(2017)京03民终4951号

裁判日期: 2017-04-21

公开日期: 2017-05-22

案件名称

北京万方置业有限公司、谌紫宜商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京万方置业有限公司,谌紫宜

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2017）京03民终4951号上诉人（原审原告、反诉被告）北京万方置业有限公司，住所地北京市通州区新华西街60号院2号楼2901-01室。法定代表人：杨越，总经理。委托诉讼代理人：韩文辉，北京伦辉律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）谌紫宜，女，1963年5月1日出生。上诉人北京万方置业有限公司（以下简称万方公司）、上诉人谌紫宜因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初17627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万方公司之委托诉讼代理人韩文辉、上诉人谌紫宜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万方公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判谌紫宜按照合同约定支付违约金528966.4元，并支付相应期间的房屋占有使用费，诉讼费由谌紫宜负担。事实与理由：一审法院认定双方关于违约金的约定属于格式条款，认定该条款无效有误，且一审法院酌定的房屋使用费过低。谌紫宜辩称：合同中附件十一补充协议第十六条第1款有加重买受人责任的情形，应为无效条款，且应由对方向我支付查封涉案房屋期间的使用费。谌紫宜上诉请求：撤销原审判决，依法改判继续履行合同，万方公司接受我要交纳的剩余购房款，诉讼费由万方公司负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律有误，我多次到万方公司交纳剩余购房款，但都被对方拒收，双方应当继续履行商品房预售合同。万方公司辩称：谌紫宜违反合同约定，我方请求解除合同，谌紫宜应当按照合同约定支付违约金，合同中关于违约金以及解除合同的条款并非格式条款。万方公司向一审法院起诉请求：1、判决解除谌紫宜与万方公司签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1558004）；2、判令谌紫宜配合万方公司办理撤销前述《北京市商品房预售合同》的备案登记手续，并判决如谌紫宜不配合，万方公司可自行办理撤销手续；3、判令谌紫宜向万方公司支付违约金528966.4元；4、判令��紫宜向万方公司返还其占有的北京市通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地2#商业楼1层×号房屋，并将房屋恢复原状；5、判令谌紫宜向万方公司支付其占有期间的房屋使用费（自2016年2月4日起至谌紫宜实际返还该房屋之日止，按该房屋购房款总额的3%/月计算，暂计至2016年4月30日为230100元）；6、本案诉讼费由谌紫宜承担。谌紫宜反诉请求：1、判决双方继续履行《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1558004）。2、判令万方公司向我返还通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地2#商业楼1层×号房屋，以便我的租户北京跃滢腾餐饮服务有限公司恢复正常营业。3、判令万方公司向我支付停业损失费（自2016年4月26日起至万方公司实际返还该房屋之日止，暂计至2016年7月26日为123802元）。4、判令万方公司以书面形式就起诉状之虚假陈��向我道歉。5、要求万方公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月30日，万方公司作为出卖人（甲方）与谌紫宜作为买受人（乙方）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号Y1558004），双方约定由谌紫宜购买万方公司开发的位于北京市通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地2#商业楼1层×号房屋（以下简称×号房屋），合同套内建筑面积为31.03平方米，合同价款为2644832元。合同第六条载明关于付款方式及期限见附件五，附件五约定：“经双方协商，一致同意选择商业银行贷款付款。商品房首付价款1324832元，须于签署预售合同及补充协议之当时付清；商品房价款余额132万元，买受人应在签署预售合同之日起10日内向选定的银行提交符合要求的全部资料，并签署相关贷款文件”。合同附件十一��充协议第四条就付款进行补充约定：“1、……2、乙方选择按揭贷款付款的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款向甲方认可的按揭银行申请按揭贷款支付。乙方保证该剩余购房款于本合同签订后30日内全部支付至甲方的银行账户，但如因该房屋未竣工验收导致不符合按揭银行的放款条件的，乙方支付剩余购房款的期限相应顺延。……3、乙方承诺签订本合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因（含国家调整按揭政策等）导致乙方未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，乙方均应在本条第2款约定的期限内向甲方付清全部剩余购房款。”补充协议第五条关于逾期付款补充约定：“1、若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：……（4）逾期超过30日的，甲方有权解除��同。甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所迟延支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。”补充协议第十六条关于违约责任约定：“1、如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。……（4）如该房屋交付（含视为交付）后合同解除，乙方应向甲方支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付（含视为交付）之日至乙方实际交还该房屋之日，计费标准为该房屋购房款总额的3%/月。乙方实际交还该房屋时起，该房屋内遗留的装修、设施、设备的所有权归甲方所有，且甲方无需为此给予乙方任何补偿。2、因甲方原因导致乙方有权解除本合同时，如乙方行使合同解除权，则双方按以下方式处理：（1）如乙方系以一次性付款方式或者分期付款方式购房，则甲方应在合同解除之日起30日内，向乙方返还乙方已付购房款及其利息（自甲方收到购房款之日起计算至退款之日止，利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行）、乙方交予甲方的代缴税费（不计利息）。（2）如乙方系以按揭贷款方式购房，则甲方应在合同解除之日起30日内，向乙方返还乙方已付购房款及其利息（自甲方收到购房款之日起计算至退款之日止，乙方首付款利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行，银行按揭贷款利率按银行与乙方《借款合同》约定贷款利率执行）、乙方交予甲方的代缴税费（不计利息）。（3）双方明确，因甲方原因导致本合同��除的，本条本项前述列明款项即为甲方应向乙方支付的全部款项及赔偿。”关于房屋交付，合同第十二条约定：“（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合……；同时，出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。”合同附件十一补充协议第六条约定：“1、该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。2、房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方原因造成房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任。3、……乙方应在甲方《入伙通知书》载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应��未付房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金/专项维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。”合同签订当日即2013年11月30日，谌紫宜向万方公司交纳购房首付款1324832元，同日办理了商品房预售合同联机备案。谌紫宜为购买×号房屋申请的贷款被银行拒贷，后谌紫宜一直未向万方公司支付剩余购房款。2015年9月8日，万方公司就×号房屋付款事宜向谌紫宜发出《律师函》，要求谌紫宜“务必于2015年9月20日前向万方公司全额支付房屋的剩余价款132万元，并按预售合同约定付清相关违约金。如逾期仍未付清购房款及违约金，万方公司将依照相关法律法规的规定及预售合同的约定，通过司法程序追究法律责任”，2015年9月9日谌紫宜签收该《律师函》。另查，谌紫宜自万方公司购买了四套房屋，其中购买的与诉争×号房屋同楼2层206号房屋也被拒贷，万方公司全额退还了206号房屋首付款3012878元，万方公司于2016年1月19日将退款转入谌紫宜名下银行账户内。同日，谌紫宜分四笔支出了全部款项。谌紫宜当庭表示款项用于归还了其购买四套房屋的借款，且款项先用于偿还其他借款系经万方公司同意的；谌紫宜还称万方公司同意其在2016年4月底前交齐剩余购房款即可。万方公司不认可其陈述，谌紫宜未就其陈述提供其他证据予以佐证。谌紫宜称在万方公司提起本次诉讼前，其多次交纳剩余购房款均被万方公司拒绝，并提交其前夫乔禹森名下工商银行账户以证实其有能力支付剩余购房款，该账户于2016年4月12日进账137万元。谌紫宜称其委托乔禹森于2016年4月26日上午前往万方公司处交钱被拒收，下午其本人前往万方公司付款亦被拒，其与公司副总沟通后，副总表示要向公司请示一下，4月27日再次前往万方公司，但未见到公司负责人，5月3日其在母亲陪同下再次前往万方公司，万方公司副总明确告知其不收钱了，必须到法院诉讼解决。万方公司称系因为4月26日我公司沟通物业公司将×号房屋上锁后，谌紫宜才到我公司要求交付购房款，但谌紫宜没有钱交房款。万方公司不认可乔禹森名下存款与本案的关联性。再查，2015年6月15日，谌紫宜与案外人潘某签订《商铺租赁合同》将诉争×号房屋出租给潘某，双方约定前两年每年度房屋租金为212232元（月均17686元）。谌紫宜称其系通过万方公司内部关系购买房屋，故万方公司同意其在未交清剩余房款的情况下先行使用×号房屋；谌紫宜称其于2015年10月份在物业领取了×号房屋的钥匙，并实际交付租户使用，且实际交纳过水电费。万方公司称谌紫宜系擅自侵占×号房屋，并提交了《通州万达广场A区所有��B区商业交房两书签收表》以证明谌紫宜在未交清购房款的情况下没有资格签收交房两书，故万方公司未向谌紫宜交付过×号房屋，谌紫宜系强行侵占房屋。《交房两书签收表》显示谌紫宜在A区2#办公商业楼×号房屋及B区2#商业楼×号房屋的领取人处签字，但B区2#商业楼×及×号房屋领取人处未签字。谌紫宜称其带租户去物业公司办理了水电费手续，否则租户不可能承租×号房屋，租户不仅实际交纳了水电费还对房屋进行了装修，如果其使用×号房屋未经万方公司同意，租户不可能购买水电。万方公司称物业公司收取×号房屋的水电费系物业公司工作疏忽导致，万方公司已委托大连一方物业公司进行物业管理，并非万方公司收取水电费。对于物业公司如何确认房屋是否已经交付，万方公司表示“业主拿着入住通知书以及其他手续去物业办理实际入住手续”。经查，大连一��物业公司曾于2016年3月20日及4月14日收取过×号房屋电费。关于何时何种方式发现×号房屋被使用，万方公司当庭陈述系2016年4月25日左右，物业公司人员在物业电脑的代收水电费管理系统中发现×号房屋没有交付却有用电情况发生，故物业公司去×号房屋处查看发现该房屋内正在营业，后物业公司向万方公司报告了此事。但在万方公司提交的大连一方物业公司出具的《关于金街B2-155单元相关事宜的说明》中，物业公司陈述系2016年4月在物业公司金街运营人员巡视过程中发现，西门金街B2-155单元正在准备开业工作，经核实信息发现该单元未办理开发及物业入住手续，属于私自进行了房间的出租及装修。2016年4月26日，万方公司授意物业公司将×号房屋上锁，现×号房屋由万方公司实际控制。万方公司表示同意本案中一并处理谌紫宜已支付的购房款，如��合同解除，同意退还该部分购房款，但要求扣除谌紫宜应当赔偿的违约金和房屋使用费等款项。一审中谌紫宜就其反诉请求未按期交纳反诉费用。一审法院认为:依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中，谌紫宜与万方公司所签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思的表示，且符合有关法律规定，为有效合同。谌紫宜作为房屋买受人应按照合同约定于2013年12月30日前交付×号房屋剩余购房款132万元，但谌紫宜未能按期交纳，已构成违约，后万方公司以律师函方式催告谌紫宜务必于2015年9月20日前交纳剩余购房款132万元并付清延期付��的相关违约金，但谌紫宜仍未按期交纳，自合同约定的房款应付清之日起至万方公司起诉之日逾期付款已将近两年半之久，根据双方签订的合同附件十一补充协议第五条第1款第（4）之约定，谌紫宜逾期付款超过30日的，万方公司有权解除合同；同时该条款对解除权的行使亦作出了约定，即“在乙方（谌紫宜）支付迟延支付的购房款和违约金前，甲方（万方公司）随时可以行使合同解除权”。故对万方公司要求解除合同的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。对谌紫宜主张万方公司行使解除权已过行使期限的意见，法院不予采纳。对谌紫宜有关万方公司同意其于2016年4月底前付清房款的意见，证据不足，法院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，��有权要求赔偿损失。经查，双方签订的《北京市商品房预售合同》已经办理了联机备案手续，故对万方公司要求谌紫宜协助办理撤销备案手续的诉求，理由正当，证据充分，法院予以支持。对万方公司要求谌紫宜返还×号房屋的意见，经查，该房屋现由万方公司实际控制，其再行要求谌紫宜返还无事实依据，法院不予支持。经查，谌紫宜使用房屋期间将房屋出租，并对房屋进行了装修，故对万方公司要求谌紫宜将×号房屋恢复原状的诉求，法院予以支持。关于谌紫宜已经支付的购房款，万方公司同意本案中一并处理，法院对此不持异议，合同解除后万方公司应将谌紫宜已支付的购房款予以退还。对万方公司要求谌紫宜支付违约金的诉讼请求，万方公司主张违约金的依据是合同附件十一补充协议第十六条第1款约定，对谌紫宜主张该项条款属于格式条款的意��，法院予以采纳，经法院审查该款约定内容系因买受人原因导致合同解除后的违约责任，本条第2款系对因出卖人原因导致合同解除后的违约责任约定，二者相比本条第1款第（1）项关于违约金的约定具有合同法第四十条规定的加重买受人责任的情形，法院认为该条款无效，故万方公司依据该条款的约定主张违约金，法院不予支持。如果谌紫宜逾期付款的违约行为确给万方公司造成了实际损失，其可另行主张。关于谌紫宜曾实际使用×号房屋一节，万方公司主张系谌紫宜在万方公司不知情的情况下擅自占有使用，虽万方公司提交了交房两书签收表等证据证实未向谌紫宜交付过房屋，但经查×号房屋已被谌紫宜出租，租户对该房屋进行过装修施工，在实际使用过程中租户能够在物业公司正常交纳电费，并且对于如何发现谌紫宜实际使用了×号房屋万方公司当庭陈述与其提交的物业公司证明中陈述不一致，故对万方公司主张谌紫宜擅自占有使用房屋的意见，法院不予采纳。但谌紫宜实际使用×号房屋的事实客观存在，即使如谌紫宜所述系万方公司实际向其交付涉案房屋并允许其使用，根据双方合同附件十一补充协议第十六条第（4）项之约定，合同解除的情形下，其应当向万方公司支付房屋使用费，故对万方公司要求谌紫宜支付房屋使用费的诉求，法院予以支持，但房屋使用费支付期间应截止至2016年4月26日涉案房屋被万方公司实际控制之日止；对该条约定的房屋使用费计算标准（购房总款的3%/月），明显畸高，法院不予采纳，综合考虑涉案房屋的租金价格等情况，法院酌定房屋使用费的数额为3万元。对谌紫宜的全部反诉请求，因其未按期交纳反诉费，法院不予处理。据此，一审法院于2017年2月判决如下：一��自判决生效之日起，解除北京万方置业有限公司与谌紫宜签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号Y1558004）；二、自判决生效之日起七日内，谌紫宜协助北京万方置业有限公司撤销《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号Y1558004）的联机备案手续；三、自判决生效之日起七日内，谌紫宜将位于北京市通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地2#商业楼1层×号房屋恢复原状；四、自判决生效之日起七日内，谌紫宜给付北京万方置业有限公司北京市通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地2#商业楼1层×号房屋的房屋使用费人民币三万元；五、自判决生效之日起七日内，北京万方置业有限公司退还谌紫宜为购买北京市通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地2#商业楼1层×号房屋已��付的购房款人民币一百三十二万四千八百三十二元；六、驳回北京万方置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费13979元，由谌紫宜负担（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，谌紫宜提交银行卡记录，证明2016年4月曾去万方公司交纳房款，但对方不收；提交买卖协议、房产证，证明是卖了住宅才能付涉案房屋的余款。万方公司对上述证据不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、商品房预售合同联机备案表、购房首付款发票、律师函、交房两书签收表、《北京市前期物业服务合同》、《关于金街B2-155单元相关事宜的说明》、银行流水、网银截图、代收电费收据及双方当事人陈述等证据材料，在案佐证。本院认为:根据已经查明事实，万方公司与谌紫��签订预售合同后，谌紫宜并未在合同约定的期限及时履行给付房屋余款132万元的义务，虽然谌紫宜主张未付款原因在于一直在等万方公司为其安排向指定银行申请贷款，但在双方所签预售合同中明确约定“无论何种原因（含国家调整按揭政策等）导致乙方未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，乙方均应在本条第2款约定的期限内向甲方付清全部剩余购房款”。此后万方公司曾于2015年9月8日向谌紫宜发送律师函催促其付款，又于2016年1月因谌紫宜购买的另一房屋拒贷问题向谌紫宜退还300余万元，该数额已足以支付×号房屋的购房余款132万元，但谌紫宜仍未履行交纳剩余购房款的义务，已构成违约，现万方公司依据合同约定主张解除合同、撤销联机备案手续并由谌紫宜将房屋恢复原状，于法有据，原审法院对万方公司上述主张予以支持的同时判令其返还谌紫宜已付购房款，并无不当。谌紫宜虽主张在此期间多次与万方公司进行协商，并未迟延支付，要求继续履行合同，并未提交有力证据予以证明，本院不予采信。关于违约金，万方公司主张应当根据补充协议第十六条第1款的约定，由谌紫宜支付违约金，但通过审查第十六条第1款与第2款的内容，两个条款分别对因买受人原因、出卖人原因导致合同解除的情形进行约定，原审法院通过对上述条款内容及双方承担违约责任的方式进行比较分析，认为第十六条第1款第（1）项关于违约金的约定具有加重买受人责任的情形，应属无效，并无不当。关于房屋使用费，原审法院综合考虑谌紫宜占有使用房屋的情况、双方合同约定的支付标准等因素，酌予调整使用费数额，处理适当，应予维持。综上，万方公司、谌紫宜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42517元，由北京万方置业有限公司负担14559元（已交纳）；由谌紫宜负担27958元（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　薛　妍审　判　员　　杨　夏代理审判员　　周艳雯二〇一七年四月二十一日书　记　员　　李延昭书　记　员　　卢园园关注微信公众号“”