（2017）豫01民终2643号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-05-03
案件名称
河南荣亿置业有限公司、郭晓庆房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南荣亿置业有限公司,郭晓庆
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终2643号上诉人（原审被告）河南荣亿置业有限公司。住所地郑州市港区新港大道北段西侧*层。法定代表人贠得欣，该公司董事长。委托代理人张志扬，河南金学苑律师事务所律师。委托代理人张碧舟，河南金学苑律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）郭晓庆，女，汉族，1983年1月8日出生，住河南省林州市。委托代理人吕小标，河南文丰律师事务所律师。委托代理人秦华代，河南文丰律师事务所律师。上诉人河南荣亿置业有限公司（以下简称荣亿置业）因与被上诉人郭晓庆房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2016）豫0192民初1301号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人荣亿置业委托代理人张志扬、被上诉人郭晓庆委托代理人秦华代，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年6月14日，郭晓庆、荣亿置业签订《商品房认购协议》一份，荣亿置业将本公司开发建设的位于郑州航空港区保税北路琴台街交汇处的鑫荣·中央金地项目A2号楼1层21017号商铺出售给郭晓庆，该商铺建筑面积约60.47㎡，总价890118元，郭晓庆首付款为450118元，剩余房款向银行申请按揭。双方约定买方应保证通信地址及电话信息准确，在卖方电话通知十日内前往售楼部签订正式《商品房买卖合同》，须于签订《商品房买卖合同》的当日提交办理按揭所需的客户资料并办理相关按揭手续，并于该协议书第十条明确约定“乙方已知晓该项目所有证件尚在办理之中，自愿与甲方签订本协议书，乙方不能以此理由提出任何异议或索赔。认购协议签订当日，郭晓庆即向荣亿置业支付首付款450118元。2013年9月4日，郭晓庆与荣亿置业签订《交房租金补贴协议》，荣亿置业以支付租金补贴为名按年利率8%、以首付款为基数、以支付利息的方式向郭晓庆承担逾期交房的违约责任,同日，郭晓庆与河南鑫欣时代商业物业服务有限公司签订《试投资协议》，约定自2014年1月1日至2015年12月31日郭晓庆将A2楼1层21017号商铺的经营管理权托管给河南鑫欣时代商业物业服务有限公司。2013年9月29日、2014年4月17日、2014年7月18日、2014年10月17日郭晓庆分别收到荣亿置业股东解慧梅租金补贴转账21112元、17802元、17802元、17802元，以上共计74518元。后因荣亿置业所开发项目必备的证照仅有《国有土地使用权证》、《国有土地规划许可证》、《房地产开发企业暂定资质证书》，其他许可证尚未补办完成，不能及时办理房屋产权登记，双方为此发生纠纷，郭晓庆诉至该院，要求确认双方所签订的《商品房认购协议》为无效合同，并要求荣亿置业返还其所支付的首付款及利息。原审法院认为，2013年6月14日郭晓庆、荣亿置业签订《商品房认购协议》,对购买房屋的面积、价款、付款方式、违约责任等进行约定，且签订时涉案房产项目已建成，尚未经竣工验收合格，该协议应属商品房预售合同。双方在《商品房认购协议》中明确约定郭晓庆已知该房产项目证件尚在办理之中不得以此进行索赔，但荣亿置业在未取得商品房预售许可证的情况下出售房产，违反了相关法律规定，且至目前尚未取得商品房预售许可证，其与郭晓庆所签订的具有商品房预售合同性质的《商品房认购协议》为无效合同，自始对双方当事人不具有法律约束力。荣亿置业据此协议收取郭晓庆的购房首付款450118元及郭晓庆收取荣亿置业的2013年9月29日至2014年10月17日期间的租金补贴74518元均应相互返还。综上，扣除郭晓庆应向荣亿置业返还的74518元，荣亿置业应向郭晓庆返还首付款375600元。造成预售合同无效的主要责任在于荣亿置业未经审批取得商品房预售许可证，不能归责于郭晓庆，因此荣亿置业应赔偿郭晓庆自付清首付款后的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，判决郭晓庆与荣亿置业于2013年6月14日签订的《商品房认购协议》为无效合同；荣亿置业应于该判决生效后十日内返还郭晓庆购房首付款375600元，并自2013年6月15日起以450118元为基数按中国人民银行同期贷款利率向郭晓庆支付利息至实际返还之日；驳回郭晓庆的其他诉讼请求。案件受理费9181元，由荣亿置业负担6934元，郭晓庆负担2247元。宣判后，荣亿置业不服该判决，向本院提起上诉称，2013年6月14日，在《商品房认购协议》签订后，荣亿置业已经向郭晓庆交付了涉案商铺，郭晓庆对交付商铺的财产性权利已经实际享有。一审判决已经认定荣亿置业曾经先后四次向郭晓庆支付74518元，该款项郭晓庆应在合同无效的情况下返还给荣亿置业，故荣亿置业实际收取的款项仅是375600元，一审判决认定造成合同无效的主要责任在于荣亿置业未经审批取得商品房预售许可证，判决荣亿置业自2013年6月15日起，以450118元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付利息直至实际返还之日错误。综上，请求依法撤销原审判决第二项，改判荣亿置业不承担自2013年6月15日起以450118元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付利息直至实际返还之日，或将本案发回重审，本案的诉讼费用由郭晓庆承担。郭晓庆答辩称，荣亿置业隐瞒涉案房屋系公共租赁住房的性质，导致《商品房认购协议》无效，荣亿置业应承担赔偿责任，郭晓庆要求荣亿置业承担银行利息损失合法，请求二审法院依法驳回荣亿置业上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院一致。本院认为，郭晓庆以购房为目的向荣亿置业支付购房款，但因不可归责于郭晓庆的原因导致双方之间的商品房预售合同无法实际履行，荣亿置业作为出售方，应当承担退还购房款并承担相应赔偿的民事责任。尽管荣亿置业以租金补贴的形式向郭晓庆转账74518元，但并不影响荣亿置业向郭晓庆支付其占用资金期间为郭晓庆造成的财产损失，原审判决以450118元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息的计算标准，意即弥补郭晓庆的损失，故原审判决判令荣亿置业向郭晓庆支付利息并无不当。综上，荣亿置业的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9181元，由河南荣亿置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宁 宇审判员 张永军审判员 杨成国二〇一七年四月二十一日书记员 张会敏 来自