（2016）京0115民初19225号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-11-01
案件名称
郭金红与李国富等商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭金红,李国富,北京市兴商房地产经纪中心
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初19225号原告：郭金红，女，1968年12月25日出生，汉族，北京市大兴区结核病控制中心员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：金茂勇（系原告郭金红丈夫），男，1964年10月26日出生，汉族，北京市大兴区苗圃员工，住址同上。委托诉讼代理人：邝卿，北京市坤宇律师事务所律师。被告：李国富，男，1970年4月12日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈国成，北京十颂律师事务所律师。被告：北京市兴商房地产经纪中心，住所地北京市大兴区黄村镇兴华中里**号楼。法定代表人：曹炜，总经理。原告郭金红与被告李国富、北京市兴商房地产经纪中心（以下简称：兴商经纪中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭金红的委托诉讼代理人金茂勇、邝卿、被告李国富的委托诉讼代理人陈国成到庭参加诉讼，被告兴商经纪中心经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭金红向本院提出的诉讼请求：1、解除原、被告签订的《存量房屋买卖合同》；2、被告返还原告定金15万元；3、被告给付原告违约金75万元；4、被告给付原告中介费、居间服务费6.9万元；5、被告给付原告购房差价损失85万元；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月19日，原告与被告李国富签订《存量房屋买卖合同》，居间方为被告兴商经纪中心，合同约定：被告李国富将其所有的位于北京市大兴区黄村中里42号楼1单元1101室房屋卖给原告，房屋成交价格为375万元，先付275万元，其中15万元是定金，260万元被告李国富用于该房屋解除抵押。余款100万元由被告李国富协助原告办理银行贷款后，再支付给被告李国富。如果一方违约，守约方有权解除本合同，且违约方应向守约方支付合同约定房屋成交价的20%违约金即75万元且赔偿守约方已经交纳的居间服务费和各种损失费。原告于2016年8月19日向被告李国富支付15万元定金，同年9月25日向被告兴商经纪中心支付居间服务费6.9万元。由于房屋价格飞速上涨，被告李国富不同意按原价卖房要求涨价，原告不同意。虽然被告兴商经纪中心多次从中劝说，但是，被告李国富始终要求涨价。原告认为被告的行为严重侵害了原告的合法权益。被告李国富辩称：不同意原告的诉讼请求，不同意解除双方签订的房屋买卖合同，要求双方继续履行该合同。原告起诉书中的部分事实不符合实际情况，被告并未直接告知原告拒绝卖房，也未直接告知原告要加价卖房，原告在诉状中陈述原告应先付275万元，但是原告给了15万元定金之后并未按合同约定支付260万元用于解押，导致被告无法办理该房屋解押，同时由于无法尽早偿还抵押权人的债务，也造成被告多支付了高额利息的损失，因此被告认为原告未先行给付275万元购房款已先构成违约，被告要求原告继续履行房屋买卖合同的约定，同时要求原告承担由此给被告造成的损失。被告兴商经纪中心提交书面答辩状，辩称：一、本案系房屋买卖合同纠纷，我公司并非诉争合同的当事人，故我公司不应承担原告的诉请承担的任何责任。二、作为买卖双方的居间人，我公司陈述居间过程如下：原告在起诉状中的陈述基本属实。买方一直积极履行合同约定，在合同履行过程中卖方提出涨价的要求，居间人以及买方多次要求其按合同履行，但卖方依然提出涨价35万元的要求，应属于单方面改变合同约定的房屋价款。三、居间人因已经促成买卖双方达成交易，故已收取的居间服务费用不予退还。依照居间合同约定，因买卖双方中任何一方违约导致合同目的不能实现的亦不属于居间人退还居间费的情形。经审理查明：2016年8月19日，原告郭金红（买受人，乙方）与被告李国富（出卖人，甲方）签订《存量房屋买卖合同》，双方与兴商经纪中心（居间人，丙方）签订《居间服务合同》。其中买卖合同约定：李国富将其位于北京市大兴区黄村中里42号楼1单元1101室房屋出售给郭金红，房价款375万元；房屋已设定抵押，抵押权人为招商银行；本合同签订之日起，买受人向出卖人支付购房定金15万元；买受人与出卖人约定于2016年10月15日之前将银行贷款所需材料准备齐全，并办理贷款审批手续，审批合格后3个工作日内，出卖人与买受人办理上述房屋的提前还款手续，同时买受人将第一期购房款275万元一次性支付给出卖人，此款项用于清偿出卖人的银行贷款。关于违约责任的约定：除不可抗力外，如出现以下情况之一的，则违约方的违约情形已构成根本违约，守约方有权单方解除本合同，且违约方须按照本合同约定房屋成交价格的20%向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费和各种损失费：……3、因出卖人原因，导致买受人不能取得房屋所有权证书的；4、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为明确表示不履行主要义务的。居间合同约定：甲方或乙方违反合同约定，导致合同不能继续履行的，已收取的居间服务费用不予退还。因买卖双方中任何一方欺诈或违约导致房屋买卖合同无效或解除，则由违约方承担违约责任。2016年8月19日，郭金红将定金15万元支付给李国富。2016年9月25日，郭金红另向兴商经纪中心支付居间代理费6.9万元，有其当庭提交的兴商经纪中心开具的发票佐证。庭审中郭金红提交中介公司员工与李国富的电话录音作为证据，录音对话中李国富表示涉案房屋不能按照原价375万元进行交易，需要增加35万元才可以继续交易。对于该录音，李国富不予认可。在庭审中，本院释明李国富如果本院认定其构成违约，对于违约金是否要求调整，李国富当庭表示不需调整违约金,但在庭审后，李国富提交书面意见，认为原告主张的违约金过高，要求调整为15万元。在审理中，郭金红申请对涉案房屋的市场价值进行评估鉴定，以确认房屋差价损失，本院未予准许。上述事实，有原告郭金红提交的房屋买卖合同、居间合同、增值税发票、定金收据、电话录音及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：原告郭金红与被告李国富签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行。根据郭金红提交的相关证据及双方当庭陈述综合分析，可以判定李国富不履行合同约定义务，构成违约，应承担违约责任。郭金红主张解除合同、返还定金的诉讼请求，本院予以支持。李国富构成违约，应支付违约金，但对于违约金数额，本院参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，对违约金数额酌情调整为由李国富一次性支付25万元。对于郭金红主张给付居间费69000元的诉讼请求，因合同中有明确约定及有兴商经纪中心开具的发票佐证，本院予以支持。对于郭金红申请房屋评估鉴定，要求赔偿房屋差价损失的诉讼请求，本院结合本案实际情况综合考虑，对其该项诉讼请求不予支持，对其评估申请不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告郭金红与被告李国富于二○一六年八月十九日签订的《存量房屋买卖合同》；二、被告李国富于本判决生效之日起十日内返还原告郭金红购房定金150000元；三、被告李国富于本判决生效之日起十日内给付原告郭金红违约金250000元；四、被告李国富于本判决生效之日起十日内给付原告郭金红居间费69000元；五、驳回原告郭金红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46552元（原告郭金红预交23276元），由原告郭金红负担12300元（已交纳），被告李国富负担34252元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 时亚东人民陪审员 刘香连人民陪审员 田颖丽二〇一七年四月二十一日书 记 员 杨京爽