（2016）苏0104民初11854号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-06-28
案件名称
南京瑞联装饰工程有限公司与刘永柱房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市秦淮区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京瑞联装饰工程有限公司,刘永柱
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0104民初11854号原告：南京瑞联装饰工程有限公司（统一社会信用代码91320104674923098Q），住所地南京市秦淮区中和桥路91-2号。法定代表人：朱荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：董必正，江苏泓远律师事务所律师。委托诉讼代理人：许安康，江苏泓远律师事务所实习律师。被告：刘永柱，男，1957年1月4日生，汉族，住南京市。原告南京瑞联装饰工程有限公司（以下简称瑞联装饰公司）与被告刘永柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告瑞联装饰公司的委托诉讼代理人董必正、许安康，被告刘永柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞联装饰公司向本院提出诉讼请求：判令南京市秦淮区中和桥91-2号征收补偿中的搬迁等费用131.4336万元归原告所有。事实和理由：2000年8月18日，原、被告订立租赁协议，原告承租位于南京市秦淮区中和桥路91-2号房屋（以下简称诉争房屋），年租金128000元，租期5年。租期届满后，原告数次续约，并扩大承租范围，开设了超市。2012年8月18日，原告再次续约，租期自2012年8月18日至2017年8月18日。原告承租后投入巨资进行了部分建设，并对房屋进行装饰装修，添附了设施设备，一直依法经营。2016年初，秦淮区人民政府开始南京市红花机场片区的征收工作，征收部分进行了现场的测量、评估，原告均予以了配合。根据征收部门的要求，原告开始逐步停止企业生产、准备企业的搬迁工作。原告多次与被告联系，协商解决因房屋征收对原告的补偿事宜，但被告以各种理由推脱，并表示所有补偿款都是被告自己的。原告认为，原告作为诉争房屋的实际使用人，租赁诉争房屋及土地，投入资金建设，依法开展经营，诉争房屋被征收拆迁，因原告的建设投入及征收造成原告实际产生的搬迁和营业损失而获取的补偿应归原告所有。被告在未通知原告的情况下，私下与拆迁部门签订征收补偿协议，试图侵占属于原告的补偿款，原告遂诉至法院，要求判如所请。被告刘永柱辩称，首先，原、被告系出租人与承租人的关系，并非拆迁安置关系，原、被告之间的权利义务有合同约定。双方在合同中明确约定，承租期间一旦遇到国家政府拆迁，所有拆迁赔偿费归被告所有，原告不得以任何理由、任何条件影响拆迁工作，应当无条件搬迁，当年的租金按照实际使用时间计算，也就是说原告放弃了拆迁中有可能享有的权利。其次，原告诉称其进行了部分建设、装潢等，合同协议中没有要求其进行建设和装潢，而且所谓装潢也是在被告原有装潢破坏后的改造，原告以地面不好、院内积水、地沟改造多次在房租中扣除了这些费用，电增容、超市门头连接处漏水改造、化粪池清理等费用原告也均在房租中扣除了。到目前为止，原告尚欠被告2016年5月18日至2016年12月15日止的房屋租金未支付。原告在不支付租金的情况下，还主张拆迁补偿，有违诚信。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对无异议的事实认定如下：2000年3月18日，秦淮区红花镇七桥村委会（甲方）与被告刘永柱（乙方）签订《协议书》，约定甲方将南京市秦淮区中和桥路91-2号路边边角底洼地，面积五亩三分提供给乙方承包使用，用于建房办厂或经营；向乙方提供的承包土地无任何纠纷，为甲方有合法权利的集体土地；提供给乙方使用的五亩三分地使用期为40年，即从2000年3月18日起至2039年3月18日止；该片土地上的现有建筑物由乙方按需要改造，但需经村委会同意；乙方在承包经营期间，每年按照50000元承包费计算，每五年按照8%递增；在承包经营期间，一旦该土地上遇国家和政府部门征用，甲、乙双方应无条件服从，有关补助事宜按照国家有关规定执行，属甲方的归甲方所有（土地的各项补偿），属乙方的归乙方所有（如该片土地上的地面设施、房屋建筑、机械设备、水电增容、经营损失等）。2000年8月18日，被告刘永柱（甲方）与南京艺艺源装饰工程有限公司签订《租赁协议》，约定甲方将中和桥路91-2号厂房1160平方米，办公房200平方米，场地2000平方米提供给乙方承租使用，租期五年，自2000年8月18日至2005年8月17日止。合同到期后，被告刘永柱与南京艺艺源装饰工程有限公司续签租赁合同至2011年8月17日止。2012年8月18日，被告刘永柱（甲方）与原告瑞联装饰公司（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将中和桥路91-2号厂房1600平方米，超市用房580平方米，办公用房200平方米，场地2000平方米提供给乙方承租使用，租期五年，自2012年8月18日至2017年8月18日止；乙方每年8月18日、11月18日、2月18日、5月18日分四次向甲方支付承租费，年租金共计220000元；在承租经营期间，一旦该土地遇国家和政府部门征用，甲、乙双方应无条件服从，应积极配合拆迁工作，所有拆迁赔偿费归甲方所有，乙方不得以任何理由、任何条件影响拆迁工作，应无条件搬迁，当年承租费按乙方实际使用时间计算，余款由甲方退还乙方。2016年8月20日，南京市秦淮区人民政府红花办事处（甲方）与被告刘永柱（乙方）签订《企业征收补偿协议》，约定甲方依据宁征房补字（2016）006号《南京市秦淮区人民政府征收决定》的批准，对乙方中和桥路91-2号工企单位房屋实施拆迁，通过测绘核实，乙方红线内自建房屋面积2043.39平方米；房屋征收补偿为房屋收购款2168848元，区位补偿660524元，停业损失162547元，搬迁费184192元，附着费815684元，奖励141468元，合计4133263元；乙方定于2016年9月20日将腾空房屋交付甲方实施拆除；乙方在交付后15个工作日内，甲方支付房屋征收补偿款。同日，南京市秦淮区人民政府红花办事处（甲方）与被告刘永柱（乙方）还签订《企业征收补偿协议》一份，约定甲方给予乙方清退承租户维稳费204339元，奖励84881元，合计289220元。案件审理过程中，原、被告均认可双方签订的租赁合同中所涉房屋无建设规划许可证。另，原告提供照片、食品经营许可证、发票、视频等证据材料，以证明其承租后就承租房屋进行了建设，如车棚、坯子等，故相关补偿款项应归原告所有。被告对证据真实性不持异议，但是认为房屋租金约定较低，就是考虑到了原告改造的相关情况，而地沟改造、电力增容的费用也在租金中予以扣除，且双方合同明确约定了拆迁补偿归被告所有。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告签订的《租赁协议》所涉中和桥路91-2号土地上所建房屋并未取得建设工程规划许可证，故原、被告所签《租赁协议》应属无效。关于原告要求确认原告取得的拆迁补偿款归其所有的诉讼请求，本院认为，尽管原、被告签订的《租赁协议》系无效合同，但双方在该协议中就拆迁补偿问题进行了约定，即一旦该土地遇国家和政府部门征用，所有拆迁赔偿费归被告所有，该约定系原、被告双方真实意思表示，现原告诉至法院，主张因租赁房屋取得的拆迁补偿款项，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告南京瑞联装饰工程有限公司的诉讼请求。案件受理费19542元，保全费5000元，合计24542元，由原告南京瑞联装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。审 判 长 黄 茜人民陪审员 王素华人民陪审员 潘建中二〇一七年四月二十一日见习书记员 陆 燕 来源：百度搜索“”