（2017）渝0110民初1734号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-06-19
案件名称
重庆鑫龙物业管理集团有限公司与冯明香物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市綦江区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆鑫龙物业管理集团有限公司,冯明香
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0110民初1734号原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司，住所地重庆市渝中区新华路左营街4号10-9，统一社会信用代码9150010373396136XU。法定代表人：康云，系该公司总经理。委托诉讼代理人张胜，男，1977年10月1日出生，系该公司员工。被告冯明香，女，1969年10月4日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司（以下简称“鑫龙物业公司”）诉被告冯明香物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理后，依法由审判员刘平独任审判，适用小额诉讼程序，于2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告鑫龙物业公司的委托代理人张胜，被告冯明香到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鑫龙物业公司诉称：被告系小区的业主，原告系该小区的物业服务公司。被告从2015年1月1日起至2017年1月31日止共拖欠原告物业服务费2979元（91.66平方米×1.3元/月·平方米×25个月）、违约金546.41元（按物业服务合同万分之五计算），2015年1月1日起至2017年1月31日止期间的公共能源费250元（10元/月×25个月）。原告多次向被告催收，被告均以各种借口拒绝给付。被告享受了原告的服务，应当像其他业主一样按时给付物业服务费用，原告收取该费用是依据重庆市綦江区发展和改革委员会制定的收费标准和《物业服务合同》。现在因被告拖欠原告的物业服务费，导致原告不能正常经营，该费用应由被告全额支付。请求法院依照相关法律规定，依法判决被告支付：1、物业服务费2979元及违约金546.41元、公共能源费250元；2、本案案件受理费。被告冯明香辩称，对欠费时间、金额、房屋面积均予以认可，但不同意原告的诉讼请求。1、本小区的业主委员会是否合法不确定，如果业主委员会与原告签订的物业服务合同被确认无效，原告无权收取2015年7月1日起的物业费。且该合同擅自扩大收费范围、提高收费标准和重复收费，对该部分也予以拒交。2、原告没有尽到物业管理义务。消防通道长期被停放的车辆堵塞，车辆随意进入，存在安全隐患；小区内有违章搭建；监控室长期无人等。3、原告收取被告400多元的装修垃圾费，垃圾是被告自己清运的，原告不应收取该费用。经审理查明，2009年12月29日，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司（以下简称“银鹰房地产公司”）与原告鑫龙物业公司分别作为甲乙双方签订了前期物业服务合同，该合同期限为2010年4月1日起至2015年3月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。2014年3月1日，银鹰房地产公司与原告鑫龙物业公司再次分别作为甲乙双方续签了前期物业服务合同，该合同约定的物业服务内容为：物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集与清运，排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理；公共秩序、安全、消防等事宜的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、执勤；物业档案资料管理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理；物业服务费和本合同规定其他费用的收取；法律、政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项；物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：1、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（价格双方另行商定）；2、乙方负责策划本小区社区文化活动，每年由乙方负责开展的社区文化活动不少于4次（含4次）。该合同约定的服务收费为包干方式（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），按月收取，其收取的标准如下（人民币，按建筑面积计算）：1、住宅：（1）小高层住宅按1.3元/月·平方米（物业服务费1元/月·平方米，电梯费0.3元/月·平方米，一、二层住户不收电梯费。）（2）高层住宅按1.00元/月·平方米（物业服务费0.65元/月·平方米，电梯费0.35元/月·平方米，一、二层住户不收电梯费。）住改非用户按住宅改为办公用，按200%收取；住宅改为商业用途，按300%收取。2、商业物业按1.5元/月·平方米（其中幼儿园按1.50元/月·平方米）。业主共用部位，共用设备、设施运行的能源耗费，采取独立计量核算，实行定额分摊与据实分摊相结合的方式向产权人或使用人计收，其中楼道照明、消防通道照明的用电费用等未进入物业服务收费成本，按10元/户/月定额由产权人或使用人按月交纳；小区水景、二次供水泵、自备发电机油料以据实分摊的方式由产权人或使用人按月交纳。该合同违约责任中约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同约定的期限自2014年4月1日起至2019年3月31日止，在合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物管企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。该合同还对物业管理中的其他事项作了约定。2015年6月26日，重庆市綦江区小区业主委员会为甲方，原告为乙方，双方签订了《物业服务合同》，约定甲方将綦江区文龙街道沙溪路22号小区物业服务委托给乙方，合同期限为5年，委托服务的内容与前述合同基本一致。物业服务费按月收取，收费标准为：高层住宅物业服务费1-2层0.65元/月/平方米（建筑面积），3层以及以上1元/月/平方米（建筑面积，包括电梯使用费）；小高层物业服务费1-2层1元/月/平方米（建筑面积），3层以及以上1.3元/月/平方米（建筑面积，包括电梯使用费）等。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同物业服务质量条款中约定了对房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维修养护，定期检查、巡查，发现损坏，按规定维修；每月巡查一次小区房屋楼栋单元、楼梯通道以及其他共用部位的门窗等，发现问题主动及时维修养护；对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、恢复原状，对拒不改正的，书面报告有关部门处理；消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；路灯、楼道灯完好率不低于85%；实施绿化养护管理，绿地保存率80%以上；每日清运垃圾一次，垃圾袋装化；小区道路、广场、停车场绿地等每日清扫一次，电梯厅、一层共用大厅每日拖拭一次，楼道每日清扫一次，每周拖拭一次。原告对该小区提供物业管理服务过程中，该小区存在车辆停放不规范，消防通道内长期有车停放、小区内有违章搭建现象等问题。被告冯明香系重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号小区的业主，自2015年1月1日起未交纳物业服务费用。被告从2015年1月1日起至2017年1月31日止共拖欠原告物业服务费2979元（91.66平方米×1.3元/月·平方米×25个月）、公共能源费250元（10元/月×25个月）。前述事实有前期物业服务合同，物业服务合同，房屋面积分户汇总表，温馨提示，通知，收费登记表，照片复印件，催收通知及函等书证及原、被告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同和业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对物业服务企业和业主具有约束力，当事人应当按照合同的约定诚信全面地履行自己的义务。居民生活小区除了物业管理公司按约定提供物业服务外，还需要小区全体业主共同努力，共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断的保持、改善和提高。由于居民生活小区居住的人员较多，不同的业主从不同角度对物业管理的要求也不一样，有些要求往往还相互冲突，极易形成业主对抗交纳物业服务费用的事由。物业管理公司往往是对整个小区提供物业管理，而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。本案中，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司与原告签订的前期物业管理服务合同和重庆市綦江区小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，均系双方真实意思，在没有相反证据的情形下，均应当认定合法有效，对原、被告均具有法律约束力，原、被告均应按合同约定享有权利并履行相应的义务。在原告对该小区提供了相应物业管理服务后，包含被告在内的整个小区业主均应按约定支付原告物业服务费用。从审理查明的情况看，该小区确实存在消防通道堵塞、违章搭建等问题，虽然有些问题存在的原因是多方面的，但也同原告提供的物业管理未到位有关系，对此可以认定原告对该小区的物业服务中有瑕疵，但从整体而言，原告按约定完成了主要的物业管理事务，并确保了大多数管理服务的质量，被告的该理由还不足以对抗物业服务费用的交纳。对于被告提出的装修期间垃圾费的收取问题不属于本案解决的范畴，被告可另案起诉，不能以此作为拒交物业服务费用的理由。故本院对原告请求被告交纳2015年1月1日至2017年1月31日期间物业服务费2979元公共能源费250元的请求予以支持。对于原告请求的违约金，鉴于原告在之前提供的物业服务中确有瑕疵，本院对此不予支持。对虽然本院在本案中支持了原告要求被告支付物业服务费和公共能源费的请求，但原告在之前的物业管理中存在瑕疵是客观的，希望原告对物业管理中已发现的问题，特别是被告提出的问题，要高度重视，尽快予以妥善解决，并在今后的物业管理中按法律规定和合同约定全面履行好自己的物管义务，增强员工的服务意识和责任意识，加大与业主的沟通交流，避免类似纠纷的发生。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告冯明香于本判决生效后五日内支付原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司2015年1月1日至2017年1月31日期间的物业服务费2979元；二、被告冯明香于本判决生效后五日内支付原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司2015年1月1日至2017年1月31日期间的公共能源费共计250元；三、驳回原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告冯明香负担（此费原告已预交，被告冯明香在履行前述付款义务时一并支付给原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司）。本判决为终审判决。审判员 刘平二〇一七年四月二十一日书记员 肖瑶 来自