交付所购房屋。原审认定，2010年11月5日，双方签订了商品房买卖合同，原希奎购买了宏业公司开发的孟州宏业新村第8幢7层东户0071室商品房一套，在签订本合同之前的2010年10月8日、10日原希奎已分别给付了宏业公司购房款100000元、9335元，签订合同的当日，原希奎又给付宏业公司购房款223075元，共计332140元，原希奎已按合同将购房款全部向宏业公司付清。2010年12月4日，原希奎又与宏业公司签订宏业鑫城地下车库使用权出让协议一份，购买了宏业公司所开发的宏业鑫城298#地下车库，并给付宏业公司购买车库款65000元，在协议中明确约定宏业公司向原希奎交付车库的日期同宏业公司向原希奎交付房屋的日期即2011年8月1日前。对于房屋的交接，该合同第十一条予以了明确约定：商品房达到交付使用条件后，宏业公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，宏业公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。宏业公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原希奎有权拒绝交接，由此所产生的延期交房责任由宏业公司承担。2012年2月10日，宏业公司开发的孟州宏业鑫城8号楼住宅竣工，并经过建设单位即宏业公司、监理单位即焦作市建设工程监理所、施工单位即焦作市宏业建筑工程有限责任公司、勘察单位即河南日盛工程勘察有限公司、设计单位即机械工业第六设计研究院有限责任公司综合验收合格，出具了《工程竣工验收报告》。庭审时宏业公司称，之所以未向原希奎旧房屋及车奎，是因为原希奎未缴纳天然气开口费及前期物业管理费。原希奎称，并不是概不缴纳，该向宏业公司缴纳时，宏业公司以原希奎必须接受宏业公司单方确定的延期交房违约金为前提条件，才同意向原希奎交房，否则宏业公司不向原希奎交付房屋及车库。宏业公司庭审中也认可一直未向原希奎交房及车库的事实，但认为涉案房屋无法按月交付时因为客观原因造成的，不应承担逾期交房的违约责任。以上为本案事实。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订《商品房买卖合同》、《宏业鑫城地下车库使用权出让协议》后，原希奎按约定履行了向宏业公司交付全部购房款的义务，宏业公司亦应当按照上述两个合同约定的交付房屋时间、交付标准条件向原希奎交付所购买的房屋和车库。逾期后，宏业公司并没有就延期交房的时间与违约责任的承担与原希奎达成一致意见，因此，宏业公司仍应按照该两个合同约定的标准向原希奎交付房屋及车库并承担逾期交付的违约责任。故宏业公司应将原希奎所购买的并经验收合格的孟州宏业鑫城第8幢7层东户0071室商品房一套、298#地下车库交付给原希奎。双方在合同中虽然约定逾期交房超过30日的，宏业公司按日向原希奎支付不低于万分之二的违约金，但原希奎要求宏业公司按中国人民银行同期同类贷款利率规定的四倍承担违约金，并不违背法律规定，同时也不违背双方所签订的约定，本院依法予以支持。宏业公司所辩逾期不能交付房屋的原因系天气降水量大及政府配套设施不完善导致，且符合合同约定，不应承担违约责任。本院认为，宏业公司开发的商品房在施工过程中仅是遭遇了连续降雨，但没有证据证明该降雨达到了不可抗力的程度。至于供水管道和天然气管道安装迟延与宏业公司自身未及时安排有密切的关系，且供水与工期单位与宏业公司所签订的安装合同，系合同当事人之间正常的民事行为，不属于政府部门的职能。同时，宏业公司没有向本院提供证据证明其所出售的宏业鑫城小区的商品房与梧桐路的修建之间有何必然关联性以及政府部门对宏业公司作出有何承诺，因此宏业公司此项辩解意见及要求对迟延交房的日起进行鉴定的请求均依据不足，本院依法不予采信。宏业公司又辩称合同所约定的违约金过高，并要求按照租金的标准赔偿原希奎的损失，没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。原审判决：一、限被告焦作市宏业经贸有限公司于本判决生效后十日内将验收合格的孟州宏业鑫城第8幢7层东户0071室商品房一套及298#地下车库交付给原告原希奎；二、限被告焦作市宏业经贸有限公司于本判决生效后十日内，以总购房款397140元为基数并自2011年8月2日起至法院判决确定交付房屋之日止按中国人民银行同期同类贷款利率规定的4倍赔偿原告原希奎逾期交房违约金；案件受理费2370元，由宏业公司承担。原再审中，原审原告原希奎没有提供证据。原再审中原审被告提供的证据有：2015年2月6号圣煜律师事务所张洪涛、耿新生调查EMS孟州公关某松的调查笔录关某松的书面证言，2012年5月24日编号为HA001947025MK的快递（签收人为梦都花苑门张某忠），用于证明2012年5月24日被告向原告寄送的交房通知。原审原告原希奎质证后认为，该没有收到上述快递。2014年6月份该去要钥匙，被告还不给钥匙。再审审查，认为原审被告提供的证据原审原告原希奎予以否认，原审被告又没有提供其他证据予以印证，故本院对原审被告提供的证据即2015年2月6号圣煜律师事务所张洪涛、耿新生调查EMS孟州公关某松的调查笔录关某松的证人证言，2012年5月24日编号为HA001947025MK的快递，均不予采信。原再审认定，原审判决下发后，2015年1月9日宏业公司已将房屋交付给原希奎，原希奎也已实际接受房屋。其余案件事实与原审认定事实一致。原希奎在再审中，经本院释明，放弃了原审中的第一项诉诉请求（因为原审判决后，于2015年元月9日宏业公司已将房屋交付给原希奎，原希奎也已实际接受房屋）。原再审认为，原希奎与宏业公司签订的《商品房买卖合同》及《宏业鑫城地下车库使用权出让协议》系双方真实意思表示，依法成立有效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。关于宏业公司是否存在逾期交房的违约行为，宏业公司主张连续降雨、市政道路等配套设施未能及时完善是其逾期交房的原因应予免责，上述因素是宏业公司在开发房地产项目的施工期间应当考虑的因素，这些因素为宏业公司承担的商业风险，且宏业公司不能证明将上诉因素在合同约定的时间内告知买受人，并与买受人达成延期交房的合意，因此，连续降雨、市政道路等配套设置未能及时完善不能成为宏业公司逾期交房的免责事由。宏业公司未按合同约定时间交付房屋，原希奎要求宏业公司承担违约责任，本院予以支持。关于车库延迟交付宏业公司是否应承担违约金的问题，《宏业鑫城地下车库使用权出让协议》虽未明确约定逾期交付承担什么样的违约责任，但按照合同法公平及权利义务对等原则，比照买受方的违约责任并结合《商品房买卖合同》的约定，按照日万分之二的标准承担商品房及车库的逾期交付违约金为宜。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、撤销本院（2012）孟民初字第1119号民事判决第二项。二、限原审被告焦作市宏业经贸有限公司于本判决生效后十日内，以总购房款397140元为基础并自2011年8月2日起至2015年1月9日止按日万分之二赔偿原告原希奎逾期交房违约金。案件受理费2370元，由原审被告焦作市宏业经贸有限公司承担。原审被告宏业公司上诉称，2012年5月24日，宏业公司向原希奎送达入住通知的日期应当确定为交房之日。一审中，宏业公司有确凿的证据证明涉案房屋及车库在具备交付条件后，于2012年5月24日向原希奎送达了入住通知书，一审法院以原希奎不认可收到过快递就否认了宏业公司向原希奎送达入住通知书的事实，没有任何依据。事实上，在2012年5月24日，宏业公司向包括原希奎在内的一批业主几百户均送达了入住通知书。原希奎在收到入住通知书后根本没有去过宏业公司办理交房手续。根据双方合同约定，宏业公司向原希奎送达入住通知书后，原希奎一直不去办理交接手续，则2012年5月24日入住通知书送达至日即视为原希奎已同意交接。一审法院判决宏业公司承担2012年5月24日之后的逾期交房责任违反合同约定，显属错误。房屋及车库作为大宗商品，原希奎作为买受人，其有义务关注所购房屋的交房状况，上述人连续发送、通知其来办理交房手续，其均未实施，不予履行自己的义务。其找各种理由拒不接受房屋的原因是为了恶意获取高额违约金，应判决驳回其要求违约金的诉讼请求。延期交房是因为市政工程、恶劣天气、天然气、水务管道等客观因素造成的。退一步讲，即便交房延迟有宏业公司的原因，宏业公司最多也只能承担30天的违约责任。合同约定的违约金过高，应以同地段同类房屋租金标准确定违约金数额。一审程序违法，未按上诉人申请对涉案房屋同地段同类房屋的租金标准委托鉴定。一审判决车库购买款65000元按照交房的标准承担违约责任没有合同和法律依据。请求二审法院撤销原判决，改判驳回原希奎要求支付违约金的诉讼请求。本次重审中，原审原告原希奎诉称理由及原审被告宏业公司的辩称理由同原审、原再审一致，并确认原审及原再审提交的证据及质证意见均有效。本次重审中，原审原告又提供如下证据：1、证王某1红王某2庄倪某法刘某臣出庭作证，证王某1红王某2庄证明2014年6月原告原希奎王某1红王某2庄到宏业鑫城小区要涉案房屋钥匙，但是被告公司的工作人员不愿意将涉案房屋钥匙交付原告，证倪某法刘某臣证明原告原希奎常年在梦都花苑小区居住；2、证郝某红王某3芝证明一份，证明原告常年在梦都花苑小区居住；3、证张某忠证明一份，证明原告没有委托张某忠代收快递，快递员也没有委托其将快递送交给原告。原审被告质证后称，1、对原告证人证言真实性有异议，原告提供的证人与原告是邻居或朋友关系，不具有客观真实性，且证言相互矛盾，不具有证明力。证王某1红证言开始称自己在现场，后自己又陈述说自己没有在现场是在门口，前后矛盾；证倪某法开始称自己和原告是邻居，后来称与原告不在一个单元，前后矛盾；证刘某臣是退休后才来孟州居住，对当时的具体情况不是很清楚。2郝某红王某3芝证明既没有证人详细身份信息亦未出庭作证，该两份证明不具有合法性，也不具有客观性，不能作为证据使用。3、证张某忠本人未出庭作证，无法证明该证据真实性，该证据不具有客观真实性。原审原告原希奎对被告质证意见答辩称，证王某1红当时是去买房，没有进到争吵的屋子，只是证明被告没有将涉案房屋钥匙交于原告；证倪某法刘某臣同原告是一个小区的，只是证明原告长期在家居住；如张某忠未到庭其证言无效，那么被告在原审中提交的快递关某松的证言也应当无效。原审被告又提交如下证据：1、2012年10月30日特快专递邮件详情单、国内标准快递单；2、2014年7月8日交房公告；3、2012年5月24日特快专递邮件详情单7份。证明被告公司在2012年5月24日通过快递向包括原告在内的多位业主发送交房通知，因原告拒不来办理交房手续被告公司又多次通过快递及公告的方式通知原告前来办理交房手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，因买受人（原告）原因造成不能办理交房手续的，视为买受人同意交接，并承担相关责任及费用。原审原告质证称，1、2012年10月30日快递详情单上时间看不清楚，标准快递单上没有时间，不能证明被告的主张；2、被告知道原告的住址，在报纸上发公告没有任何意义；3、其他业主签收快递与原告无关，原告没有签收过快递，认为被告提交的证据是虚假的。经审查，原审原告原希奎提交的证倪某法刘某臣的证人证言系原告同一小区住户，证明原希奎家常年有人居住，本院予以认定；证王某1红王某2庄系到被告公司开发的小区购买房屋，证明原告当时向被告公司工作人员索要涉案房屋钥匙未果，被告虽称证人证言前后有矛盾之处，但二证人证言能够相互印证，本院对证倪某法刘某臣王某1红王某2庄的证人证言予以认定。证郝某红王某3芝出具的证明虽没有证人本人详细信息，但证明内容与证倪某法刘某臣证人证言均系证明原告常年在梦都花苑小区居住且家中常年有人，本院对该二份证明予以认定。证张某忠书写的证明系证明原告未委托其签收快递，快递员亦未委托其转交快递，但事实上该证人于2012年6月4日签收了被告公司于2012年5月24日邮寄的快递；结合上述证人快递关某松的证言，对证张某忠的证言不予采信，对证关某松的证言予以采信，同时认定2012年5月24日的快递已送达原告。至于原审被告提交的2012年10月30日快递单系邮寄快递回执，以及2014年7月8日交房公告，并非特定针对原审原告，本院在本案中不予认定。其余证据与原审、再审认定一致。本次重审中认定的事实为，2012年5月24日被告公司向原告邮寄入住通知书，由原告在被告公司登记的住址即梦都花苑门张某忠于2012年6月4日签收。其余案件事实与原审、再审认定事实一致。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务；一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。原审原告原希奎与原审被告宏业公司签订的《商品房买卖合同》及《宏业鑫城地下车库使用权出让协议》系双方真实意思表示，依法成立有效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。关于宏业公司是否存在逾期交房的违约行为，宏业公司主张连续降雨、市政道路等配套设施未能及时完善是其逾期交房的主要责任应予免责，本院认为，上述原因是宏业公司在开发房地产项目期间应当考虑的因素，这些因素是宏业公司应承担的商业风险，且宏业公司不能证明将上述因素在合同约定的时间内告知买受人，并与买受人达成延期交房的合意，因此，连续降雨、市政道路等配套设施未能及时完善不能成为宏业公司逾期交房的免责事由。2012年5月24日，宏业公司通过快递向原希奎送达入住通知书，原希奎否认其收到该份快递，但该份快递单载明收件人姓名、电话及地址均与双方签订的商品房买卖合同上原希奎填写的姓名、电话及地址相一致，件内物品为入住通知书，快递公司改退批条中注明“改寄会昌办梦都花苑2号楼2单元2楼西户”，签收人张某忠，签收时间为2012年6月4日。原审、原再审及本次重审中，原希奎对该份快递单上的手机号及其住梦都花苑的事实予以认可，作为快递的投递员，快递能否送达到对其工作没有任何影响，在没有收件人授意的情况下，投递员没有理由将快递改寄新的地址并交给非收件人签收，因此，该份快递单载明的情况能够确认梦都花苑门岗代收快递是经原希奎同意并告知投递员的，该快递应视为已送达原希奎。按照双方合同约定，买受人原希奎在其收到快递的入住通知后30日内未按期交接，按合同约定视为买受人同意交接，即2012年7月4日视为房屋的实际交付日，故宏业公司逾期交房的违约时间应认定为2011年8月2日至2012年7月4日。双方签订的《宏业鑫城地下车库使用权出让协议》中约定：甲方（宏业公司）应于业主购买房屋交房日向乙方（原希奎）提供车库，宏业公司并未按照《商品房买卖合同》约定的日期交付车库，亦为违约，故原审被告宏业公司应以原审原告原希奎缴纳的总房款397410元为基数自2011年8月2日起至2012年7月4日止按双方约定的日万分之二计算向原告赔偿违约金。原审被告宏业公司要求以同期同地段同类房屋的租金标准计算违约金的理由与双方签订的合同相违背，本院不予采纳。经本院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2012）孟民初字第1119号民事判决第二项；二、限原审被告焦作市宏业经贸有限公司于本判决后生效后十日内，以原告原告原希奎总购房款397140元为基数自2011年8月2日起至2012年7月4日止按日万分之二计赔偿原审原告原希奎逾期交房违约金；三、驳回原审原告原希奎其它诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2370元，由原审被告焦作市宏业经贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审　判　长　　郑立树代理审判员　　邱劲连人民陪审员　　王天河二〇一七年四月二十一日书　记　员　　李　杰 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