（2017）新4024民初472号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-09-10
案件名称
伊犁天恒房地产开发有限公司与周林成、叶桂芹等商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
巩留县人民法院
所属地区
巩留县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
伊犁天恒房地产开发有限公司,周林成,叶桂芹,周传恩,马爱丽
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第八十八条，第八十九条，第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款，第十五条第一款
全文
新疆维吾尔自治区巩留县人民法院民 事 判 决 书(2017)新4024民初472号原告(反诉被告)：伊犁天恒房地产开发有限公司，住所地，巩留县。法定代表人：马军，该公司总经理。被告（反诉原告）：周林成，男，1962年11月21日出生，现住巩留县。被告（反诉原告）：叶桂芹（系周林成之妻），女，1961年12月16日出生，现住巩留县。被告（反诉原告）：周传恩（系周林成胞弟），男,1970年8月13日出生，现住巩留县。被告（反诉原告）：马爱丽（系周传恩之妻），女，1969年1月20日出生，现住巩留县。以上四被告共同委托诉讼代理人：杨帆，巩留县天浩法律服务所法律工作者。本院于2017年2月22日受理了，原告伊犁天恒房地产开发有限公司（以下简称天恒公司）与被告周林成、叶桂芹、周传恩、马爱丽商品房买卖合同纠纷一案，于2017年3月22日由审判员陈小燕适用简易程序公开开庭进行了审理，原告天恒公司法定代表人马军、被告周林成、周传恩及四被告共同委托诉讼代理人杨帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）天恒公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告双方签订的商品房买卖合同，被告立即腾退房屋；2、判令被告支付违约金450000元；3、判令被告赔偿原告破坏房屋隔墙造成的经济损失200000元；4、本案的涉案费用由被告承担。事实和理由：2015年6月5日，原被告双方签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的位于巩留县东三路天恒美食街12号楼2单元201、202室，2123.59元/㎡，共计2100000元。约定被告首付1050000元，剩余银行贷款1050000元，但被告仅支付600000元，差额450000元至今未支付，致使原告合同目的无法实现。根据合同约定，买受人逾期付款，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的30%支付违约金。被告（反诉原告）周林成、叶桂芹、周传恩、马爱丽辩称，天恒公司要求解除合同的理由不能成立，原告未按照约定办理房屋产权证与土地使用证，原告违约。双方之间的合同成立在2015年3月，现原告的解除权已过诉讼时效。房屋的隔墙施工是原告将房屋交付后，被告正常装修施工。综上请求驳回原告的诉讼请求。四被告向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告履行《商品房买卖合同》、《补充合同》，将天恒美食街12号楼2单元201室、202室商品房房产证和土地使用证办理至反诉原告名下，依法交付验收合同的商品房；2、判令反诉被告支付反诉原告违约金180000元；3、本案的涉案费用由被告承担。事实和理由：2015年3月，反诉原告四人与周艳霞、庄建忠六人合伙购买天恒美食街12号楼2单元201室、202室商业楼房，并签订《商品房买卖合同》、《补充合同》。2016年6月5日，因周艳霞、庄建忠二人退出合伙，反诉原告与反诉被告协商一致，将该商品房购买主体变更为反诉原告四人。按合同约定，反诉原告首付60万元后，反诉被告于20个工作日内将房产证和土地使用证办理至反诉原告名下，并提供消防部门及相关部门验收合格证和相关手续。但反诉原告交付60万元后，反诉被告未按约定办理房产证，所交付的商品房存在严重的瑕疵，导致反诉原告不能正常使用该房屋。2016年4月，反诉被告将正在装修施工的房屋上锁，无故限制反诉原告行使权利。反诉被告未按合同约定履行义务，其行为已违约，应承担经济损失。天恒公司对周林成、叶桂芹、周传恩、马爱丽的反诉辩称，2015年3月周林成等六人合伙购买天恒公司12号楼201、202室的房屋，双方签订商品房买卖合同和补充合同，但后来2015年6月5日买受方主体发生变化，由六人减少至四人，双方又重新签订了商品房买卖合同，并备案登记。2015年合同签订后将房屋交付被告，被告于2015年年底至2016年4月将房屋进行改造。但之间被告只交付60万元，剩余150万元未支付。被告存在违约，驳回反诉原告的诉讼求。本院经审理认定的事实如下：2015年3月天恒公司与周林成、叶桂芹、周传恩、马爱丽、周艳霞、庄建忠就巩留县天恒佳苑12号楼202、203室的购买事项进行协商，2015年3月21日周林成代表六人与天恒公司签订商品房购买《补充合同》约定”......八、买受方付首付60万元后，出卖方将房产证和土地使用证办理在买受方名下，买受方再付出卖方25万元，剩余首付款20万元买受方给出卖方写欠条，欠条上约定付款期限。出卖方必须在20个工作日内将房产证和土地使用正办理到买受方的名下。若出卖方在20个工作日内无法将房产证及土地使用证办理到买受方名下，买受方有权解除原商品房买卖合同及补充合同，出卖方退还收取买受方的商品房款，并赔偿买受方所交商品房款额30%违约金。如出卖方房产证办理出后，买受方未付清剩余首付25万元，买受方赔偿出卖方已付房款30%违约金......；十二条、该补充合同和原合同具有同等法律效力，如本合同和商品房买卖合同发生冲突，以补充合同为准”。次日，天恒公司与周林成、叶桂芹、周传恩、马爱丽、周艳霞、庄建忠签订《商品房买卖合同》，约定”天恒公司将其开发的巩留县天恒佳苑12号楼202、203室建筑面积为998.89㎡，每平方米2123.59元，合计2100000元，约定买受方支付1050000元，剩余银行贷款。逾期付款在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付与其应付款万分之三的违约金，合同继续履行。”该份合同于2015年3月26日备案登记，因周艳霞、庄建忠退出购房，该份合同注销登记。2015年6月5日天恒公司与周林成、叶桂芹、周传恩、马爱丽重新签订《商品房买卖合同》，合同约定内容未作修改，并于2015年6月11日进行备案登记。2015年6月17日周林成、叶桂芹、周传恩、马爱丽向中国工商银行新疆分行申请贷款105万元。被告周林成、叶桂芹、周传恩、马爱丽已付购房款60万元，天恒公司曾交付该房屋的钥匙给被告，被告对该房屋的墙体进行了改造。庭审中，被告认可银行曾电话通知要求申请人到银行签订确认办理发放贷款事宜，因天恒公司未按补充合同约定将房产证和土地使用证办理至被告名下，故被告拒签105万元贷款事宜的办理。庭审后，天恒公司提交巩留县房管所出具的巩留县天恒佳苑12号楼202、203室预告登记的证明，用以证明该房屋已过户至被告名下。本院认为，本案争议焦点之一对2015年3月21日签订的商品房《补充合同》的效力问题的理解。天恒公司主张该《补充合同》因签订主体变更、主合同注销，该合同无效。本院认为，《补充合同》签订的时间为2015年3月21日在天恒公司与周林成等六人签订的《商品房买卖合同》之前，且根据《补充合同》的内容第八条及第十二条约定可以看出，周林成等六人是基于《补充合同》的约定、尤其是双方关于付款及办理产权手续的约定，才与天恒公司签订的第一份《商品房买卖合同》。后因购房人员减少，注销已登记的第一份《商品房买卖合同》后，天恒公司与被告四人重新签订与第一份《商品房买卖合同》内容完全相同的第二份《商品房买卖合同》，即退出购房的两人将其购房的权利义务全部转让给了剩余的四人。虽第一份《商品房买卖合同》在房管部门已注销登记，但并不影响天恒公司与周林成签订的《补充合同》的效力，双方均应当按照《补充合同》约定的内容履行义务。本案争议焦点之二原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》是否符合合同约定的解除条件或法定解除事由。原告主张因被告未按支付剩余房款致合同目的不能实现，要求解除合同。对此，本院认为双方未将该解除条件列入合同内容，不属于合同约定解除事由。庭审中原告没有提交任何证据证明已向被告就交付剩余购房款进行了催告，也没有提交证据证明经催告后被告仍拒不履行付款义务，造成原告合同目的不能实现；且在《补充合同》中约定办理相关产权证后，被告按约定支付剩余购房款。因此原告亦不具备法定解除合同的条件。综上，由于本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》没有出现合同约定的解除事由或法定解除事由，天恒公司诉请解除合同的诉讼请求，本院不予支持。天恒公司已将该房屋的钥匙交付给被告，被告对该房屋也进行了改造，应视为天恒公司已将该房屋交付给被告使用，现原告要求赔偿已交付给被告的房屋，因被告改造造成的经济损失200000元的诉讼请求不予支持。《补充合同》约定天恒公司需将房产证及土地使用证办理至被告名下，但天恒公司只提交预告登记的证明无法证明该房屋已过户至被告名下，故认定天恒公司存在违约；四被告未履行银行贷款发放签字行为，致使按揭房贷未及时转至天恒公司账户，四被告也存在违约；因原、被告均存在违约行为，违约金相抵，对其要求支付违约金的诉讼请求及反诉请求不予支持。综上所述，依照根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第八十九条、九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）伊犁天恒房地产开发有限公司的诉讼请求；二、原告（反诉被告）伊犁天恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）周林成、叶桂芹、周传恩、马爱丽办理相关交房手续。三、驳回被告（反诉原告）周林成、叶桂芹、周传恩、马爱丽其他反诉请求。本案案件受理费5150元，由原告（反诉被告）伊犁天恒房地产开发有限公司负担，反诉费1950元，由被告（反诉原告）周林成、叶桂芹、周传恩、马爱丽负担。如不服本判决，可在接到判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审判员 陈小燕二〇一七年四月二十一日书记员 包学莲 百度搜索“”