（2016）粤0605民初20057号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-08-24
案件名称
佛山天安鸿基物业服务有限公司与杨迪机、杨俊英物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山天安鸿基物业服务有限公司,杨迪机,杨俊英,杨炼英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款；《广东省物业管理条例》：第二十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初20057号原告：佛山天安鸿基物业服务有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：蔡新宏。委托代理人：朱庆程，广东信亦然律师事务所律师。被告：杨迪机，住广东省佛山市南海区。被告：杨俊英，住广东省佛山市南海区。被告：杨炼英，住广东省佛山市南海区。上列两被告的共同委托代理人：杨迪机，系两被告的父亲。上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案受理后，依法由审判员李昭迎适用简易程序于2017年1月19日、4月13日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱庆程、被告杨俊英及杨炼英的委托代理人暨被告杨迪机均到庭参加诉讼。原、被告均向本院申请两个月的庭外和解期，但双方没有达成和解协议。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告向原告支付所欠物业管理费6488.66元及逾期支付物业管理费的违约金1402.23元，以上共计7890.89元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是天安鸿基花园的物业管理公司，从2009年开始在天安鸿基花园从事物业管理工作。2014年5月和10、11月，因原告在该小区的物业服务合同到期，天安鸿基花园业委会就是否与原告续签物业服务合同以及是否同意提高物业服务费标准事宜召开了业主大会进行表决，同意续签合同及提高物业服务费标准的业主按照��有面积和人数统计，均已双过半，即已形成了有效的业主大会决议。因此，原告于2014年7月开始，物业服务费用按照新标准即别墅4.5元/月/平方米、公寓2元/月/平方米计算。被告是天安鸿基花园xx房的业主。从2014年11月开始，其一直未向原告支付物业管理费用，至今尚欠物业管理费6488.66元及与违约金1402.23元。经原告多次催收，被告均无理拒绝。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求中的物业管理费6488.66元包含物业管理费5851.68元、公摊电费285.06元、水费351.92元，并补充陈述天安鸿基花园第三届业主委员会于2015年10月任期结束，后一直没有成立新的业主委员会，现处于没有业主委员会的状态。三被告辩称：一、2012年，原告未经被告同意擅自将顶楼上的造型钢结构拆掉，改变原业主的使用功能及买楼时的现状，违反合同及有关违规。二、在原告处工作的邓先生（姓名不详知）买到了邻居复式层，将上部结构随意改拆顶层结构，也改变了与图纸的使用功能，还不听被告等业主的抗议和制止，继续做到现在的实况。后赚了钱转卖给现在复式层的新业主，新邻复式层的业主买后又在xx房顶楼四周种绿化鱼池，导致被告xx楼漏水、楼板开裂，地板、衣柜、木门腐烂，天花及墙体脱落，漏水造成受潮发霉，木地板发霉生虫、生蚁，多次反映情况仍不见有人来解决，这就是原告失职，违反物业管理之合同法纪法律法规，应负起所有责任。三、被告三次将xx楼顶一套间实情诉求给狮山房管，原告应按《中华人民共和国物权法》履行，请求法院作出合理判决。四、2014年5月至2017年1月期间，被告发现此问题曾数十次与原告反映此情况及寻求解决办法。2016年5月，隔邻业主将天面上所有绿化、鱼池清走后作一次防水过面，但过面后又重新加建，种绿化，放大王纳石在被告楼顶，造成楼板超荷载（超重）。被告曾多次提出意见，为何原告不制止、不干涉，而导致现在又种上绿化加建等。原告无切实双互解决，无抓住源头解决此事，故原告应负全部责任。五、被告房屋的部分楼板产生开裂现象，墙体与墙之间产生裂缝，ICI墙体一块一块发霉脱落，木地板衣柜又水浸入而导致腐烂生蚁，并且这层楼存在一个严重的安全隐患，消防通道作大门口之用，被告的租客被逼于2014年5月搬走。六、404房上面是整幢楼的专用阳台，是整幢楼各户的共同设施，并是消防唯一通道，万一楼下发生火灾，楼上的人怎样逃生，此隐患谁人也负责不起，特此请求相关有关部门按照法律法规恢复买楼时原貌，以安全为根本，切勿不要忽视此事，应尽快处理好，还业主应有权益。���原告发现此问题之后，曾经数十次找物管，面谈与电话沟通各部门有关领导，原告开会一致确定并制定物管谢经理总代表负责跟进维修工作，甚至连施工队三方齐到现场确定怎样搞。大家一致同意确定方案，当初向原告多次催促快点搞好，快点收物管费，已形成一致共识，为何到现在还未搞好。从2016年6月至今仍未实施治理修复，经一二三次申请报告仍未搞，时至今日，试问原告诚信到哪里？怎让业主相信原告，由此而产生对原告的态度，所以被告要原告按法律法规赔偿损失。七、由于原告违规拆除天面原有建筑，对邻居的拆建、改建、违建、违规搞土建、装修不监督、管理不到位，完全失职，两年多诉求仍无作一个处理，而导致原告租不得、住不得、卖不得，损失非常大。租客于2014年5月搬走，现计算租金损失如下：2014年5月1日至2017年1月1日（以后不��决，将延期计算，暂计算到2017年1月1日），2014年5月1日起至2015年5月1日止为1年×12个月×2100＝25200元；2015年5月1日起至2016年5月1日止为1年×12个月×2100＝25200元；2016年5月1日起至2017年1月1日止为7个月×2100＝14700元，共计65100元。滞纳金计算为65100元×0.21=13671元。由上列而导致室内木地板腐烂、衣柜腐烂、各门脚腐烂、ICI墙脱落、楼板开裂、墙体裂缝等维修费用经施工队核价为32000元。由上列造成的误工、交通、电话费用共3000元。上述三项共计116911元。被告此损失应由原告及违规人承担，直接将房屋复原被告买楼时现状及维修好被告房子内外能正常居住交付业主，这样原告才有理由收物业管理费。请求法院按照法律法规判决，以保障业主应有合法权益，请求法院判决原告定出赔偿时间和修复时间。三被告在庭审中补充陈述：一、关于水费的问题，不��当由物业公司代收，全佛山都是由供水部门收取，应当由供水部门来查看水表，如果物业公司代收就有可能存在猫腻的情况。被告的房屋已经连续几年没有居住，不可能发生351.92元的水费。二、关于公共电费的分摊，根据明细表显示被告的公摊电费0.49元每平方米每月，该计算标准过高，相关数据也未向业主公开，如果部分业主使用篮球、游泳池的电费算到公摊费中不合理。三、关于滞纳金问题，对原告的计算方式不清楚，但计算标准过高，另外也不应收取滞纳金。当时原告答应帮被告将房屋的相关问题解决，被告才交物业管理费，至今相关问题没有解决。四、物业管理费方面，根据之前的合同约定应当是1.5元每平方米每月，不应当按照2元每平方米每月计算，相关签名也应当无效。庭审中，原告举证如下：1.原告的营业执照（复印件）、被告的���口信息查询资料（原件）。2.2016年天安鸿基物业9月、10月前未交清管理费业主明细表（原件）。3.天安鸿基花园业主大会会议通知（原件）、委托书2份（原件）、关于天安鸿基花园提高物业管理费投诉的协调会议笔录（复印件）、关于暂定执行新物业服务合同的告知函（原件）、佛山天安鸿基物业服务有限服务承诺函（原件）、天安鸿基花园面积表汇总及业主大会业主表决票270份。4.佛山市南海区房产查询证明（原件）。5.天安鸿基花园业主产权清册（原件）。6.《天安鸿基花园物业管理服务合同》（原件）。7.《天安鸿基花园物业服务合同》（打印件）、业主大会通知（照片打印件）。8.照片5份。9.业主大会通知的照片2张（打印件）。10.原告与佛山市南海博炫广告装饰材料经营部的《天安喷画对账单明细》及该经营部出具的发票各2份（原件）。11.2014年5月10日至2014年6月10日期间的业主大会表决票298张。12.公摊电费发票36张（原件）。13.居民用水费、非居民用水费、居民污水处理费、非居民污水处理费发票共8张、天安鸿基小区管理费水卡3份（原件）。14.《天安鸿基花园物业服务收费明细表》（天安鸿基花园xx）2份。15.证人陈某的证言，内容：2014年4月，原告的工作人员鹿先生叫我去他那里拿材料帮他制作公告栏，我们按期做好后装到宣传栏里。2014年大概中秋的时候，我们又帮原告做过一次喷画装到宣传栏里。16.证人鹿新智的证言，内容：我分别在2014年4月17日前后和2014年10月11日前后牵头联系广告公司制作公告，并由广告公司张贴在公告栏，我按公司要求将公示内容拍照留底。庭审中，三被告举证如下：17.《前期物业管理服务协议》（原件）。18.房地产权证（复印件）。19.保险单（复印件）。20.立面图图纸（复印件）。21.一次申请报告、二次申请报告、三次申请报告（均为原件）。22.图纸（原件）。综合原、被告的质证意见，本院认为上述证据来源合法，内容真实，且与本案相关联，应予认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：三被告系佛山市南海区狮山镇松岗南国桃园天安鸿基花园xx房的业主，该房屋建筑面积为121.91平方米。2003年7月15日，三被告与深圳天安物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：深圳天安物业管理有限公司自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业的《物业管理��同》生效时止为三被告提供物业管理服务，公寓住宅的物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元计算。后天安鸿基花园成立了业主委员会，2009年9月1日，天安鸿基花园第二届业主委员会作为甲方与作为乙方的原告签订《天安鸿基花园物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方为天安鸿基花园物业提供物业管理服务，物业服务期限为3年，自2009年9月1日起至2012年8月31日止；公寓的物业管理费暂按每月每平方米1.5元计算，业主应于每月15日至20日交纳当月物业管理费；甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方；服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年；业主或物业使用人不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应每日承担逾期交纳数额万分之五的违约金。该合同后附天安鸿基花园物业管理服务内容与质量标准。2014年5月4日，天安鸿基花园第三届业主委员会向天安鸿基花园一、二、三期业主发出会议通知，表示曾于2014年4月30日召开业主大会表决物业服务合同续签事项，因到会业主人数未达到法定业主人数，故未形成有效决议。因此，通知2014年5月10日至6月10日以书面征求意见的形式召开业主大会就物业服务合同续签事项征求全体业主意见，并委托原告的工作人员协助完成表决票派送、回收等事务性工作。后经统计表决，同意续签合同的业主按照专有面积和人数统计分别达到61.16%、67.23%，天安鸿基花园第三届业主委员会在表决票上盖章确认。2014年10月13日，天安鸿基花园第三届业主委员会再次发出会议通知，提出鉴于部分业主反映“业主大会表决票上未注明服务费标准的细节问���”，故于2014年10月20日至11月20日再次以书面征求意见的形式召开业主大会就物业服务合同续签事项及服务费标准征求全体业主意见，并委托原告的工作人员协助完成表决票派送、回收等事务性工作。该次表决票上特别提示了物业服务费标准，其中公寓的物业服务费标准为每月每平方米2元。后原告对表决票进行了统计，同意续签合同的业主按照专有面积和人数统计分别达到59.17%、51.61%。2016年2月23日，松岗社区居委会、狮山镇房管所及原告三方召开协调会核实天安鸿基花园业主投诉的管理费问题。原告出具了第二次表决的表决票，与会者经检查认为超过《佛山市物业管理办法》规定的半数，符合物管法提高物管费的相关要求。天安鸿基花园第三届业主委员会一直未与原告签订《天安鸿基花园物业服务合同》，但原告一直为天安鸿基花园进行物业管理。三被告分别于2014年8月27日、2015年7月19日、2016年12月23日向原告反映钢结构被拆除及隔邻业主在天台违建造成消防隐患及其房屋漏水、开裂等问题。原告在庭审中表示，被告所称钢结构是在2006年被拆除的，与原告无关。三被告在答辩状中陈述，“2016年5月，隔邻业主将天面上所有绿化、鱼池清走后作一次防水过面，但过面后又重新加建”。三被告尚欠原告2014年11月1日至2016年10月31日期间的物业管理费5851.68元、2014年9月1日至2016年10月31日期间公摊电费285.06元、2014年10月1日至2016年10月31日期间水费351.92元，合共6488.66元。以上述拖欠费用为本金，按每日万分之五计至2016年10月31日止的违约金为1402.23元。另查明：原告分别在2014年4月16日委托佛山市南海博炫广告装饰材料经营部、2014年10月17日委托佛山市南海区松岗锐新广告装饰工程部制作业��大会通知，制作单位制作好相应喷画后张贴在小区公告栏。上述第一次喷画的内容有会议通知、《天安鸿基花园物业服务合同（草案）》、物业服务承诺书；第二次喷画的内容有《关于暂定执行新物业服务合同的告知函》、会议通知、《天安鸿基花园物业服务合同》、物业服务承诺书。《天安鸿基花园物业服务合同（草案）》及《天安鸿基花园物业服务合同》均约定公寓的物业管理费为每月每平方米2元。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。虽三被告于2003年7月15日与深圳天安物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，但后来天安鸿基花园成立了业主委员会，而天安鸿基花园第二届业主委员会于2009年9月1日与原告签订了《天安鸿基花园物业管理服务合同》。因此，《前期物业管理服务协议》在《天安鸿基花园物业管理服务合同》生效时终止。天��鸿基花园第二届业主委员会与原告签订的《天安鸿基花园物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，涉案《天安鸿基花园物业管理服务合同》对三被告具有约束力，原告有权依据该合同向其收取物业管理服务费。涉案《天安鸿基花园物业管理服务合同》约定的物业服务期限于2012年8月31日届满。由于原告与天安鸿基花园业主委员会之间没有另行签订新的书面合同，双方形成事实服务关系，相关权利、义务应按原合同履行。关于物业管理费收费标准的问题，原合同约定公寓物业管理费为每月每平方米1.5元。后天安鸿基花园第三届业主委员会在2014年5月以书面征求意见的形式召开业主大会就物业服务合同续签事项征求全体业主意见，而在这之前的2014年4月，原告及安鸿基花园第三届业主委员会在小区公告栏张贴了会议通知及《天安鸿基花园物业服务合同（草案）》，该合同主要条款齐备，明确约定的公寓物业管理费为每月每平方米2元。该次表决结果，经天安鸿基花园第三届业主委员会确认，同意续签合同的业主达到法定人数，表决结果合法有效。天安鸿基花园第三届业主委员会鉴于有部分业主反映表决票上未明确注明服务费标准而再次发出会议通知，于2014年10月20日至11月20日以书面征求意见的形式召开业主大会就物业服务合同续签事项及服务费标准征求全体业主意见，该表决结果经2016年2月23日狮山镇房管所、松岗社区居委会及原告共同核查，表决人数达到法定人数，合���有效。经两次表决，原告与涉案小区全体业主就新的合同条款已达成合意，新的合同成立并生效，对双方均具约束力。由于原告对包括三被告在内的业主提供了物业管理服务，原告要求三被告按照新标准支付相应的物业管理费理据充分，本院予以支持。三被告提出原告提供的表决票很多签名是假的，但未能提出反驳证据予以证实，而第一次表决的表决票均经业委会盖章确认，第二次表决的表决票经相关部门工作人员参与检查，故本院对三被告提出的抗辩意见不予采信。三被告还提出其表决票只有杨迪机一人签名，另两被告没有签名，故该表决票无效。由于涉案房屋有三个所有权人，依照规定应推选一人行使表决权，被告杨迪机到场表决，可推定其为所推选行使表决权的人，故其表决票有效。三被告提出原告擅自拆除原有钢结构，对隔邻业主的违规加建行为不予管理制止，造成其房屋出现开裂、墙体脱落、渗漏等以及整栋楼的消防隐患，故在问题未解决时不应收取物业管理费。本院对此分析认为，第一，被告曾向原告反映隔邻业主的行为，原告对此予以确认，并表示其在收到投诉后积极与该业主商量，要求其整改。被告在答辩状中陈述“2016年5月，隔邻业主将天面上所有绿化、鱼池清走后作一次防水过面，但过面后又重新加建”可以印证这一点。由此可见，原告对被告反映的问题有进行调查处理。第二，原告履行的是一般管理行为，不具有强制性，在原告出面协调仍不能解决的情况下，若被告认为隔邻业主的行为造成财产损失的，可依侵权法律关系另行主张权利。至于被告提到的钢结构被拆除的问题，亦属于侵权法律关系，被告可另案主张权利。第三，原告提供的服务具有公共性和整体性，其所收取的物业管理费是用于整体物业设施的保养以及正常秩序的维护。因此，三被告拒付物业管理费的理由不成立，本院不予支持。三被告拖欠原告的物业管理费、公摊电费及水费应支付给原告。根据原合同约定，被告逾期交纳管理费等费用的应每日按欠款数额的万分之五支付违约金。因此，原告请求三被告支付2014年11月1日至2016年10月31日期间的物业管理费5851.68元、2014年9月1日至2016年10月31日期间公摊电费285.06元、2014年10月1日至2016年10月31日期间水费351.92元，以及计算至2016年10月31日止的违约金为1402.23元，理据充分，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第十二条、《广东省物业管理条例》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告杨迪机、杨俊英、杨炼英应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费5851.68元、公摊水电费285.06元及水费351.92元予原告佛山天安鸿基物业服务有限公司；二、被告杨迪机、杨俊英、杨炼英应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金1402.23元予原告佛山天安鸿基物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由三被告负担并应于支付上述款项同期迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 李昭迎二〇一七年四月二十一日书记员 余美娟 来源：百度“”