（2017）川01民终2530号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-06-16
案件名称
成都市盛鑫房地产开发有限责任公司与刘琼英商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都市盛鑫房地产开发有限责任公司,刘琼英
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川01民终2530号上诉人（原审被告）：成都市盛鑫房地产开发有限责任公司，住所地：成都市青白江区青江北路179、181号。法定代表人：陈学建，董事长。委托诉讼代理人：钟伟，四川名声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘琼英，女，1971年12月26日出生，汉族，住四川省中江县凯江镇。上诉人成都市盛鑫房地产开发有限责任公司（以下简称盛鑫公司）因与被上诉人刘琼英商品房预售合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2016）川0113民初2636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛鑫公司上诉请求：1.撤销（2016）川0113民初2636号民事判决，依法驳回刘琼英关于赔偿设计变更造成损失的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由刘琼英承担。事实和理由：1、一审判决将逾期交房的违约金和设计变更造成的损失合并为各项损失是错误的。两项请求的性质不同，不能合并，一审认定盛鑫公司承担设计变更造成的损失没有事实依据。但对一审认定承担逾期交房的违约金无异议。2、一审判决认定因设计变更造成的损失是错误的，二审应予改判。因为案涉房屋标高的调整不是规划变更而是设计变更，而且标高的调整不会引起房屋结构形式、户型、尺寸、朝向等的变化，也不会影响房屋的质量和使用功能；刘琼英没有提交证据证明因标高的调整对其生活产生的影响及该影响造成的损失，一审法院以每平方米500元作为赔偿损失的标准，没有事实和法律依据。刘琼英辩称，一审判决程序合法，适用法律正确，应予维持，请求驳回盛鑫公司的上诉请求。事实和理由：1、一审不存在遗漏或超过当事人诉讼请求的情况，只是将两项诉讼请求的金额进行了合并。2、盛鑫公司在一审庭审前已经对××幢4户的业主以每平方米600元的标准进行了赔偿，所以一审判决以每平方米500元的标准进行赔偿是有依据的。刘琼英向一审法院起诉请求：1.盛鑫公司向刘琼英支付2013年5月30日至2016年10月24日因逾期交房导致的违约金94783.23元；2.盛鑫公司赔偿刘琼英因规划变更造成的经济损失50000元；3、案件受理费由盛鑫公司承担。一审法院查明，2011年8月19日，双方签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定由刘琼英购买盛鑫公司开发的位于成都市青白江区大同凤凰大道三段×××号“凤凰湖国际社区”××幢2单元1层×××号商品房一套，建筑面积为85.89平方米，房屋总价款为381575元。关于房屋交付时间，合同第十条第（一）项约定盛鑫公司应当在2013年5月30日前向刘琼英交付房屋。关于房屋交付条件，合同第十条第（二）项约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2、6项所列条件；该商品房为住宅时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……6、该商品房经设计单位、地勘单位、监理单位、施工单位和建设单位验收合格；……”同时，《补充协议》第四条约定，刘琼英办理房屋交付手续时，若盛鑫公司交付的房屋已符合《商品房买卖合同》第十条约定的交付条件，则刘琼英不得以该商品房存在某些瑕疵而拒绝接房，否则视为房屋已经交付。关于交接手续，合同第十四条约定“该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”同时，《补充协议》第六条第6项约定盛鑫公司在商品房达到合同约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式通知刘琼英办理房屋的交付手续。关于逾期交房责任，合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1….（1）、逾期在90日之内自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。关于规划变更，合同第七条规定“……出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。”同时查明，合同签订后，刘琼英已约向盛鑫公司支付了全部购房款。2013年4月20日，成都市青白江区建设工程质量监督站向盛鑫公司下发了《紧急通知》，载明：在区各建设、监理、施工单位，2013年4月20日上午雅安市庐山县发生地震，我区震感强烈。为确保在建工地质量、施工安全，对工程结构质量、施工安全进行排查，合格后形成书面报告报质、安监站，质、安监站复查后方可恢复施工。2013年5月29日，盛鑫公司于向青白江区建设工程质量监督站申请复工，并于2013年6月1日复工。后因受暴雨影响，盛鑫公司在2013年6月8日至2013年8月9日期间共停工25天。2013年5月30日，盛鑫公司向业主下发了通知，告知房屋交付时间延期至2013年7月14日。2013年7月5日，盛鑫公司再次向业主发出延期交房通知，载明因受雨季影响施工，将交付时间延期至2013年8月25日。2013年8月19日，盛鑫公司向刘琼英邮寄了交房通知书，通知办理交付时间为2013年8月25日至8月28日，但刘琼英至今未办理房屋交接手续。同时，在未征得刘琼英书面同意的情况下，盛鑫公司在施工过程中变更了建设工程规划，降低了刘琼英所购“凤凰湖国际社区”商品房所在××栋楼房的标高。另查明，2013年6月14日，成都怡城房产测绘有限公司出具了《房产面积测绘成果报告书》。2013年8月19日，盛鑫公司所建的凤凰湖国际社区一期工程17#楼已取得建设、勘察、设计、施工、监理单位出具的《竣工验收报告》。2013年10月23日，成都市规划管理局出具了《建设工程规划合格证》。再查明，2014年5月28日，刘琼英将盛鑫公司诉至成都市青白江区人民法院，诉请解除双方的商品房买卖合同，退还购房款并支付利息，支付逾期交房而解除合同的违约金等。2014年10月28日，成都市青白江区人民法院做出（2014）青白民初字第1230号民事裁定书，裁定准许刘琼英撤回起诉。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应共同遵守。依据合同第十条约定，盛鑫公司应在2013年5月30日前向刘琼英交付房屋，且交付的商品房应取得规划验收合格证，但盛鑫公司在2013年10月23日方才取得成都市规划管理局出具的《建设工程规划合格证》，因此2013年5月30日至2013年10月23日期间盛鑫公司均构成逾期交房。在2013年10月23日后，因盛鑫公司已取得交付房屋的条件，刘琼英就应自行前往办理房屋交接手续，但刘琼英依然以该商品房存在质量问题为由拒绝接房至今，因此2013年10月23日后应视为房屋已实际交付，盛鑫公司不应承担逾期交房责任。同时，2013年4月20日至2013年5月31日盛鑫公司因发生雅安芦山地震的原因按相关部门要求停工检查42天，2013年6月8日至2013年8月9日又因遭受雨季影响停工25天，由于地震、暴雨属于合同第十二条约定的盛鑫公司不能预见和非可控制的不可抗力，且均造成了本案诉争房屋非盛鑫公司自身原因的逾期交付，不应由盛鑫公司承担违约责任，故由此产生的停工42天和25天应在计算盛鑫公司延期交房的违约天数中予以扣减。因此，盛鑫公司逾期交房的违约天数为80天（2013年5月30日至2013年10月23日共147天减去地震42天，再减去暴雨25天），盛鑫公司应依照合同第十二条第（一）款的规定向刘琼英支付逾期交房的违约金共计3052.6元（总房款381575元乘以80天乘以万分之一）。关于刘琼英主张的因规划变更造成的经济损失的诉请，因合同第七条规定盛鑫公司变更建设工程规划前应当书面征得受影响的买受人同意，但盛鑫公司降低刘琼英所购楼栋标高的行为却未书面征得刘琼英同意，且降低标高在实际上也对刘琼英的日常生活及房屋价值造成了不利影响，故盛鑫公司应向刘琼英赔偿变更建设工程规划造成的经济损失。根据本案的基本情况，结合本地区同类楼盘所售房屋的价格水平，一审法院酌定依照500元每平方米的标准计算经济损失，由盛鑫公司向刘琼英支付经济损失共计42945元（500元每平方米乘以85.89平方米）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、成都市盛鑫房地产开发有限责任公司赔偿刘琼英逾期交房违约金、规划变更造成的经济损失共计45997.6元；二、驳回刘琼英的其他诉讼请求。以上给付义务，限于判决生效后十五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3944元，由刘琼英负担3531元，由成都市盛鑫房地产开发有限责任公司负担413元。（此款已由刘琼英垫付，成都市盛鑫房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十五日内支付给刘琼英）。二审中，双方当事人均未提供新的证据材料。二审查明事实与原审相同。本院认为，盛鑫公司对一审认定的逾期交房违约金无异议，而对一审认定的因设计变更造成的损失有异议。本案中，对案涉楼栋的标高进行了设计变更，双方当事人对楼栋标高降低的事实均认可。但是盛鑫公司在设计变更降低楼栋标高时，未征得相关业主的同意，擅自变更了设计，违反了双方的约定，给业主刘琼英的生活和房屋价值造成了不利影响，由此造成的损失，盛鑫公司应承担责任。一审法院根据本案的实际情况，参照500元每平方米计算经济损失并无不妥，故盛鑫公司不承担因设计变更造成的损失与事实不符，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费949.94元，由上诉人成都市盛鑫房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐云国审判员 赵 锋审判员 龚 耘二〇一七年四月二十一日书记员 谭小雨 来源：百度搜索“”