（2016）宁0104民初5463号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-06-09
案件名称
李国玉与甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
银川市兴庆区人民法院
所属地区
银川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李国玉,甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第二百一十二条，第二百一十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款，第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0104民初5463号原告：李国玉，男，1960年1月2日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李爱春，宁夏清瞳律师事务所律师。被告：甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区广场南路4-6号。法定代表人：张国芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨元昊，甘肃方域西涛律师事务所律师。原告李国玉与被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，适用简易程序于2016年7月19日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，于2017年2月17日公开开庭进行了审理。原告李国玉及其委托诉讼代理人李爱春，被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司的委托诉讼代理人杨元昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国玉向本院提出诉讼请求：１.解除原、被告之间签订的《场地租赁合同》；2.被告向原告返还租金131500元、物业费39450元；3.被告向原告赔偿经济损失993702元[包括：装修费652491元，厨具设备费113569元（燃气热水器6399元、双眼灶9000元、单眼灶5000元、平冷工作台132**元、台面立架2000元、荷台48**元、六门冰柜7640元、开水器1000元、水池3000元、四眼煲仔炉1200元、四门冰柜2800元、烤箱3100元、制冰机6000元、保温桶800元、煲粥王10000元、不锈钢货架4000元、锅碗瓢盆32130元、烤箱不锈钢台架1500元），油水分离器、燃气报警器6200元、排烟系统21800元、男女员工住宿两套租金29452元、收银点菜系统26000元、员工培训费80190元、店面设计费15000元、室外发光字及广告费33000元、钢制库房外包费10000元、监控系统6000元及利息80503.47元（2014年12月1日至2015年3月1日按年利率6%计算为14701.34元；自2015年3月1日至2015年5月11日按年利率5.75%计算为11114.49元；自2015年5月11日至2015年6月28日按年利率5.5%计算为7187.32元；自2015年6月28日至2015年8月26日按年利率5.25%计算为8432.85元；2015年8月26日至2015年10月24日按年利率5%计算为8031.29元；2015年10月24日至2016年6月20日按年利率4.75%计算为31036.7元）；4.被告向原告赔偿经营损失92387元。5.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将其第一项诉讼请求变更为确认原、被告签订的《场地租赁合同》无效，撤回要求被告向原告支付钢制库房外包10000元的诉讼请求。事实和理由：2015年1月9日，原、被告签订《场地租赁合同》，被告将位于银川市兴庆区新华东街国芳百货五楼美食广场A-6场地租赁给原告用于经营粥公粥婆餐饮，租赁期限自2014年12月1日至2019年11月30日止。合同签订后，原告为开业进行装修，购买设备，雇用厨师、服务员，对外进行宣传等共计投入993702元。自2015年2月10日起交纳租金，经营至2015年8月31日，被告通知所有餐饮商户停止经营，原告才得知，被告提供租赁场地不符合消防要求，不具备经营餐饮服务行业的使用条件。原告主张的厨具设备均可移动或拆除，但已经没有用处。对于原告主张的燃气报警器、油水分离器、排烟系统为粥公粥婆店铺定做，不可拆除，拆除后亦无法使用。被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司辩称，原、被告签订的《场地租赁合同》不违反法律禁止性规定，签订合同时消防是合格的，因消防要求提高后不符合消防要求，系客观原因的变化。对于原告主张的损失，原告提供的证据不足以证实其损失；对于鉴定机构出具的鉴定报告为工程造价，无法显示装修现值，该装修结果包含的企业管理费、规费和税金不应计算，原告也未提供证据证实缴纳税金，应从工程造价中剔除，对于可移动的设备应由原告搬走故不存在损失，对于人工工资和租赁费是正常经营中的合理费用，不存在损失问题。被告消防已于2016年2月5日经验收合格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的场地租赁合同、照片、银川市公安局消防支队兴庆区大队不同意投入使用、营业决定书复印件、中国银行国内支付业务存款回单、中国银行存款历史交易清单、油水分离器合同及收据、燃气报警器收据、鉴定费发票、粥公粥婆平面图，本院予以确认，并在卷佐证。对原告提供的设备费用列表、广告费用列表、每日收入列表、工资表、营业汇总表系原告自行制作，被告不予认可，原告亦无其他证据证实，本院不予采信。对原告提供的排烟罩收据、收条四张，该证据真实性无法核实，原告未提交其他证据佐证，被告亦不认可，且根据宁夏圣方工程造价司法鉴定所出具的《工程造价鉴定意见书》中对排烟罩造价计入工程造价鉴定中，故对原告提交的收据金额本院不予采信。对于原告提交的华夏美食餐饮管理系统收据、装修设计费收据，被告虽对该证据真实性存疑，但未提交证据反驳，对该收据本院予以采信。对宁夏圣方工程造价司法鉴定所出具的《工程造价鉴定意见书》，原告对鉴定价格无异议，称未对油水分离器、燃气报警器、收银点菜系统、店门设计费及监控系统、人工工资、房屋租赁费的损失予以鉴定。被告对该鉴定意见书的意见同答辩意见。虽原被告对该鉴定意见书有异议，但对其鉴定结论并未提供证据证实依据不足，故对该鉴定意见书本院予以采信。经审理查明，2014年9月26日，原告通过银行转账向被告支付租金131500元及物业费39450元。2015年1月9日，原、被告签订《场地租赁合同》一份，约定被告将其位于银川市兴庆区新华东街国芳百货5楼A-6出租给原告用于开设“粥公粥婆”，合同面积约357.95㎡，使用面积281.85㎡，公摊面积76.1平方米，租赁期限自2014年12月1日至2019年11月30日，被告于2014年9月25日将租赁标的交于原告，原告接受租赁标的时应办理相应的接收手续，被告给予原告65日免租期，免租期内原告完成对租赁标的装修及开业准备，免租期内不计租金，双方共同确认之日为计租日，2014年12月1日至2015年11月30日月租金为28185元，2015年12月1日至2016年11月30日月租金为28185元，2016年12月1日至2017年11月30日月租金为30439.8元，2017年12月1日至2018年11月30日月租金为30439.8元，2017年12月1日至2018年11月30日月租金为32875元，2018年12月1日至2019年11月30日月租金为35505元，被告按季度收取租金且原告向被告支付二个月租金作为本合同押金，押金被告应在三日内与首季租金一并支付，原、被告任何一方单方违约解除合同，违约方应按未履行部分租金的20%承担违约金。同日，原告与宁夏立得物业服务有限公司签订《物业管理服务协议书》，约定对A-6号管理期自2014年12月1日至2019年11月30日，每月物业费为8455.5元，宁夏立得物业服务有限公司按期收取物业服务费，原告向宁夏立得物业服务有限公司支付两个月物业费作为本合同押金。合同签订后，原告于2014年10月2日支付装修设计费15000元，2015年1月31日因购买燃气报警器支付3500元、2015年2月6日因购买油水分离器支付2400元、2015年1月17日因购买华夏美食餐饮管理系统支付22000元，原告对涉案商铺进行了装修后于2015年2月10日开业经营，并于当日起算租金。因银川市公安消防支队兴庆区大队对被告五楼商户进行消防安全检查，以被告五楼使用性质由商场变更为餐饮，使用性质变更，整体楼层防火分区面积不符合规范要求，不同意其商户投入使用、经营，被告于2015年8月31日通知原告停止经营。故原告诉至本院。诉讼中，经原告申请，本院通过银川市中级人民法院依法委托宁夏圣方工程造价司法鉴定所对甘肃国芳百货五楼美食广场“粥公粥婆”店装修工程造价进行司法鉴定，该鉴定所出具《甘肃国芳百货五楼美食广场粥公粥婆店装修工程造价鉴定意见书》鉴定工程造价金额504332元（装饰装修工程436614元、安装工程67718元），其中包含不锈钢排烟罩的工程造价，另根据原告提供的设备收据列项合计114719元，设备包括燃气热水器6399元、双眼灶9000元、平冷工作台5个共计8000元、台面立架5个共计2000元、荷台3个共计4800元、六门冰箱7640元、开水器1300元、四眼煲仔炉4台44**元，四门冰柜3200元、烤箱3100元、制冰机6100元、不锈钢平台15**元、餐桌1300×800mm12套10320元、餐桌800×750mm15套9000元，圆桌2张3800元、椅子94把13160元、石桌2把13160元，更衣柜3组2700元、3米高景观树6800元。本院认为，被告向原告交付的场地，因其五楼整体防火分区面积不符合规范要求，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对原告要求被告返还租金131500元及物业费39450元的诉讼请求，因租金起算日期为2015年2月10日且原告实际使用场地至2015年8月31日，原告支付的租金及物业费尚不足以支付该期间段租金及物业费，其实际使用期间的场地租赁费及物业费应由原告自行承担，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对原告诉请的装修费651291元，根据宁夏圣方工程造价司法鉴定所出具的《甘肃国芳百货五楼美食广场粥公粥婆店装修工程造价鉴定意见书》确定造价为504332元，原告实际使用场地至2015年8月31日，后被告对涉案场地五楼整体进行消防改造，对其装修现值，根据原、被告租赁合同期限为五年，原告装修后实际使用房屋六个月，占总租赁期限的10%，其装修现值本院酌定为453898.8元（504332元×90%），被告五楼防火分区不符合要求致使合同无效，原告在签订合同时亦未尽到谨慎审查义务，对原告的损失双方应根据过错大小承担责任，故被告应对原告的装修现值损失按80%承担主要赔偿责任，即363119.04元（453898.8×80%）。对原告要求被告赔偿其厨房设备费113569元，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”上述厨房设备均可移动或拆除，故原告应当自行搬离上述物品，对其要求被告赔偿厨房设备费113569元的诉讼请求，本院不予支持。对原告主张的油水分离器、燃气报警器6200元，原告提供的收据证实油水分离器及燃气报警器共计5900元，被告应按其责任向原告赔偿4720元（5900元×80%）。对原告主张的排烟系统21800元，因该排烟系统造价已计入《甘肃国芳百货五楼美食广场粥公粥婆店装修工程造价鉴定意见书》中，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对原告主张的员工宿舍租金29452元，因原告提供的证据无法证实其主张，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对原告诉请的收银点菜系统26000元，因原告提供的华夏美食餐饮管理系统收据金额为22000元，被告应按其责任向原告赔偿20800元（26000元×80%）。对原告主张的员工培训费80190元，因原告提交的证据证据无法证实该项损失，故本院不予以支持。对原告主张的店面设计费15000元，被告应按其责任向原告赔偿12000元（15000元×80%）。对原告主张的室外发光字及广告费33000元、监控系统6000元，因原告提供的证据无法证实其该项损失，故对原告的该项诉讼，本院不予支持。综上，被告应向原告赔偿各项损失400639.04元（363119.01元+4720元+20800元+12000元）。对原告诉请的利息损失，因原告实际使用房屋至2015年8月31日，故本院予以支持被告向原告支付自2015年9月1日至本判决确定的付款之日止的利息（2015年9月1日至2015年10月23日按年利率5%计算，2015年10月24日之后按年利率4.75%计算）。对原告主张的经营损失92387元，因原告提供的证据无法证实其经营损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李国玉与被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司于2014年12月1日签订的《场地租赁合同》无效；二、被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李国玉赔偿损失400639.04元及利息（自2015年9月1日至2015年10月23日按年利率5%计算，2015年10月24日至本判决确定的付款之日按年利率4.75%计算）；三、驳回原告李国玉其他诉讼请求。如果被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16938元，鉴定费9000元，共计25938元，由原告李国玉负担16978元，由被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司负担8960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 贺晶婕人民陪审员 白彩霞人民陪审员 秦玉玲二〇一七年四月二十一日法官 助理 贺晶婕书 记 员 焦 娇附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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