（2017）皖0403民初893号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-08-16
案件名称
钮允与淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
淮南市田家庵区人民法院
所属地区
淮南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钮允,淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条
全文
安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0403民初893号原告：钮允，女，1972年7月6日出生，汉族，安徽省怀远县人，初中文化，个体户，户籍地安徽省蚌埠市华云县，经常居住地安徽省淮南市田家庵区，委托诉讼代理人：管克凤，安徽喻泉律师事务所律师。被告：淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区，统一社会信用代码。法定代表人：罗君，该公司董事长。委托诉讼代理人：马淮山，男，该公司经理。原告钮允与被告淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司（以下简称荣胜昕安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钮允及其委托诉讼代理人管克凤，被告荣胜昕安公司的委托诉讼代理人马淮山到庭参加诉讼，被告荣胜昕安公司的法定代表人罗君经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钮允向本院提出诉讼请求：1.确认钮允与被告签订万国广场3#楼《联建协议》有效；2.判令被告继续履行《联建协议》，交付原告房号X楼X层XX室房屋；3.判令被告将万国广场X楼X层XX室房屋在淮南市商品房网上备案确认，并协助办理房屋产权证书；4.判令赔偿延期交房违约金暂定21462元（最终计算到交房止）；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月19日原告与被告签订一份万国广场的《联建协议》，该协议约定原告按建筑面积4008元每平方出资，共投入256512元，被告以土地作为出资并负责包干建楼房，建成后原告分得该楼房的X楼X层XX室，建筑面积约64平方办公房，最终以房产证面积为准，多退少补。原告投资款256512元，应在本协议签订生效后一次性全额交付甲方（被告）指定账户。约定自联建协议签订之日起，三年内交付应分得的房屋交付使用，若需延期交付，自延期之日起直到交房为止，被告按本金同期银行贷款利率2倍付原告。原告2014年4月19日一次性将投资款交付至甲方指定账户，被告开具收据，被告在2015年1月22日取得了涉案商品房预售许可证明，证号淮房预售证第XXXXX号。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此该协议合法有效。被告按照协议已应当在2016年4月19日前交付房屋，但至今没有交付也没有办理淮南市商品房网上备案确认，已经构成违约，原告多次找被告协商未果，遂诉至法院。被告荣胜昕安公司辩称：1.对原告诉请的确认联建协议有效给付房屋、网上备案均无异议。延期交房是事实，我们愿意按照联建条款约定支付违约金至实际交房日；2.本案原告购房的房屋预定面积与批准面积存在面积差额，不宜计算违约金，等交房后再多退少补支付差价；3.原告诉请的违约金计算方式没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对对方提交的证据的真实性均无异议，本院对本案双方提交的证据的真实性均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月28日原告钮允（乙方）与被告荣胜昕安公司（甲方）签订一份万国广场《联建协议》，约定：1、甲方拥有1宗地块，位于淮南市××路与人民路的交汇处，甲方在该宗地块的东北角，国庆路与支17路交叉口处，建一栋商业与办公为一体的综合楼（以甲方报批的规划及设计图为准），乙方愿与甲方联合建设；2.甲方以土地作为出资，乙方按建筑面积每平方米4008元出资，由甲方包干，乙方共投入现金人民币256512元，该房建成后，乙方分得该楼房第X栋X层XX号房源，建筑面积约64平方米的办公用房，最终以办理房产证的建筑面积为准，多退少补；3、建楼所需的各种手续均由甲方负责办理，并由甲方负责设计承建，费用由甲方承担，乙方不参与建设过程中的任何事宜，本楼的配套设施由甲方负责；4、乙方除按约定分得的房屋面积外，本栋综合楼的其他所有面积均与乙方无关；5、甲方保证在本协议生效后2年左右将乙方应分得的房产交付给乙方，并负责为乙方办理房产证书，乙方应予以积极协助，办证费用由乙方交纳；6、乙方投资256512元，应在本协议生效后7日内一次性交付至甲方指定账户，逾期5日未付，本协议终止；7、自乙方款清并签订联建协议之日起，2年内交付使用，若需延期交付，自延期之日起直到交房为止，甲方按本金同期银行贷款利率2倍赔付乙方；8、若延期超过六个月，乙方有权要求退出投资，甲方将按合同签订到款之日起按年10%与本金一起返还。协议签订后，钮允于2014年4月19日支付了全部款项256512元整，荣胜昕安公司向钮允出具了收据。按照《联建协议书》约定，荣胜昕安公司应于2016年4月19日向原告交付涉案房屋，但其至今未交付，亦未就涉案房屋办理网上备案登记，原告遂诉至本院。另查明，荣胜昕安公司于2015年1月22日取得涉案商品房预售许可证，证号为：淮房预售证第XXXXX号。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，钮允与荣胜昕安公司签订的《联建协议》系双方真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，该协议虽名为联建，但协议约定的内容符合商品房买卖合同的主要内容，且钮允已经按照协议约定支付了全部购房款，该协议实质上系商品房买卖合同。同时，虽然荣胜昕安公司在2014年4月19日签订该协议时未取得商品房预售许可证明，但在本案起诉之前已经取得了涉案商品房预售许可证明，因此，《联建协议书》不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效的，本院对钮允的第一项诉讼请求予以支持。根据合同法第八条、第六十条之规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于钮允要求确认钮允与被告签订万国广场3#楼《联建协议》有效，被告继续履行《联建协议》交付房号X楼X层XX室房屋的诉讼请求，符合协议约定，本院予以支持。对于原告要求被告将万国广场X楼X层XX室房屋在淮南市商品房网上备案确认，并协助办理房屋产权证书的诉讼请求，因联建协议中约定了荣胜昕安公司应为钮允办理房屋产权证书，本院对该项请求予以支持；关于商品房网上备案，虽然协议中并未对商品房买卖合同网上备案进行约定，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”荣胜昕安公司作为商品房预售人应当按照法律规定对该联建协议进行网上备案，故本院对该项请求予以支持。对于钮允要求被告赔偿延期交房违约金暂定21462元【原告提交的计算方法：256512元×年利率6%÷360天×251天（2016年4月19日至2016年12月30日）×2倍】，最终计算到交房止，按照协议约定“若需延期交付，自延期之日起直到交房为止，甲方按本金同期银行贷款利率2倍支付乙方”，钮允的计算方法正确，但数额有误，故本院依法调整为15591元【256512元×4.35%÷365天×255天（2016年4月19日至2016年12月30日）×2倍，中国人民银行公布的2015年10月24日六个月至一年贷款基准利率为4.35%】。荣胜昕安公司辩称违约金应与超出约定房屋面积差价抵扣后进行承担等答辩意见系其单方面陈述，不妨碍原告钮允要求其按照协议约定履行，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告钮允与被告淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司签订的《联建协议》合法有效；二、被告淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司将《联建协议》约定的房号X楼X层XX室房屋进行网上备案；三、被告淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司继续履行《联建协议》，具备交付条件时及时交付房号X楼X层XX室房屋给原告钮允，并协助原告钮允办理房屋产权证书；四、被告淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告钮允延期交房违约金15591元（从2016年4月19日暂计算至2016年12月30日），后续按照协议约定支付至交房时止；五、驳回原告钮允其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费337元，由原告钮允负担92元，被告淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司负担245元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长 崔化冰人民陪审员 曹晓娣人民陪审员 崔 英二〇一七年四月二十一日书 记 员 李晓红附1：本案证据目录一、原告钮允提交的证据和证明目的如下：1.原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格2.联建协议，证明请求数额和各项诉讼请求3.收据，证明原告已经全额支付购房款4.商品房预售许可证明，证明商品房买卖合法有效。被告淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司未提交证据。附2：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注公众号“”