（2015）南民初字第11399号

裁判日期: 2017-04-21

公开日期: 2017-08-30

案件名称

天津道朴商贸有限公司与天津北泰物流有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市南开区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

天津道朴商贸有限公司,天津北泰物流有限公司,瑞华国银投资管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

天津市南开区人民法院民事判决书（2015）南民初字第11399号原告：天津道朴商贸有限公司，住所地天津市南开区。法定代表人：邢树义，董事长。委托诉讼代理人：邢伟，该公司职员。被告：天津北泰物流有限公司，住所地天津市东丽区。法定代表人：孙长柱。第三人：瑞华国银投资管理有限公司，住所地青岛市即墨市。法定代表人：张毅明，执行董事。委托诉讼代理人：李焱宁，天津融汇律师事务所律师。原告天津道朴商贸有限公司与被告天津北泰物流有限公司、第三人瑞华国银投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邢伟，第三人委托诉讼代理人李焱宁到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉��。本案现已审理终结。原告天津道朴商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》有效；2.判令被告将座落于天津市南开区××中路与××交口西南侧××房屋交付原告；3.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2014年3月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将座落于天津市南开区××中路与××交口西南侧××房屋出租给原告，建筑面积1241.04平方米，用于经营，租赁期限15年，自2014年3月1日至2029年2月28日，租金每年500000元。合同签订后，原告将三年的租金150000元交付被告，但被告一直未向原告交付房屋。后来，原告去看房时，发现被告与银行间存在诉讼，天津市第一中级人民法院在讼争房屋张贴了封条。原告一直与被告联系，并曾起诉被告要求交付房屋。2015年初，原告与被告失去联系。被告未出庭答辩，亦未提交相关证据。第三人瑞华国银投资管理有限公司述称，2014年4月14日，案外人中国工商银行股份有限公司天津南开支行（以下简称工行天津南开支行）与天津津顺达科技有限公司（以下简称津顺达公司）签订《国内订单融资协议》，津顺达公司向工行天津南开支行借款4500万元。为保证上述合同项下销货方的义务得到确实履行，工行天津南开支行与被告于2014年4月14日签订了《抵押合同》，被告以其名下的座落于天津市南开区××中路与××交口西南侧××房屋为上述《国内订单融资协议》提供抵押担保。2014年4月15日，工行天津南开支行与被告在天津市南开区房地产管理局办理了抵押登记并取得天津市房地产他项权证。后，津顺达公司到期未履行还款义务，2014年11月，工行天津南开支行起诉至天津市第一中级人民法院，该院于2015年2月16日作出（2014）一中民三初字0222民事判决书，判决津顺达公司偿还借款，被告承担担保责任，工行天津南开支行对被告所有的讼争房屋享有抵押权。该判决已生效，案件进入执行程序。2014年11月12日，天津市第一中级人民法院查封了讼争房屋，2015年3月27日，天津市第一中级人民法院执行庭对讼争房屋张贴封条。《抵押合同》约定，在办理抵押时，被告应当将抵押房屋的使用及出租情况告知工行天津南开支行。2014年4月14日，被告办理抵押时讼争房屋没有出租情况，查封房产及张贴封条时亦未发现讼争房屋有出租情况。被告未告知工行天津南开支行已将讼争房屋对外出租。2015年9月25日，工行天津南开支行将对津顺达公司以及被告的债权全部转让给案外人中国华融资产管理股份有限公司，2015年11月10日，中国华融资产管理股份有限公司将上述资产转��给第三人。同日，双方签署《资产转让协议》。2015年11月25日，中国华融资产管理股份有限公司与第三人共同在报纸上刊登公告，将上述债权转让事宜告知债务人及担保人。综上，原告据其所持有的《房屋租赁合同》诉至天津市南开区人民法院，在庭审中，原、被告故意隐瞒讼争房屋存在抵押及查封的事实，双方之间根本不存在真实的租赁关系。《房屋租赁合同》系原、被告恶意串通，故意损害债权人利益而伪造的，依法应认定为无效合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将座落于天津市南开区××中路与××交口西南侧××房屋出租给原告，建筑面积1241.04平方米，��于经营，租赁期限15年，自2014年3月1日至2029年2月28日，其中2014年3月1日至2014年6月30日为免租期，租金每年500000元，原告应当在当年的2月1日之前向被告支付该年度的租金。合同第5.1条约定：原告应当自行承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费等费用。第6.1条约定：本合同签订，且双方已经履行完毕本合同第5.1条的约定后3日内，被告向原告交付该房屋，届时双方签订交房文件。该合同落款乙方处加盖原告合同专用章合同，甲方处加盖被告公章及法定代表人孙长柱个人名章、授权代表处有被告工作人员胡昕签名；该合同未有落款日期。签订后，被告未将讼争房屋交付原告。诉讼过程中，原告提供加盖被告财务专用章的天津市企业单位往来收据三张，日期分别为2014年7月1日、2014年11月3日，金额分别为500000元、700000元、300000元；以及2014年11月3日平安银行业务回单，记载原告向被告付款300000元，备注为往来款（网银）。证明原告已向被告支付租金1500000元。另查，2014年4月14日，案外人工行天津南开支行与津顺达公司签订《国内订单融资协议》，津顺达公司向工行天津南开支行借款4500万元。同日，工行天津南开支行与被告签订《抵押合同》，被告以其名下的座落于天津市南开区××中路与××交口西南侧××房屋为上述《国内订单融资协议》提供抵押担保。合同第8.7条约定：抵押物如已部分或全部出租，已将设立抵押事宜告知承租人，并将有关出租情况书面告知甲方（工行天津南开支行）。2014年4月15日，工行天津南开支行与被告在天津市南开区房地产管理局办理了抵押登记并取得天津市房地产他项权证。后，津顺达公司到期未履行还款义务，2014年11月，工行天津南开支行将津顺达公司、被告诉至天��市第一中级人民法院。2014年11月12日，该院作出民事裁定书，对讼争房屋采取保全措施。2015年2月6日，该院作出（2014）一中民三初字第0222民事判决书，判决津顺达公司偿还借款本金44999919.55元并支付逾期利息，工行天津南开支行对被告所有的讼争房屋在45000000元内依法享有抵押权。2015年3月27日，天津市第一中级人民法院执行庭对讼争房屋张贴封条。庭审中，第三人述称2014年4月14日被告办理抵押时，讼争房屋没有对外出租，查封房产及张贴封条时第三人未发现讼争房屋有出租情况。被告亦未告知工行天津南开支行已将讼争房屋对外出租。2015年9月25日，工行天津南开支行将对津顺达公司以及被告的债权全部转让给案外人中国华融资产管理股份有限公司，2015年10月14日，工行天津南开支行与中国华融资产管理股份有限公司在报纸上向津顺达公司及被告发出债��转让暨债务催收联合公告。2015年11月10日，中国华融资产管理股份有限公司与第三人签订《资产转让协议》，将上述债权转让给第三人。2015年11月25日，中国华融资产管理股份有限公司与第三人在报纸上向津顺达公司及被告发出债权转让暨债务催收联合公告。再查，2015年1月6日，原告向本院起诉被告，诉讼请求与本案相同。2015年1月27日被告应诉。2015年2月2日，本院前往讼争房屋调查，发现讼争房屋被不明人员强占。2015年3月31日，本院在讼争房屋处张贴通知书，告知与讼争房屋及该案有利害关系的相关当事人，可以申请参加该案诉讼或依法另行提起诉讼，现场发现讼争房屋已被天津市第一中级人民张贴封条予以查封。后，工行天津南开支行作为第三人参加诉讼。2015年12月4日，原告申请撤回起诉。庭审中，原告提供讼争房屋房地产权证，其中设定��项权利摘要记载被告曾向四个权利人设定抵押，最后一个权利人为工行天津南开支行，权利范围1241.04平方米，权利价值45000000元，约定期限为2014年4月14日至2014年9月30日。第三人提供被告向第三人出具的讼争房屋房地产权证，其中设定他项权利摘要记载被告仅向工行天津南开支行设定抵押，权利范围1241.04平方米，权利价值45000000元，约定期限为2014年4月14日至2014年9月30日。另外，原告述称其于2015年初到讼争房屋查看，发现讼争房屋被天津市第一中级人民法院查封。本案立案后，经本院查找，被告下落不明。本院于2016年12月15日在人民法院报刊登公告，向被告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、及民事裁定书（简转普）。原告已交纳公告费560元。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，经查未发现有合同法所规定的无效情形，虽该合同未有签署合同日期，但第三人并无确凿证据证明原、被告所签署的《房屋租赁合同》系在讼争房屋设定抵押后，原、被告恶意串通所为，第三人主张《房屋租赁合同》无效，本院不予支持。由于工行天津南开支行与津顺达公司及被告诉讼，讼争房屋经天津市第一中级人民法院判决确认，工行天津南开支行对被告所有的讼争房屋在45000000元内依法享有抵押权，讼争房屋并于2015年3月27日被天津市第一中级人民法院张贴封条予以查封。原告主张被告交付讼争房屋，已不具备继续履行条件，且原告在被告与工行天津南开支行订立抵押合同前，并未占有、使用租赁物。原告要求被告继续履行合同交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。就原告向被告支付的租金1500000元，原告应另行依法向被告主张相应的违约责任。被告经本院合法传唤未��庭参加诉讼，本院依法按缺席处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认原告天津道朴商贸有限公司与被告天津北泰物流有限公司签订的《房屋租赁合同》有效；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费80元、公告费560元，合计640元，由被告天津北泰物流有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审　判　长　　陈卫东人民陪审员　　徐宝娟人民陪审员　　张　曦二〇一七年四月二十一日书　记　员　　秦　艳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。百度搜索“”