（2017）黑01民终2371号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2018-07-12
案件名称
张为君与黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张为君,黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终2371号上诉人（原审原告）：张为君，女，1975年3月29日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：李莹莹，黑龙江大公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区。法定代表人：张日红，经理。委托诉讼代理人：刘开君，黑龙江博润律师事务所律师。上诉���张为君因与被上诉人黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司（以下简称圣基伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初4511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张为君上诉请求：请求撤销一审判决第二项，依法改判圣基伟业公司支付张为君违约金194,757元；一、二审案件受理费由圣基伟业公司负担。事实和理由：1.根据《中华人民共和国合同法》第二十六条规定，承诺通知达到要约人时生效。本案因圣基伟业公司长时间逾期未办理房产证所需相关手续，且合同约定的违约金赔偿标准过低，显失公平，部分业主代表于2015年4月24日约见圣基伟业公司，请求其尽快办理产权证所需相关手续和变更违约赔偿标准，圣基伟业公司对业主代表的请求予���认可并于当日出具了《承诺书》，承诺至2015年8月31日，全面办理产权证，否认每日按购房款总额0.08%进行赔偿。该承诺书系对合同中关于逾期办理产权证违约金的变更，合法有效，应当遵守。2.一审法院在判决书中已经认定圣基伟业公司违约，一审法院在圣基伟业公司没有就违约金过高提出减少的情况下，就按照中国人民银行同期存款利率计算迟延过户违约金，显失公平，并且违反了不告不理原则，严重损害了张为君的合法权益。圣基伟业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回张为君上诉请求，维持一审判决。张为君向一审法院起诉请求：1.请求判令圣基伟业公司协助张为君办理涉案房屋产权证；2.判令圣基伟业公司支付逾期办理房屋产权证书的违约金194,757元（即按照已付购房款总额1,169,011元，从2015年8月31日至2015年9月10日每日按房款总额的0.01%计算1169元，2015年9月11日至2016年4月5日每日按房款总额的0.08%计算193,588元，合计194,757元），自2016年4月6日后的违约金案房款总额的0.08%计算至本校还清之日止；3.本案诉讼费用由圣基伟业公司负担。一审法院认定事实：2013年7月11日，张为君与圣基伟业公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定：张为君购买圣基伟业公司开发的位于哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口（壹品新境）第9栋3单元14层1402号房屋，购房款为1,169,011元，合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理产权登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的情况下，出卖人按已付房价款的0.08%向买受人支付违约金。双方���2013年8月30日办理进户手续。圣基伟业公司已取得“五证”，符合预售商品房条件，庭审至今，圣基伟业公司未向法院出示证明其已取得涉案9号楼的销售许可证及办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的证据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张为君与圣基伟业公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效。张为君已按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，圣基伟业公司理应按照合同约定在规定的期限内协助张为君办理房屋权属证书，即自2013年8月30日交付房屋后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但圣基伟业公司并未向法院出示证据证明其已履行了登记备案的义务，导致张为君至今未能取得房屋所有权证书，故圣基伟业公司已构成违约，应承担相应的违约责任。圣基伟业公司抗辩，不能办理房屋权属登记的原因是已交付9号楼不具备社会评审条件及政府规划调整造成。关于社会评审条件，圣基伟业公司提出因部分业主解聘前期物业导致不符合社会评审，无法办理预售转销售，致使正在评审审批的案涉房屋无法办理产权。根据《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》第9条规定：“新建住宅交付使用前，应当对新建住宅是否达到交付使用条件进行社会评审。未经社会评审或者社会评审不合格的，不得交付使用。对不符合交付使用条件的新建住宅，市房产行政主管部门不予办理商品房现售备案手续。”本案中，圣基伟业公司于2013年8月30日将房屋交付张为君使用，此时该房屋应符合社会评审条件，否则不应交付房屋同时承担迟延交付的违约责任，圣基伟业公司明知未经社会评审或评审不合格的房屋不得交付使用，而将涉案房屋交付张为君，即应承担因此而产生的法律责任，故圣基伟业公司提出的由于社会评审未通过而未能办理过户的抗辩理由，不予采信。关于圣基伟业公司主张的因政府规划行为导致壹品新境项目用地规划调整，致使整个项目审批手续延期，产权办理延后的主张。通过圣基伟业公司出示的证据可以认定政府规划调整的是壹品新境小区A块地3、6、7、12栋楼以及B块地AB号楼，庭审中，圣基伟业公司承认政府规划调整的A块地3、7、12号楼均可办理房屋所有权证，而本案圣基房屋所在的9号楼并不在政府规划调整范围内，更应该符合办理权属登记等相应手续，故圣基伟业公司的此项抗辩主张亦不成立。关于圣基伟业公司逾期办理房屋权属登记违约金计付问题，根据双方合同约���，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，圣基伟业公司应向张为君支付已付房价款的0.08%的违约金。张为君主张约定的违约金过低，要求按照证据四《承诺书》中的承诺标准计算。《承诺书》系圣基伟业公司单方承诺，双方对此未达成一致，不能作为合同内容的一部分，不能作为依据的计算标准。但因合同约定的迟延过户违约金过低，故依据张为君的请求，酌情参照中国人民银行同期活期存款利率计算迟延过户违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内持���理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，协助张为君办理哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口（壹品新境）第9栋3单元14层1402号房屋的权属登记；二、黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司给付张为君逾期办理房地产权属证书的违约金（自2014年3月1日至黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司办理完毕登记备案之日止，以全部购房款1,169,011元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算）。如果黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司未按上述规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4195元，由黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司负担176元，张为君负担4019元。二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。本院认为：圣基伟业公司未在与张为君签订的《商品房买卖合同》中约定的期限内协助张为君办理房屋所有权转移登记，构成违约，应承担相应的违约责任。其应按何种标准承担该违约责任为本案双方争议焦点。因双方签订的《商品房买卖合同》中对逾期办证违约金进行了约定，故双方争议事项不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的情形，按约定违约金确认圣基伟业公司违约责任为处理此类型案件的基本原则，如张为君认为违约金约定过低，可依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定举示证据证明实际损失存在并请求对违约金进行调整。其关于违约金约定属显失公平应予以直接撤销或变更的主张缺乏依据，一审对此未予支持并无不当。关于���为君一审举示的《承诺书》应如何认定问题。对双方约定的违约金标准予以变更需双方协商议定并共同确认。案涉《承诺书》系圣基伟业公司单方就办理产权登记过程中可能出现问题承诺无条件配合的意思表示，并不能直接产生双方议定变更违约标准的法律后果基于前述理由，一审判决在张为君没有举示证据证明案涉《商品房买卖合同》中对逾期办证违约金约定过低应按其损失进行调整前提下，酌定圣基伟业公司按银行同期活期存款利率支付违约金，已经从公平原则出发，给予张为君充分的利益保护。鉴于圣基伟业公司对此未提出上诉，本院不予调整。综上所述，张为君上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判��二审案件受理费4195元（张为君预交），由张为君负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁红玉审 判 员 王晓东审 判 员 宋 彦 辉二〇一七年四月二十一日法官助理 申 艳 楠书 记 员 于 文 娟 来自