（2017）津01民终1718号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-05-26
案件名称
宋延凯、曹建国房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋延凯,曹建国,天津市胜朗房地产经纪有限公司,王秀楼
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终1718号上诉人（原审被告）:宋延凯，男,1955年6月15日出生,汉族,延凯水产负责人，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：翟坤，天津淇奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘斌，天津淇奥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:曹建国，男,1969年10月3日出生,汉族,天津美术学院教师，住天津市河北区。委托诉讼代理人：任利萍（夫妻关系），住天津市河北区。原审第三人:天津市胜朗房地产经纪有限公司,住所地天津市武清区自行车王国产业园区祥园道160号105-3（集中办公区）。法定代表人：刘吉，总经理。委托诉讼代理人：宋俊朋，男,该公司职员。原审第三人:王秀楼，女，1955年3月8日出生，汉族,无职业，住天津市北辰区。上诉人宋延凯因与被上诉人曹建国、原审第三人天津市胜朗房地产经纪有限公司、原审第三人王秀楼房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2016）津0113民初5396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。宋延凯及其委托诉讼代理人翟坤、刘斌，曹建国及其委托诉讼代理人任利萍，原审第三人天津市胜朗房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人宋俊朋及原审第三人王秀楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋延凯上诉请求：撤销一审判决发回重审或改判驳回曹建国全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由曹建国承担。事实与理由：第一，宋延凯未取得共有权人王秀楼同意，擅自签订的《房地产买卖居间合同》、《天津市房产买卖协议》均无效。签订合同后房价上涨，曹建国相当于以低于市场价购买诉争房屋，不适用善意取得。即便合同有效，宋延凯7月11日前即已通知不出售房屋，行使了合同解除权，涉案合同已解除。第二，宋延凯不存在违约行为，曹建国违约在先,宋延凯才决定不再出售房屋。曹建国信用卡逾期记录导致银行贷款审批流程缓慢，时间超出《天津市个人住房公积金贷款管理办法》规定的21个工作日，导致宋延凯未能筹足资金错失北京购房机会。第三，宋延凯因儿子欲在北京购房急需用钱，合同签订前天津市胜朗房地产经纪有限公司工作人员承诺45日内房款到账，宋延凯基于此承诺才签订合同。天津市胜朗房地产经纪有限公司未提示双方可加急快速办理，存在欺诈行为。曹建国辩称，不同意宋延凯的上诉请求。其主要答辩意见是：双方从未约定45日内房款到账，曹建国已经履行了所有合同义务，但不能控制银行审批贷款时间。宋延凯所述曹建国工行信用卡逾期记录不影响个人征信，只影响银行贷款折扣利率，此节一审法院调查已查明。故曹建国同意一审判决。天津市胜朗房地产经纪有限公司述称，不同意宋延凯的上诉请求。其主要答辩意见是：天津市胜朗房地产经纪有限公司未承诺房款到账时间，同意一审判决。王秀楼述称，同意宋延凯的上诉请求。其主要答辩意见是：涉诉房屋交易时王秀楼在石家庄照顾刚生孩子的女儿，对卖房并不知情。诉争房屋也有王秀楼一份，王秀楼坚决不同意卖房。曹建国向一审法院起诉请求：1.宋延凯继续履行《房地产买卖居间合同》和《天津市房产买卖协议》，立即协助曹建国办理坐落于天津市北辰区××新××号房屋产权过户手续，将房屋过户至曹建国名下；2.宋延凯支付曹建国以房款1,220,000元为基数按照日1‰计算自2016年7月22日至实际办理过户之日止的违约金；3.案件受理费由宋延凯负担。一审法院认定事实：2016年4月4日，曹建国与宋延凯及天津市胜朗房地产经纪有限公司签订编号为MM1600223的《房地产买卖居间合同》，合同约定：宋延凯为出售方，曹建国为买受方，天津市胜朗房地产经纪有限公司为中介方；房产坐落于天津市北辰区××新××9-2-801，产别私产，建筑面积124.28㎡，权利人为宋延凯；该房地产成交价为1,220,000元，曹建国于签订合同时向宋延凯支付定金20,000元，该笔定金在曹建国与宋延凯办理产权过户手续时自动转为房款的一部分；双方须于2016年5月15日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依照该协议约定办理买卖手续；除定金外的剩余房款1,200,000元，宋延凯同意曹建国以银行贷款方式支付，上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款；曹建国须于2016年5月16日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心；待曹建国贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，曹建国与宋延凯双方应亲自赴该房地产所辖区房管局办理房屋所有权转移登记及抵押登记手续；买卖双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并积极配合亲自到场办理贷款过户的相关手续，各自及时支付各自应付税款，因任何一方书面材料、相关证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违约，每逾期一日应付守约方该房产成交价1‰作为违约金。2016年4月4日，曹建国交付宋延凯10,000元，宋延凯出具《买卖订金收条》，记载今收到曹建国因购买双街新邨9-2-801号房屋，人民币壹万元。同年4月5日，曹建国妻子交付宋延凯10,000元，宋延凯出具《买卖房款收条》，记载今收到任利萍因购买双街新邨9-2-801号房屋，人民币壹万元。2016年5月11日，曹建国与宋延凯在天津市北辰区房地产管理局签订协议编号为27937-017305的《天津市房产买卖协议》，主要条款约定：出卖人（甲方）为宋延凯，买受人（乙方）为曹建国；房产坐落于天津市北辰区××新××9-2-801房屋，产别私产，用途居住，建筑面积124.28平方米；甲乙双方同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管，房价款1,200,000元，乙方首付款240，000元，申请银行贷款960,000元，监管房价款合计1,200,000元，纳税依据1,200,000元，贷款种类为包含公积金；甲方应收房价款1,200,000元；乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的首付款合计240，000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户；乙方订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户；当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变；协议签订后，甲乙双方应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续。签订《天津市房产买卖协议》当日，曹建国依约将房屋首付款240，000元存入双方约定的资金监管账户，《天津市存量房屋交易监管资金收款凭证》记载交款人姓名曹建国，监管资金总额1,200,000元，本次交款金额240，000元。2016年7月9日，曹建国与中国建设银行股份有限公司天津津城支行、天津市津房置业担保股份有限公司签订编号为042016663396《天津市个人住房公积金（组合）借款（抵押）合同》，合同主要条款约定：借款人曹建国，贷款人中国建设银行股份有限公司天津津城支行，保证人（抵押权人）天津市津房置业担保股份有限公司，抵押人曹建国；售房人宋延凯，购房合同编号27937-017305，该房屋性质为私产住房，坐落于北辰区双街镇××新××9-2-801，房屋总价1,200,000元，建筑面积124.28㎡；借款人向贷款人借960,000元，其中住房公积金贷款390,000元，银行自营资金发放的住房贷款570,000元；借款期限约定216个月，即自2016年5月17日起至2034年5月17日止，本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以贷款支付凭证所载实际放款日为准，借款到期日根据借款期限相应调整。2016年7月，曹建国申请的960,000元贷款通过银行审批。2016年7月15日，该行向曹建国发放贷款，曹建国已于2016年8月开始按合同约定偿还借款本息。为查明案件事实，一审法院向贷款银行核实，曹建国申请的该笔贷款申请与审批手续符合公积金组合贷款常规审批流程与审批时间，无曹建国原因导致延长审批时间的情况。另查明，宋延凯与王秀楼系夫妻关系，双方于1980年11月12日登记结婚。双街新邨9-2-801号房屋登记在宋延凯名下，登记时间为2013年1月28日，尚无抵押、查封或其他异议登记。王秀楼述称宋延凯出卖双街新邨9-2-801号房屋未征得其同意，但自认知晓宋延凯出卖天津房屋为儿子购买北京房屋的事实。宋延凯自认双街新邨9-2-801号房屋现在对外出租价格为每月1700元，曹建国及天津市胜朗房地产经纪有限公司认可同地段相同房型房屋租金为每月1700-2000元。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.曹建国与宋延凯签订的《房地产买卖居间合同》与《天津市房产买卖协议》是否有效；2.《房地产买卖居间合同》与《天津市房产买卖协议》未能履行的违约责任应由曹建国还是宋延凯承担；3.《房地产买卖居间合同》与《天津市房产买卖协议》是否应继续履行；4.曹建国主张的违约金是否过高，是否应予调整。关于争议焦点1,依法成立的合同，自成立时生效。双街新邨9-2-801号房屋登记在宋延凯名下，基于不动产公示公信原则，曹建国有理由相信宋延凯系房屋的完全权利人，曹建国与宋延凯签订的《房地产买卖居间合同》与《天津市房产买卖协议》系双方真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，故合法有效。宋延凯与王秀楼以宋延凯在缔约时未征得其他权利人同意为由主张合同无效，无法律依据，一审法院不予支持。关于争议焦点2,宋延凯主张曹建国口头承诺于签订《天津市房产买卖协议》45日内全部房款到账，因曹建国申请的贷款长时间未能通过审批，故曹建国违约在先，导致宋延凯毁约，并提供曹建国与宋延凯及天津市胜朗房地产经纪有限公司录音资料。曹建国对此不予认可。曹建国与宋延凯签订的《房地产买卖居间合同》、《天津市房产买卖协议》均未约定曹建国购房贷款审批完毕的时间，宋延凯提供录音资料中不能证明曹建国作出房款45天内到账的承诺，且曹建国贷款符合常规审批时间，无曹建国原因导致延长审批时间的情况，故曹建国不存在违约。现曹建国已依约履行合同义务，宋延凯拒绝协助办理房屋所有权转移登记手续，应属违约。关于争议焦点3,根据相关法律规定，依法成立的合同，对双方当事人均产生法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，宋延凯主张其出售双街新邨9-2-801号房屋的目的是为儿子购买北京的房屋，王秀楼亦自认宋延凯曾告知其需要卖房为儿子购买北京房屋，且宋延凯告知天津市胜朗房地产经纪有限公司不再出售房屋时的理由亦系因曹建国贷款审批时间过长，耽误为其儿子在北京买房，未提出王秀楼不同意出卖房屋，故可以认定王秀楼知晓宋延凯出售双街新邨9-2-801号房屋的事实，对于王秀楼主张不知情也不同意宋延凯出售房屋的抗辩，一审法院不予支持。《天津市房产买卖协议》签订后，曹建国作为购房人已经履行合同约定的主要义务，主张继续履行合同，不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的履行不能的情形，其主张应得到支持。宋延凯应依约继续履行《天津市房产买卖协议》，即协助曹建国将该房屋变更登记至曹建国名下。（曹建国亦应按照《天津市房产买卖协议》履行，支付宋延凯剩余购房款960,000元。）关于争议焦点4,《天津市房产买卖协议》约定，协议签订后，曹建国与宋延凯应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续。《房地产买卖居间合同》约定，曹建国与宋延凯应在合同履行过程中积极配合亲自到场办理过户手续，因任何一方原因导致双方无法办理视为违约，每逾期一日应付守约方房产成交价1‰作为违约金。现曹建国主张宋延凯支付违约金，符合相关法律规定，一审法院予以支持。考虑曹建国贷款发放时间是7月15日，应给宋延凯留有必要履行时间,宋延凯违约金自8月1日开始计算为宜。曹建国主张按照合同约定的日1‰标准计算违约金，宋延凯主张双方约定的违约责任过高。一审庭审中，曹建国与宋延凯对于宋延凯未协助办理房屋过户手续给曹建国造成的实际损失，均未提供证据，故一审法院酌定曹建国的实际损失为双街新邨9-2-801号房屋租金损失即每月1700元，对于曹建国主张按全部房款的日1‰计算违约金，一审法院予以酌减，宋延凯应支付的违约金按照双街新邨9-2-801号房屋每月租金的1.3倍计算即2210元。一审法院判决：“一、原告曹建国与被告宋延凯及第三人天津市胜朗房地产经纪有限公司签订的编号为MM1600223的《房地产买卖居间合同》及原告曹建国与被告宋延凯签订的协议编号为27937-017305的《天津市房产买卖协议》继续履行；二、被告宋延凯于本判决生效后十日内协助原告曹建国将坐落于天津市北辰区××新××号房屋登记权利人变更登记至原告曹建国名下，相关手续费用由原告曹建国负担；三、被告宋延凯于本判决生效后十日内按每月2210元支付原告曹建国自2016年8月1日起计算至被告宋延凯履行协助过户义务之日止的违约金；四、驳回原告曹建国其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358元，由原告曹建国负担158元，被告宋延凯负担200元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。曹建国提交中国工商银行股份有限公司天津市分行银行卡中心出具的《证明》复印件一份，证明曹建国无不良信用记录。宋延凯质证称，《证明》为工行出具，本案贷款行为建行，不具关联性。证据形成时间2016年5月23日，反而显示了曹建国未全面提交资料导致银行审批贷款时间过长。王秀楼同意宋延凯的质证意见。天津市胜朗房地产经纪有限公司同意曹建国的证据的真实性和证明目的。其他当事人未提交新证据。对双方当事人存在争议的事实，本院认定如下：各方当事人均对《证明》真实性予以认可，《证明》不能体现曹建国存在违约情形。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。案经本院调解未果。本院认为，本案的争议焦点有三：一是双方是否存在违约行为，二是合同是否应继续履行，三是违约方应如何承担责任。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，宋延凯、王秀楼所述因王秀楼在外地对出卖行为不知情故合同无效的主张，与王秀楼一审陈述不符，于法无据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，曹建国已于2016年8月开始按合同约定偿还借款本息，已经履行了作为买受人合同义务。宋延凯拒绝完成转移标的物所有权义务，存在违约行为。当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，宋延凯主张曹建国的逾期还款影响了贷款审批进度，存在违约行为,但并未提供证据证明。《房地产买卖居间合同》、《天津市房产买卖协议》并未约定房款45日内到账，故宋延凯关于曹建国存在违约行为的主张，本院不予采信。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方当事人已经按照房地产行政主管部门要求签订《天津市房产买卖协议》，曹建国作为买受人已经履行主要义务，宋延凯一方拒绝履行产权过户等后续合同义务，不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定情形，曹建国主张继续履行合同，一审法院予以支持符合法律规定。关于争议焦点三，因合同约定的违约金较高，一审法院依法进行酌减的处理并无不当，本院予以维持。经查，一审法院不存在基本事实认定不清或严重违反法定程序的情形，故对宋延凯主张发回重审的上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人宋延凯负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀云代理审判员 王晓乐代理审判员 张玉洁二〇一七年四月二十一日书 记 员 王思睿附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”