（2016）津01民终6275号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-05-20
案件名称
天津市工商业用房经营管理中心、近代天津博物馆房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津市工商业用房经营管理中心,近代天津博物馆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津01民终6275号上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市工商业用房经营管理中心，住所地天津市和平区重庆道***号。法定代表人：刘文浩，主任。委托诉讼代理人：胡明，天津良择律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：近代天津博物馆，住所地天津市和平区河北路***号。法定代表人：刘悦，馆长。委托诉讼代理人：边天晨，男，该馆干部。委托诉讼代理人：刘田禄，天津云汉律师事务所律师。上诉人天津市工商业用房经营管理中心因与被上诉人近代天津博物馆房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2016）津0101民初900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。天津市工商业用房经营管理中心上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判支持天津市工商业用房经营管理中心的全部一审诉讼请求，并驳回近代天津博物馆的全部一审反诉请求；一、二审诉讼费用由近代天津博物馆承担。事实和理由：合同有效期间内涉案房屋调整租金依据政府调租文件执行，不以双方重新签订合同作为调租条件。一审判决确认双方租赁合同，自2015年1月1日起按照财政拨款行政事业单位租金类别履行，属于适用法律错误。近代天津博物馆辩称，涉案房屋并非归属天津市工商业用房经营管理中心，租金应按政府调租文件规定执行，双方应重新签订租赁合同。天津市工商业用房经营管理中心的上诉主张无事实和法律依据。天津市工商业用房经营管理中心向一审法院起诉请求：1、判令近代天津博物馆立即向天津市工商业用房经营管理中心支付拖欠的2015年1月至2015年12月租金167781.6元及至实际支付之日止的违约金（截止至2016年1月违约金为54529.02元），以上款项共计222310.62元；2、诉讼费等费用由近代天津博物馆承担。近代天津博物馆向一审法院反诉请求：1、判令按照《天津市公有非住宅租赁合同》第三条约定，执行发改委、市财政局〔2014〕1079号文件，市国土房管局〔2014〕294号文件，对合同租金单价进行调整，近代天津博物馆按照《财政拨款行政事业单位办公用房月租金单价》标准每平方米3.65元交纳房租；2、反诉费用天津市工商业用房经营管理中心承担。增加请求：1、驳回天津市工商业用房经营管理中心提出的诉讼请求；2、判令《产权协议书》为无效合同；3、变更《天津市公有非住宅房屋租赁合同》中租金类别为财政拨款行政事业单位租金。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于天津市和平区河北路314号，权利人为天津住宅建设发展集团有限公司，授权天津市工商业用房经营管理中心经营管理。2009年8月1日，天津市工商业用房经营管理中心与近代天津博物馆签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》。2009年11月12日，双方签订《产权协议书》，约定天津市工商业用房经营管理中心同意近代天津博物馆在和平区河北路314号拆除房屋1224.91平方米，新建房屋约2000平方米，近代天津博物馆同意在上述房产竣工后，全部面积产权交天津市住宅建设发展集团有限公司所有，近代天津博物馆按照天津市公有非住宅房屋企业租金标准继续交租使用，资金来源由天津市发展和改革委员会（以下简称市发改委）提供资金。2010年3月23日，天津住宅建设发展集团有限公司签发了《关于重建近代天津博物馆的立项请示》的文件，向市发改委请示对近代天津博物馆使用的涉案房屋进行重建，恳请市发改委同意立项并安排财政预算内资金解决项目建设费用问题，后进行了重建。2012年7月4日，天津市工商业用房经营管理中心与近代天津博物馆续签《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，租赁期限自2012年5月1日至2017年4月30日，房屋产别为国有自管产，用途为工商业，房屋结构砖混一等，地段等级为甲级，租金类别为工商业租金，租金单价6.55元，计租面积1190.84平方米，基本租金7168.8元，附加租金（暖气）355.5元。合同第三条第（三）款约定：近代天津博物馆应当在每月25日交租日之前向天津市工商业用房经营管理中心交付租金，不得拖欠。合同第三条第（四）款约定，租赁期限内，如遇市政府调整公有非住宅房屋租金标准，双方应服从规定，天津市工商业用房经营管理中心将调整后的租金填写在《非住宅房屋租金变动情况》（附件3）中，本合同第三条中签订的原金额同时终止，近代天津博物馆按照调整后的租金金额缴纳租金。合同第五条第（一）款约定：近代天津博物馆逾期未缴纳租金的，自交租日起天津市工商业用房经营管理中心每月加收5%的违约金，天津市工商业用房经营管理中心加收违约金总额最高不超过所欠租金总额的2倍；连续拖欠租金满一年，经天津市工商业用房经营管理中心催告后仍不缴齐房租的，天津市工商业用房经营管理中心有权解除租赁合同并收回房屋。2014年12月1日，天津市发展和改革委员会、天津市财政局联合下发《关于调整公有非住宅房屋租金标准的通知》（津发改价管〔2014〕1079号）的文件，文件内容：根据市人民政府《关于修改〈天津市房屋租赁管理办法〉的决定》（政府令〔2014〕第72号）规定，经市政府批准，决定适当调整我市现行公有非住宅房屋租金标准，调整后的租金标准自2015年1月1日起执行，调整后的增租部分资金全部用于房屋修缮，确保房屋安全正常使用。2014年12月30日，天津市国土资源和房屋管理局下发《市国土房管局关于做好2015年公有非住宅房屋租金调整工作的通知》的文件，文件内容：自2015年1月1日起，本市城镇范围内，执行政府定价租金标准的公有非住宅房屋调整租金标准。按照公有非住宅房屋的用途，租金单价分为《财政拨款行政事业单位办公用房月租金单价》、《自收自支事业单位办公用房月租金单价》、《工商业用房月租金单价》、《金融业用房月租金单价》四类。《财政拨款行政事业单位办公用房月租金单价》适用于财政拨款的行政事业单位办公用房。《自收自支事业单位办公用房月租金单价》适用于非财政拨款的事业单位办公用房和社会公益事业用房（如托幼园所、老年活动中心等），行政事业办公用房改为生产或者经营性使用的一律按工商业或者金融业用房租金标准计租。《工商业用房月租金单价》适用于工业、商业等行业的用房。《金融业用房月租金单价》适用于银行、证券等金融业的用房。自租金调整之日起，公有非住宅房屋租赁双方一律重新签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》。对实行政府定价租金标准的工商业和金融业用房转租的，公有非住宅房屋租赁双方应当参照非住房房屋市场租金协商确定租金标准。租金调整后增收租金部分应当全部用于房屋修缮，确保房屋安全使用。根据上述文件规定，天津市工商业用房经营管理中心按照双方原合同记载的房屋结构、地段等级、租金类别的标准计算近代天津博物馆承租房屋的租金单价，从原来的租金单价6.55元调整为12.45元，月租金调整后为每月13981.80元。2015年1月5日，天津市工商业用房经营管理中心召集房屋承租单位召开了《关于调整公有非住宅房租租金标准》的会议，近代天津博物馆到场参加会议。此后，近代天津博物馆未按照调整后的租金标准向天津市工商业用房经营管理中心支付涉诉房屋租金，还于2015年7月1日向天津市工商业用房经营管理中心递交了《近代天津博物馆关于房屋租金问题的函》，以市财政局汇报，市财政局答复认为近代天津博物馆为财政全额拨款事业单位，无自主资金来源，现收费标准已过高，不同意追加房租，并要求近代天津博物馆申请保管自修为由，请天津市工商业用房经营管理中心考虑近代天津博物馆属于非盈利公益性文博事业的实际情况，维持原租金标准。2015年12月31日，天津市工商业用房经营管理中心特快专递的方式向近代天津博物馆邮寄了《租金催缴函》，要求近代天津博物馆在收到函后五个工作日内支付拖欠的租金及相应的违约金。但近代天津博物馆至今未向天津市工商业用房经营管理中心支付2015年租金。一审法院认为，天津市工商业用房经营管理中心与近代天津博物馆签订的《天津市公有住宅房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法成立、有效。当事人应按照约定履行自己的义务。天津市工商业用房经营管理中心依照合同约定和调整租金的相关文件规定，要求近代天津博物馆按照调整后的租金金额缴纳租金及支付违约金。而调租文件通知要求，双方一律重新签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，调整后的租金标准应当记载在双方新签的合同中，而不是原合同约定的将调整后的租金填写在《非住宅房屋租金变动情况》（附件3）中。因此，调整租金不仅应该以调租文件作为依据，还应该以重新签订的合同作为收取租金及违约金的合同依据。现因双方尚未重新签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，天津市工商业用房经营管理中心要求近代天津博物馆按照调整后的租金金额缴纳租金及违约金的诉讼请求，尚缺乏合同依据，不予支持。近代天津博物馆要求自2015年1月1日开始，将《天津市公有非住宅房屋租赁合同》中工商业租金类别变更为财政拨款行政事业单位租金类别的反诉请求，以及按照《财政拨款行政事业单位办公用房月租金单价》标准即每月每平方米3.65元交纳租金的反诉请求，按照调租文件的规定，《财政拨款行政事业单位办公用房月租金单价》适用于财政拨款的行政事业单位办公用房，近代天津博物馆单位性质为财政拨款的行政事业单位，按照文件规定近代天津博物馆使用的涉案房屋的租金类别应为财政拨款行政事业单位租金类别，租金单价按照文件规定应为每月每平方米3.65元，近代天津博物馆的上述反诉请求，一审法院予以支持。天津市工商业用房经营管理中心抗辩近代天津博物馆增加反诉请求超过时限的抗辩理由不能成立，一审法院不予采信。近代天津博物馆要求驳回天津市工商业用房经营管理中心先前提出的诉讼请求的反诉请求；应属于对本诉的抗辩，不属于反诉，故不予判定。近代天津博物馆反诉要求判令《产权协议书》为无效合同的反诉请求，不构成反诉，不予审理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款规定，判决：一、驳回原告天津市工商业用房经营管理中心的诉讼请求；二、确认原告天津市工商业用房经营管理中心、被告近代天津博物馆之间租赁本市和平区河北路314号房屋的租赁合同，自2015年1月1日起按照财政拨款行政事业单位租金类别履行，租金单价每月每平方米3.65元；三、被告近代天津博物馆的其他反诉请求均予以驳回。本案诉讼受理费4635元，由原告天津市工商业用房经营管理中心自行负担；反诉受理费80元，由原告天津市工商业用房经营管理中心、被告近代天津博物馆各负担40元。本院二审期间，天津市工商业用房经营管理中心围绕上诉请求提交了两份生效民事判决，近代天津博物馆认为该证据与本案没有关联性，不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，天津市工商业用房经营管理中心与近代天津博物馆之间签订的《天津市公有非住宅房屋租赁合同》合法有效，本院予以确认。合同签订后双方按照约定履行了各自的义务，但于2015年1月1日本市公有非住宅房屋租金标准调整后，双方对涉案房屋租金标准发生争议而成讼。天津市工商业用房经营管理中心经营管理的涉案房屋为公有非住宅房屋，租金标准应当执行政府定价租金标准。虽本市公有非住宅房屋租金标准调整前双方房屋租赁合同约定房屋租金类别为工商业租金，但近代天津博物馆确系财政全额拨款的事业单位，其使用涉案房屋用于非盈利公益性文博事业，近代天津博物馆主张按照财政拨款行政事业单位办公用房月租金单价标准支付涉案房屋租金不违反本市相关文件规定。涉案房屋租赁期限即将届满，双方需续签《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，一审法院按照政府文件规定确认涉案房屋租金单价为每月每平方米3.65元，处理得当，有利于定纷止争，故本院应予维持。综上所述，天津市工商业用房经营管理中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1266元，由天津市工商业用房经营管理中心负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚 玉代理审判员 豆 艳代理审判员 邵 丹二〇一七年四月二十一日书 记 员 吴松涛附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：