（2017）皖1022民初65号

裁判日期: 2017-04-21

公开日期: 2017-10-01

案件名称

黄山市休宁琼琼职业学校与汪家柱租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

休宁县人民法院

所属地区

休宁县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄山市休宁琼琼职业学校,汪家柱

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第二百二十六条

全文

安徽省休宁县人民法院民事判决书（2017）皖1022民初65号原告（反诉被告）：黄山市休宁琼琼职业学校，住所地安徽省休宁县。法定代表人：唐月红，该校校长。委托诉讼代理人：汪学军，安徽萝宁律师事务所律师。被告（反诉原告）：汪家柱，男，1943年12月27日出生，汉族，教师，住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：方成友，安徽雄风律师事务所律师。原告（反诉被告）黄山市休宁琼琼职业学校与被告（反诉原告）汪家柱租赁合同纠纷一案，本院2017年2月3日受理后，依法由审判员王运高适用简易程序于2017年3月7日公开开庭进行了审理。黄山市休宁琼琼职业学校法定代表人唐月红及其委托诉讼代理人汪学军，汪家柱的委托诉讼代理人方成友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄山市休宁琼琼职业学校向本院提出诉讼请求：1.要求解除《学校租赁合同》；2.要求汪家柱支付租金55万元（2016年3月1日至2017年1月31日）；3.诉讼费由汪家柱承担。事实与理由：2016年3月1日，双方签订一份《学校租赁合同》，主要内容为：汪家柱承租黄山市休宁琼琼职业学校教学楼、公寓楼、实训基地及附属建筑面积约6000平方米，占地面积约9000平方米，租赁期限12年，租金前2年按每年60万元，后递增。合同履行过程中，汪家柱进场接管租赁物后，在征得原告同意情况下，对部分租赁设施进行装修、翻新，之后汪家柱未按合同约定缴纳风险保证金，未按合同约定时间支付租金，种种迹象表明汪家柱已终止办学，现已人去楼空。但汪家柱未就提前终止合同向原告进行明示，也未办理租赁场��的交还手续，故现依法向贵院提起租赁合同纠纷之诉，要求解约和支付租金。汪家柱辩称：1、同意解除双方的《学校租赁合同》，该份合同并未实际履行，原告未将租赁物交付给汪家柱使用，不存在支付租金；2、因不可抗力致使合伙办学未获得教育局的批准，导致租赁合同目的不能实现，根据相关法律规定应该要免除相应的责任；3、租赁合同虽是汪家柱一人签订，但是实为三人合伙办学而使用，即便支付租金也是三人进行支付。黄山市休宁琼琼职业学校为证明自己的主张，提供了以下证据：1.黄山市休宁琼琼职业学校的民办非企业单位登记证书、办学许可证及法定代表人身份证明书等，证明诉讼主体资格和身份；2.《学校租赁合同》，证明签订合同的双方当事人出租方为黄山市休宁琼琼职业学校，承租人是汪家柱，双方形成租赁关系，以及汪家柱未按照合同的约定支付风险保证金及租金。汪家柱对黄山市休宁琼琼职业学校提供的证据质证意见为：对证据1没有异议；对证据2真实性没有异议，但是出租人是黄山市休宁琼琼职业学校，实训基地等场地是不是出租方的不能予以确认，对于原告的证明目的有异议，原告并未将场地交给被告，同时因教育局未予许可，故不能办学，合同目的不能实现。汪家柱向本院提出反诉请求：1.依法判决反诉被告赔偿反诉原告工程款40万元整；2、反诉受理费由反诉被告承担。事实与理由：2016年2月23日，汪家柱、唐月红、崔凌志向休宁县教育局提交了《关于联合举办民办学校的申请报告》。同年3月，原被告双方签订了《学校租赁合同》，合同签订后，反诉原告开始投入资金对校舍进行修建，共计投入40万元整。2016年5月6日，休宁县教育局发出《关于同意筹建休宁曙光学校的批准书》，后又收回了上述批准书。2016年11月15日，黄山市中级人民法院作出了（2016）皖10民终560号民事判决，已判令唐月红返还办学定金30万元整。因国家对举办民办学校实行许可制度，休宁县教育局不予认可筹建休宁曙光学校非因反诉原告不履行合同造成的，现校舍装修后的受益人为反诉被告，反诉被告应承担反诉原告为修建校舍支付的费用40万元整。《学校租赁合同》是以反诉原告的名义签订的，因合伙办学人员为唐月红、反诉原告、崔凌志三人，实际承租人应为上述三人。成立休宁曙光学校未获审批，该事实作为反诉被告的法定代表人唐月红是知晓的，正因为新办学校未获审批，双方签订的《学校租赁合同》目的无法实现，所以反诉被告未支付租金，反诉被告系默认的，事实上反诉被告也并未将租赁物交付反诉原告使用。黄山市休宁琼琼职业学校对反诉请求辩称：1、本案审理范围是基于学校租赁合同，如涉及到租赁合同之外的合作办学等方面内容并不在本案审理范围之内；2反诉原告以现校舍装修后的受益人为反诉被告，要求承担修建费用，无合同约定及法律依据；3、反诉原告认为租赁合同的承租人主体实际并非汪家柱一人，而是唐月红、汪家柱、崔凌志三人，因无合伙办学书面协议或上述三人的关于学校租赁合同方面的其他书面约定，故反诉原告这一观点不能成立。汪家柱为证明其反诉请求向本院提供了以下证据：1.汪家柱身份证，证明反诉诉讼主体；2、收条、工程结算清单等，证明实际投入的装修费用；3、安徽省黄山市中级人民法院（2016）皖10民终560号民事判决书一份，证明曙光学校未获得许可，租赁合同目的无法实现，未获得许可原因是不可抗力，从判决书中已表明合伙办学是三人，2016年3月休宁县教育局已收回批复文件，所以本诉的原告主张的租金应是从2016年3月至2016年5月6日。黄山市休宁琼琼职业学校对汪家柱提供的证据质证意见为：对证据1无异议。证据2与本案无关联性，是汪家柱和施工人之间的法律关系；这些收条和结算单并不能作为核定其损失的合法依据；即使需要核定反诉原告所谓的损失，那也应该需要对其实际施工的工程量经第三方机构进行鉴定来进行核定。对证据3判决书，真实性合法性无异议，与本案无关联性，第一，本案审理的是租赁合同纠纷，而不是合作办学的合伙协议纠纷，两者不能混同；第二，本案涉及的租金应由汪家柱一人承担，至于唐月红、崔凌志是否需要承担或承担多少是属于合伙协议纠纷中应当要解决的问题；第三，对方认为的不可抗力的观点不能成立，其以判决书中认定��办学校未获得审批导致学校租赁合同不能继续履行，归结为不可抗力；第四，反诉原告认为租金应从2016年3月至2016年5月6日，该观点不能成立，理由同第二点，属于合伙协议纠纷中要解决的问题。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。唐月红多年以来办职业学校，有办学的资源，2016年2月23日汪家柱、唐月红、崔凌志向休宁县教育局提交了《关于联合举办民办学校的申请报告》，3月9日，汪家柱与黄山市休宁琼琼职业学校签订了《学校租赁合同》，将坐落于休宁县新城区xx路黄山市休宁琼琼职业学校教学楼、公寓楼、实训基地及附属建筑租赁给汪家柱，双方约定租赁期限自2016年3月1日起至2028年2月29日止，共计12年；租金按年支付，每年的2月1日前一次性支付，租金标准为前2年每年60万元支付；每学期开学后15天内，在指��的账户存入50万元风险保证金；如乙方（汪家柱）终止办学或终止合同，甲方（黄山市休宁琼琼职业学校）不但不承担乙方在甲方土地上所投资的一切费用（含建筑物及原教学楼与公寓楼翻新和装修），且乙方也不能随意搬迁在甲方土地上所投资的任何物品（含绿化及操场）；乙方应按期及时支付租金并承担因为办学所产生的各项费用；合同解除中乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1.不具有合法办学资格的，包括因违法办学被有关行政管理部门吊销、收回办学证照的。…5.未按合同约定时间支付租金的。汪家柱与黄山市休宁琼琼职业学校法定代表人唐月红分别在《学校租赁合同》上签了字。协议签订后，同年4月份汪家柱叫人进场来修缮教学楼与公寓楼等场地。2016年5月6日休宁县教育局发出休教字（2016）08号文件《关于同意筹建休宁曙光学校的批准书》，��又收回了批准书。汪家柱也停止了对教学楼与公寓楼等场地的修缮，撤离了现场。2016年2月1日汪家柱通过中国银行网上银行转款30万元到休宁县琼琼服装职业培训学校账户。黄山市休宁琼琼职业学校是在休宁县琼琼服装职业培训学校基础上升格成立，但是产权未予变更，房地产权证（房地权海字第××号）是登记在休宁县琼琼服装职业培训学校名下。休宁县琼琼服装职业培训学校和黄山市休宁琼琼职业学校分别是人社部门和教育部门批准登记，投资人和法定代表人都是唐月红。2016年5月31日汪家柱向法院起诉，要求休宁县琼琼服装职业培训学校、唐月红立即返还汪家柱定金30万元整。2016年11月15日安徽省黄山市中级人民法院作出（2016）皖10民终560号民事判决书，终审判决唐月红返还汪家柱定金30万元。庭审中双方对解除《学校租赁合同》无异议，本案争议的焦点为：一、汪家柱是否要支付租金；二、房屋修缮时产生的费用黄山市休宁琼琼职业学校是否需要承担。针对争议焦点一，本院认为，依法成立的合同对双方具有约束力，双方签订的《学校租赁合同》，出租人为黄山市休宁琼琼职业学校，承租人为汪家柱，根据合同相对性，汪家柱是履行该合同的主体。汪家柱提出办学人员还有唐月红和崔凌志，实际承租人应为三人，因合伙办学与租赁合同不属于同一法律关系，不属于本案处理范围。双方在合同中约定前2年租金每年60万元，即每月5万元。因教育主管部门，于2016年5月收回《关于同意筹建休宁曙光学校的批准书》，导致无法继续履行合同，现双方均同意解除《学校租赁合同》，对此本院予以准许。汪家柱在合同签订后对租赁的教学楼、公寓楼、实训基地及附属建筑进行修缮，说明黄山市休宁琼��职业学校自合同签订的3月份就交付了房屋，后因5月份筹建休宁曙光学校的批准书被休宁县教育局收回，汪家柱就停止了对房屋的修缮，之后撤离了现场。在此期间（从2016年3月至汪家柱5月31日起诉返还定金时）的租金汪家柱应当予以支付。针对争议焦点二，双方在合同中已经约定，汪家柱终止办学或终止合同，黄山市休宁琼琼职业学校不但不承担汪家柱在黄山市休宁琼琼职业学校土地上所投资的一切费用（含建筑物及原教学楼与公寓楼翻新和装修），且汪家柱也不能随意搬迁在黄山市休宁琼琼职业学校土地上所投资的任何物品（含绿化及操场），因此租赁合同解除后，黄山市休宁县琼琼职业学校不需要承担由此产生的费用。综上所述，自2016年5月休宁县教育局收回《关于同意筹建休宁曙光学校的批准书》休教字（2016）08号文件时，合同就无法履行，《学校租赁合同》解除的时间从该月的次月开始计算。汪家柱应当向黄山市休宁琼琼职业学校支付2016年3月至5月份三个月的租金。对汪家柱提出的反诉黄山市休宁琼琼职业学校承担损失的请求，不符合双方的约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条规定，判决如下：一、解除黄山市休宁琼琼职业学校与汪家柱所签订的《学校租赁合同》；二、汪家柱在本判决生效后十日内支付黄山市休宁琼琼职业学校教学楼、公寓楼、实训基地及附属建筑租金15万元；三、驳回汪家柱的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费9300元，减半收取4650元，黄山市休宁琼琼职业学校负担3382元，汪家柱负担1268元；反诉案件受理费3650元，减半收取1825元，由汪家柱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，应在递交上诉状之日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求交纳案件受理费，否则按自动放弃上诉处理。申请执行的期间为二年。审判员　王　运　高二〇一七年四月二十一日书记员　鲁文秀（代）