（2016）湘0923民初2219号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-05-03
案件名称
原告蒋兴岩与被告安化县新宇房地产开发有限责任公司、谢利效确认合同无效纠纷一案一审民事判决书
法院
安化县人民法院
所属地区
安化县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋兴岩,安化县新宇房地产开发有限责任公司,谢利效
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省安化县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0923民初2219号原告：蒋兴岩，男。委托诉讼代理人：罗斌，湖南资声律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘艳湘，湖南资声律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：安化县新宇房地产开发有限责任公司。法定代表人：贺锦波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：董不亚，湖南理定明律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：谢利效，女。原告蒋兴岩与被告安化县新宇房地产开发有限责任公司（下简称新宇公司）、谢利效确认合同无效纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告蒋兴岩的委托诉讼代理人罗斌、刘艳湘，被告新宇公司委托诉讼代理人董不亚，被告谢利效到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认两被告于2013年8月25日签订的《房屋租赁合同》无效；2.益阳市中级人民法院（2016）湘09民终719号判决书中判决被告谢利效的门面租金损失十万元由被告新宇公司承担；3.两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年7月2日，原告与新宇公司签订《房屋拆迁补偿协议》，双方约定由被告新宇公司对原告蒋兴岩的房产进行拆除、开发，由被告新宇公司在安化县科技局出租给新宇公司的门面中，将靠蒋兴岩的一个门面租给蒋兴岩，租赁期限从交房之日起10年，租金为每年28000元。同年7月4日，原告与新宇公司签订《补充协议》，约定；在安化县科技局出租给新宇公司的门面中，将靠蒋兴岩门面的一个租给蒋兴岩，时间从交房之日起10年内，租金为每年20000元。2013年8月26日，新宇公司在没有与原告解除合同的情况下，与被告谢利效签订《房屋租赁合同》，将安化县东坪镇辰州路新鑫科苑大楼靠西四个门面租赁给被告谢利效，其中包含新宇公司与原告签订的《拆迁补偿协议》中已租赁给原告蒋兴岩的门面。被告谢利效于2015年9月开始对其租赁的门面进行装修，原告发现后进行交涉，并曾经报警处理，在东坪镇政府等单位组织进行调解，并向被告谢利效、案外人杨德高及被告新宇公司的项目法人郭兴龙主张权利。被告谢利效对原告的告知置若罔闻，在明知门面存在争议的情况下，继续进行装修。2015年11月23日，原告于万般无奈之下在诉争门面内砌围墙，意图将谢利效的门面与本该属于自已的门面隔开。被告谢利效因此诉至法院要求原告排除妨碍，益阳市中级人民法院以（2016）湘09民终719号民事判决书判决原告拆除围墙并赔偿被告谢利效的门面租金损失十万元。原告认为，被告新宇公司与被告谢利效签订的《房屋租赁合同》因违反了法律的禁止性规定，系无效合同，不能对抗原告与被告新宇公司签订的《房屋拆迁补偿协议》，被告谢利效因合同无效所产生的门面租金应由被告新宇公司返还，（2016）湘09民终719号判决的由原告蒋兴岩给付被告谢利效的十万元门面租金损失应当由被告新宇公司负担。被告新宇公司辩称，1.原告的诉讼请求不符合起诉的条件，应当依法驳回起诉；2.两个诉讼请求不属于同一法律关系，第一个是合同纠纷，第二个是损害赔偿请求。被告谢利效辩称，原告的诉讼请求不符合起诉条件，益阳市中级人民法院的判决是原告侵权造成被告的损失，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据：1.房屋拆迁补偿协议、补充协议，被告对两份协议的真实性没有异议，本院对双方签订协议的事实予以确认；2.安化县城乡规划管理办公室证明，该份证明内容事实经生效判决予以确认，对证明内容本院予以采信；3.安化县住建局关于“新鑫科苑”二期项目有关事项的通知，真实性无法核实，不予采信；4.安化县人民法院（2015）安法民一初字第1399号民事判决书、益阳市中级人民法院（2016）湘09民终719号判决书，益阳市中级人民法院判决系生效文书，本院予以采信。根据采信的证据及当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：2012年7月3日，原告蒋兴岩与被告新宇公司签订《房屋拆迁补偿协议》，双方约定新宇公司对蒋兴岩与安化县科技局家属楼相邻房地产拆除进行开发，并在安化县科技局出租给新宇公司的门面中，将靠蒋兴岩的门面一个租给蒋兴岩，租赁期限从交房之日起10年，租金为每年28000元。次日，蒋兴岩与新宇公司签订《补充协议》，约定租金为每年20000元。2013年8月26日，新宇公司与谢利效签订《房屋租赁合同》，约定新宇公司将安化县东坪镇辰州路新鑫科苑大楼靠西四个门面，租赁给谢利效，其中包含已租赁给原告蒋兴岩的门面。2015年9月，谢利效对其租赁的门面进行装修。同年11月23日，蒋兴岩在诉争门面内砌起围墙。12月6日，原、被告经安化县东坪镇人民政府组织调解未果。同年12月23日，被告谢利效诉至本院,要求蒋兴岩排除妨碍、赔偿原告的经济损失，该案经本院于2016年4月25日作出（2015）安法民一初字第1399号判决,驳回谢利效的请求，2016年10月18日益阳市中级人民法院作出（2016）湘09民终719号判决，撤销本院一审判决，判决蒋兴岩拆除其在谢利效租赁门面内砌起的围墙，并赔偿谢利效的门面租金损失100000元。另查明，新宇公司具有房地产开发肆级资质，2013年7月15日，安化县建筑工程公司中标承建新宇公司的“新鑫科苑”项目。该项目至今未办理报建手续。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。本案存在的争议焦点如下：一、原告是否具有诉讼主体资格。新宇公司与原告签订《房屋拆迁补偿协议》及《补充协议》，约定将诉争门面出租给原告在先，而后新宇公司又将诉争门面出租给谢利效，一房二租，酿成纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，原告与本案有直接利害关系，具有诉讼主体资格。二、被告谢利效与新宇公司签订合同是否有效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效，本案被告新宇公司未提交规划许可证证明本案诉争门面所在新鑫科苑小区获得主管部门的批准，故谢利效与新宇公司签订的租赁合同无效。三、原告主张的要求被告新宇公司承担益阳市中级人民法院（2016）湘09民终719号判决中所确定的门面租金损失，本院认为该判决系生效判决，原告的主张系另一法律关系，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认被告安化县新宇房地产开发有限责任公司与被告谢利效于2013年8月26日签订的《房屋租赁合同》无效；二、驳回原告蒋兴岩其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告蒋兴岩负担900元，被告安化县新宇房地产开发有限责任公司负担700元，被告谢利效负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长 张 珺审 判 员 吴 娟代理审判员 龚雅洁二〇一七年四月二十一日书 记 员 刘丽萍 微信公众号“”