（2017）苏04民终1078号

裁判日期: 2017-04-21

公开日期: 2017-05-04

案件名称

何永生与常州金谷房地产开发有限公司、常州金谷物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省常州市中级人民法院

所属地区

江苏省常州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

常州金谷房地产开发有限公司,何永生,常州金谷物业服务有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省常州市中级人民法院民事判决书(2017)苏04民终1078号上诉人（原审被告）：常州金谷房地产开发有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。法定代表人：李予新，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁烽，江苏派腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何永生，男，汉族，1963年1月15日生，住常州市钟楼区。委托代理人：卢军，常州市中直法律服务所法律工作者。原审被告：常州金谷物业服务有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。法定代表人李予新，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁烽，江苏派腾律师事务所律师。上诉人常州金谷房地产开发有限公司（以下简称金谷开发公司）因与被上诉人何永生及原审被告常州金谷物业服务有限公司（以下简称金谷物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初5620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金谷开发公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回何永生的诉讼请求，由何永生承担一、二审案件受理费。事实和理由：1、收取开户费11000元并无不当。系中央空调开户费、热水开户费，其中包含材料费及安装、维护、检测费用等，收取的前述开户费也实际用于上述范围，只收取风机盘管费，则根本无法安装及使用。一审判决返还开户费的法律依据不足。2、《室内风机盘管安装协议》签订于2001年，在何永生入住时安装完成，该协议的权利义务已完成十几年了，何谈解除。3、上诉人未委派代表或代理人在会议纪要上签字，谈不上表达意愿，更谈不上债务加入；上诉人与金谷物业公司均为独立法人，相互之间没有上下隶属关系；上诉人出卖房屋给被上诉人是2001年，不应适用2003年实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。何永生未作答辩。金谷物业公司未陈述意见。何永生向一审法院起诉请求：1、请求判令解除《室内风机盘管安装协议》和《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》；2、请求判令金谷物业公司、金谷开发公司退还中央空调开户费10000元和热水开户费1000元，并支付自起诉之日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息；3、请求判令金谷物业公司、金谷开发公司退还风机盘管等全部费用5400元；4、金谷物业公司、金谷开发公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：何永生系本市金禧园11幢乙单元302室业主。金谷开发公司在该小区的宣传彩页上注明“首创全天候恒温住宅小区”，“中央空调、24小时热水供应”，并注明空调与热水费用节省40%左右，冷热水设施24小时现场管理，使用寿命长达30-50年。2001年4月4日，何永生与金谷物业公司签订《室内风机盘管安装协议》，约定:何永生须支付中央空调开户费10000元，热水开户费300元、风机盘管费6000元、自动温控器1750元；中央空调开户费开通前一次付清。何永生向金谷物业公司支付中央空调开户费10000元，2001年11月14日，何永生向金谷物业公司支付热水开户费300元，2001年4月4日，何永生向金谷物业公司支付风机盘管、自动温控费7750元。2012年12月18日上午，钟楼区房管局召集荷花池街道、金谷开发公司及金谷物业公司，金禧园业主委员会、业主代表等召开协调会，并形成会议纪要，要求金谷物业公司在金禧园小区中央空调及热水系统矛盾未解决之前，金谷物业公司不得擅自撤离该小区的中央空调及热水系统的管理服务，金谷开发公司、金谷物业公司负责于2013年1月底之前完成中央空调及热水系统的维修，并对中央空调及热水系统的收费作出了初步的估算。金谷物业公司已于2013年7月份从金禧园小区撤场，金禧园小区的中央空调、热水供应未恢复。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，金谷物业公司作为小区物业服务的提供者，承诺承担中央空调的供应及维护义务，保证其正常运转并收取了费用，其理应履行相关的合同义务。现金谷物业公司长期停止中央空调及热水的供应，且已经撤离小区，不再为该小区提供物业服务。因为金谷物业公司合同履行过程中存在严重违约行为，导致合同目的已然无法实现，故何永生作为合同当事人有权提出解除《室内风机盘管安装协议》。其次，涉案房屋系金谷开发公司开发，业主购房时金谷开发公司已经向业主作出中央空调、24小时热水供应的承诺，既然以该特色服务作为房产销售的卖点，金谷开发公司理应在房屋销售后继续承担相应的责任。另外，金谷物业公司是金谷开发公司先期聘请的物业管理主体，在相关矛盾激化，政府出面协调时，金谷开发公司也表达了债务加入的意愿，现中央空调及热水无法供应，金谷开发公司亦应承担相应的责任。最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因金谷物业公司存在违约行为，何永生主张返还中央空调开户费用10000元、热水开户费300元并赔偿自起诉之日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息的诉讼请求，该院予以支持。何永生根据已经使用的年限与合同中约定的使用年限30年主张折旧损失为5037.5元，因风机盘管已经使用，解除合同后也无法继续使用，按照合同约定风机盘管可使用30年，结合何永生实际使用时间，本院酌定支持折旧损失5037.5元。综上所述，金谷物业公司未尽到合同约定的物业服务义务，应承担相应的违约责任，金谷开发公司、金谷物业公司应共同承担相应的责任。因调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决一、解除何永生与金谷物业公司签订的《室内风机盘管安装协议》。二、金谷物业公司、金谷开发公司于本判决生效之日起十日内返还何永生空调开户费10000元、热水开户费300元，并支付自2016年11月14日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息。三、金谷物业公司、金谷开发公司于本判决生效之日起十日内赔偿何永生其他损失5037.5元。案件受理费92元，由金谷物业公司、金谷开发公司负担。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据材料。本院认为，关于法律适用问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第一款、第二款规定，本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》自1995年1月1日起施行，而讼争商品房买卖合同签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》施行之后，故一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》处理本案，并无不当。关于责任承担问题。金谷开发公司与何永生签订房屋买卖合同时，将中央空调、24小时热水供应作为合同标的房屋的特色予以宣传，视为其对何永生作出的承诺，应认定为金谷开发公司的合同义务。据此，金谷开发公司的有义务对负责空调、热水等相关设备的安装、维修及在合理期间内处于适用状态。按照何永生与金谷物业公司订立的《室内风机盘管安装协议》，何永生交纳了中央空调开户费、热水开户费用，并接受了室内风机盘管安装。因小区中央空调及热水系统的维修问题，金谷物业公司在协调会上承诺在2013年1月底之前完成维修工作。现金谷开发公司、金谷物业公司均不履行相应设备的维修义务导致何永生无法使用中央空调、24小时的热水，合同目的无法实现，何永生解除《室内风机盘管安装协议》的主张应予支持，金谷开发公司、金谷物业公司均应向何永生承担违约责任。综上所述，上诉人金谷开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费184元，由上诉人金谷开发公司负担。本判决为终审判决。审判长　　许轲审判员　　丁飞审判员　　董维二〇一七年四月二十一日书记员　　李双关注微信公众号“”