（2017）桂13民终113号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-07-19
案件名称
廖瑞田、陈培门商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区来宾市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区来宾市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
廖瑞田,陈培门,武宣县世行房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂13民终113号上诉人（一审原告）：廖瑞田，男，1971年3月1日出生，汉族，住武宣县。上诉人（一审原告）：陈培门，女，1976年5月10日出生，侗族，住址同上。二上诉人的共同委托代理人：黄俊刚，广西求衡律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：武宣县世行房地产开发有限公司，住所地：武宣县武宣镇高立路丽山综合楼一楼。法定代表人：覃桂珍，该公司董事长。委托代理人：唐树森，广西天华阳光律师事务所律师。上诉人廖瑞田、陈培门与被上诉人武宣县世行房地产开发有限公司（以下简称世行房开）商品房预售合同纠纷一案，不服武宣县人民法院（2016）桂1323民初1192号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年3月7日公开开庭审理了本案。上诉人廖瑞田、陈培门及其共同委托代理人黄俊刚、被上诉人世行房开的委托代理人唐树森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2011年3月11日当事人双方签订《商品房预售合同》，合同第十五条载明“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1—3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%日利息向买受人支付违约金。3.属买受人支付的办证费用由买受人支付”。签订合同后，廖瑞田、陈培门依约向世行房开一次性支付了全部购房款270000元。世行房开于2011年4月26日向武宣县房产管理所办理了商品房销（预）售合同登记备案。2011年7月31日世行房开将上述房屋交付廖瑞田、陈培门使用。另查明，廖瑞田、陈培门至今未向房产管理部门申请办理房屋产权证手续，亦未委托世行房开代办产权证。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从义务约定原则来看，本案合同仅约定权属登记备案，没有约定房屋产权证由谁办理、什么时候办理。从交易习惯来看，商品房买卖一般由买受方自己向房屋管理部门申请办理，或者委托房地产开发公司代办，委托代办的应向受托人提交办证所需材料和交纳代办费，而本案中廖瑞田、陈培门至今未向房管部门申请办理亦未委托世行房开代办。至于世行房开是否办理了房屋产权登记备案，也不能免除廖瑞田、陈培门应当履行义务的责任，廖瑞田、陈培门欲取得房屋产权证书，首先自己应先向房屋管理部门提出申请或委托世行房开代办。现廖瑞田、陈培门主张世行房开支付逾期办理产权证的违约金，未能提供证据证明世行房开有办理产权证的义务和逾期办理的事实，以及己方履责之证明。综上所述，廖瑞田、陈培门诉请证据不足，理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回廖瑞田、陈培门的诉讼请求。上诉人廖瑞田、陈培门上诉请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订的《商品房预售合同》第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应当承担违约责任。事实上被上诉人没有履行该义务，没有向产权登记机构提供办理权属登记所需的任何材料，上诉人根本无法办理产权登记，被上诉人已构成根本违约；2、根据交易习惯，商品房买卖都是由房开公司代为办理产权登记，业主只是配合，一审法院认为上诉人没有证据证明上诉人已经委托被上诉人代办产权证，明显与商品房买卖交易习惯不符。被上诉人世行房开答辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审期间，本院依职权向武宣县房产所调取证据《证明》，证明世行房开至今未提供高立山商业城办理不动产告知书所需的土地使用证明材料、建设用地规划许可证、竣工验收资料等共14份材料。本院组织双方对该证据进行了质证。上诉人廖瑞田、陈培门的质证意见：对该证据的真实性、关联性和合法性没有异议，该证据证明了被上诉人没有提交办证的相关材料。被上诉人世行房开的质证意见：对该证据的真实性没有异议，但要作出说明，这14份材料大多都有了，由于竣工验收是分步进行，小区总体竣工验收还没完成，因为缺少该材料，房产所对全部材料都没有接收。本院认证意见：根据武宣县房产所出具的《证明》，世行房开至今未向产权登记机关提交高立山商业城相关办理权属登记需由出卖人提供的材料。经审理查明，除廖瑞田、陈培门未向房产管理部门申请办理房屋产权证，亦未委托世行房开代办部分外，一审法院查明的其它法律事实属实，本院予以确认。另查明，被上诉人廖瑞田、陈培门从2011年7月31日房屋交付至今，多次与世行房开就办理产权登记事宜进行交涉，期间，世行房开没有向产权登记机关提交高立山商业城相关办理权属登记材料，亦没有告知房屋买受人廖瑞田、陈培门应自行向产权登记机关申请办证或交纳代办费用。根据双方诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：被上诉人世行房开是否存在违约行为？上诉人廖瑞田、陈培门诉请被上诉人世行房开支付逾期办证违约金是否有事实和法律依据？本院认为，在房屋买卖合同中，出卖人转移房屋所有权于买受人是出卖人的主要义务。双方签订的《商品房预售合同》第十五条明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1—3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%日利息向买受人支付违约金。3.属买受人支付的办证费用由买受人支付”。根据本院查明的事实，从2011年7月31日房屋交付至今，世行房开没有向产权登记机关提交高立山商业城相关办理权属登记的材料，明显违反了合同的约定，且该违约行为是买受人廖瑞田、陈培门无法办理房产证的根本原因，因此，廖瑞田、陈培门依据双方签订的合同诉请世行房开承担逾期办证的违约责任，具有事实和法律依据，应予以支持。但廖瑞田、陈培门诉请逾期办证违约金291600元是以所交房款270000元为基数，按照24%年利率计算得出，世行房开提出违约金过高，请求予以适当减少。本院认为，以廖瑞田、陈培门的实际损失为基础，综合考虑房屋已实际交付使用等因素及根据公平原则和诚实信用原则来衡量，违约金应当以廖瑞田、陈培门所交房款270000元为基数，按照银行同期同类贷款利率的标准来计算为宜，本院据此对违约金予以调整，廖瑞田、陈培门诉讼请求超过的部分不予支持。综上，上诉人廖瑞田、陈培门的上诉理由成立，一审法院认定事实部分错误，适用法律错误，导致判决错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：武宣县世行房地产开发有限公司支付廖瑞田、陈培门违约金（以270000元为基数，按照银行同期同类贷款利率从2012年2月1日起计付至相关齐全房屋权属登记材料提交至房屋权属登记机关之日止）。一审案件受理费2837元，二审案件受理费5674元，由武宣县世行房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 石晓志审 判 员 侯永魁代理审判员 黄 剑二〇一七年四月二十一日书 记 员 龙 莉附：本判决引用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”