（2017）皖11民终758号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-05-03
案件名称
天长市宏顺运输有限公司、安徽联合景弘物流园有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天长市宏顺运输有限公司,安徽联合景弘物流园有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖11民终758号上诉人(原审被告、原审反诉原告）：天长市宏顺运输有限公司，住所地安徽省天长市经济开发区，统一社会信���代码91341181728531189E。法定代表人：冯继远，该公司董事长。委托诉讼代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：安徽联合景弘物流园有限公司，住所地安徽省天长市经济开发区，统一社会信用代码91341181563435825G。法定代表人：王有兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨志泉，安徽天道律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛才纬，安徽天道律师事务所实习律师。上诉人天长市宏顺运输有限公司（以下简称宏顺运输公司）因与被上诉人安徽联合景弘物流园有限公司（以下简称景弘物流公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省天长市人民法院（2016）皖1181民初3310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开��审理了本案。上诉人宏顺运输公司的委托诉讼代理人缪崇林，被上诉人景弘物流公司的委托诉讼代理人杨志泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏顺运输公司上诉请求：1、依法撤销安徽省天长市人民法院（2016）皖1181民初3310号民事判决，依法驳回景弘物流公司一审诉讼请求，支持宏顺运输公司一审反诉请求；2、本案一、二审诉讼费由景弘物流公司承担。事实和理由：1、景弘物流公司并非从事房地产开发和经营的企业，其公司不具备房地产开发企业资质，其开发建设的涉案房产至今未能取得商品房预售许可证，同时，景弘物流公司将工业仓储用地以商业用地的名义转让给宏顺运输公司，存在欺诈行为，且损害了国家利益，故双方签订的《安徽联合景弘商贸物流园房屋产权转让合同书》（以下简称《房屋转让合同》）应为无效合同，景弘物流公司无权要���宏顺运输公司支付购房款；2、即使《房屋转让合同》有效，亦因景弘物流公司在该工业仓储用地上建设商品房对外销售，导致宏顺运输公司无法实现办理商业用房房屋产权证的合同目的，故一审法院未能判决解除《房屋转让合同》显属错误。景弘物流公司辩称，1、宏顺运输公司称景弘物流公司并非房地产开发企业，其公司不能转让房产及工业用地上建成的房屋不能对外转让的观点均系错误观点，且无任何法律依据。本案的实际情况是其公司作为从事物流开发的企业，经政府批准建设并将政府允许出让的物流用房出让给物流企业，完全符合政府招商文件规定，在项目实施过程中亦无任何违反法律禁止性规定的情形。景弘物流公司不存在欺诈行为，目前物流企业运营正常，宏顺运输公司亦一直使用涉案房产进行物流经营；2、其公司与宏顺运输公司之间的《房屋转让合同》所对应的房产完全可以进行买卖，且目前其公司已取得涉案房屋分割的产权证。故请求驳回上诉，维持原判。景弘物流公司向一审法院起诉请求：1、宏顺运输公司给付剩余购房款380428元并从起诉之日起按日万分之三承担违约金至实际付款之日；2、由宏顺运输公司承担本案诉讼费用。宏顺运输公司向一审法院反诉请求：1、解除双方《房屋转让合同》；2、景宏物流公司返还购房款315628元，并自2013年10月14日起按日万分之三承担违约金至实际付款之日；3、由景弘物流公司承担本案反诉费用。一审法院认定事实：景弘物流公司与宏顺运输公司于2013年10月14日签订了两份编号为021、022的《房屋转让合同》，约定：宏顺运输公司购买景弘物流公司所有的位于本市经八路西侧天康大道南侧的物流商铺D1-1-06、D1-1-07、D1-2-06、D1-2-07，一楼房屋总面积83.06平方米（暂定），每平方米单价5400元，总价格448524元，二楼房屋总面积83.06平方米（暂定），每平方米单价2700元，总价格224262元，付款方式为签订购房合同时交订金50％，余款50％办房产证时一次性付清，如不付款不得办证，同时约定了逾期付款的违约责任。当日，景弘物流公司向宏顺运输公司出具两份书面《承诺函》，内容分别为：“…建筑面积83.06㎡，我公司保证在壹年内办理房产证，（日期以全款到帐之日为准）费用自理，实际付款按83.06㎡×5200﹦431912元，即交订金50％﹦215956元，办房产证时交50％﹦215956元”、“…建筑面积83.06㎡，我公司保证在壹年内办理房产证，（日期以全款到帐之日为准）费用自理，实际付款按83.06㎡×2400﹦199344元，即交订金50％﹦99672元，办房产证时交50％﹦99672元”，同一天景弘物流公司将房屋交付给了宏顺运输公司，���顺运输公司实际已付房款315628元，尚欠315628元。2016年5月20日景弘物流公司向宏顺运输公司发函，要求宏顺运输公司于2016年5月27日将所欠购房款315628元缴至物流园财务部，2016年8月29日景弘物流公司代理律师发函，要求宏顺运输公司缴款办理房产证。一审法院认为，《房屋转让合同》及《承诺函》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当按照约定行使权利、履行义务。宏顺运输公司实际占有、使用房屋已近三年，依约更应积极、主动地缴纳剩余房款，而景弘物流公司也应毫无条件地协助配合宏顺运输公司办理产权转户手续。宏顺运输公司以景弘物流公司曾承诺房产证可以办至个人名下而实际办不到为由抗辩不予缴纳剩余房款，并提起反诉要求解除合同，该抗辩没有任何事实及法律依据，且已成立生效的合同不可以随随便便动辄即予以解除，须具备法定的条件，故不予采纳。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十条、第一百五十九条规定，判决：一、天长市宏顺运输有限公司于本判决生效之日起十日内给付安徽联合景弘物流园有限公司剩余房款315628元，并从2016年9月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率承担利息直至实际付款之日；二、天长市宏顺运输有限公司办理房产权证书时景弘物流公司应予以协助配合；三、驳回天长市宏顺运输有限公司的反诉请求。本诉案件受理费3503元，由安徽联合景弘物流园有限公司负担596元，天长市宏顺运输有限公司负担2970元；反诉案件受理费3017元，由天长市宏顺运输有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二���争议的事实，本院认定如下：对于宏顺运输公司举证的土地登记审核表及图纸，景弘物流公司对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信，但因该证据系天长市国土资源和房产管理局对景弘物流公司商业用地土地使用权所进行的审核登记，并非针对案涉房屋所使用的工业用地，故本院对该证据的证明目的不予认可。对于景弘物流公司举证的三份房产证，宏顺运输公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。对于景弘物流公司所举证的天长市人民政府天政（2013）9号《关于印发天长市扶持现代物流业加快发展暂行办法的通知》，经本院核实，本院对该证据的真实性予以采信。本院除对一审查明的案件事实予以确认外，另查明：2013年3月13日，天长市人民政府印发天政[2013]9号《关于印发天长市扶持现代物流业加快发展暂��办法的通知》，《天长市扶持现代物流业加快发展暂行办法》第一条规定：本暂行办法适用于在我市登记注册的物流园区及物流运输企业，包括从事货物运输以及与运输有关的商品储存、装卸、包装、流通加工、配送等业务的企业。第四条规定：物流园区建筑面积达到5万平方米以上的，物流园内生产性用房在不改变土地性质和用途的前提下，产权可以转让给物流企业，但总量不超过50%，转让过程中一次性缴纳的契税、营业税足额缴纳后，由受益财政50%安排给予奖励。2013年10月14日双方签订的021、022号的《房屋转让合同》中案涉房屋的国有土地使用证号为：天国用（2011）第003562号，该土地用途为工业用地，房屋用途为物流产业项目。2015年3月26日、27日，景弘物流公司分别取得房地权证天字第××号、20××50号、20××49号房地产权证书，房地位置为天长市经济开��区经八路西侧天康大道南侧物流园5-6栋201#、106、107，地号均为1000200290256221。宏顺运输公司经营范围：普通货运、二类大型货物运输、货物站场（货物装卸、货物运输）（凭有效许可证经营）。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见、举证、质证，本案二审的争议焦点为：案涉《房屋转让合同》是否有效。宏顺运输公司认为景弘物流公司未取得商品房预售许可证，且签订合同时存在欺诈行为，损害了国家利益，故双方签订的《房屋转让合同》应为无效。本院认为，首先，景弘商贸物流园项目系景弘物流公司根据天长市人民政府有关文件的精神进行规划、建设、销售，房屋销售对象为从事货物运输以及与运输有关的商品储存、装卸、包装、流通加工、配送等业务的企业，该销售对象的特定性与商品房销售对象的不特定性存在明显不同，故不宜将景弘物流园项目性质界定为商品房开发性质，因此不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关商品房预售许可的条款；其次，双方合同载明的国有土地使用证所对应的土地用途为工业用地，宏顺运输公司所举证据不能证明景弘物流公司存在欺诈及损害国家利益情形；最后，宏顺运输公司一审反诉请求的基础亦认为案涉《房屋转让合同》系有效合同。据此，本院对宏顺运输公司主张案涉《房屋转让合同》为无效合同的上诉理由不予采纳。本案《房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律法规中效力性强制规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。故景弘物流公司根据双方《房屋转让合同》的约定，主张宏顺运输公司支付剩余购房款及相应利息的诉讼请求具有事实及法律依���，应予支持。对于宏顺运输公司认为案涉房屋系在仓储用地上建设的商品房，致使其公司无法实现办理商业用房房屋产权证的合同目的，案涉房屋应予解除的上诉理由，本院认为，双方合同中载明的国有土地使用权证所对应的土地性质为工业用地，并非商业用地，案涉房屋亦不属商品房范畴，故宏顺公司的该上诉理由无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，上诉人宏顺运输公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6034元，由上诉人天长市宏顺运输有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 高 奎审 判 员 桑泽祥审 判 员 刘 勇二〇一七年四月二十一日法官助理 郭东武书 记 员 陈芝梅附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；