（2016）京0108民初20068号

裁判日期: 2017-04-21

公开日期: 2017-06-09

案件名称

白德振与王振红农村房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

法院

北京市海淀区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

白德振,王振红

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款

全文

北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初20068号原告白德振，男，1952年4月22日出生。委托代理人吴小涛，北京市海恒律师事务所律师。被告王振红，女，1961年4月2日出生。委托代理人刘惠军，北京市方舟律师事务所律师。原告白德振与被告王振红农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白德振及其委托代理人吴小涛、被告王振红及其委托代理人刘惠军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。白德振向本院提出诉讼请求：1、确认双方之间的房屋买卖合同无效。2、我方获得的上述房屋所获得的拆迁补偿利益中的83万补偿款的一半和一套77平米两居室。事实与理由：1998年6月，我作为四季青乡东冉村的村民，由所在北京市海淀区四季青乡人民政府规划办公室依法批准，在四季青乡东冉村西侧建平房北房三间，东房两间，南房两间及10米宽乘12米长的平房院落一处。1999年3月14日，我将该院落和平房卖给了王振红。双方签订了《卖房协议》，协议约定：买卖价款为18万元人民币。协议签订后，王振红支付了18万元给我，我将该院落和平房交给王振红居住、使用至今。后得知涉诉房屋在2016年7月份被常青新城房地产开发有限公司和常青村委会拆除，得拆迁款1076337.4元，扣掉所购房屋的款项，余835577.4元，分得三套回迁房，两套是77.27平米两居室，一套是52.45平米一居室。我经咨询、学习法律知识后得知：农民不能将自己的农村房屋擅自卖给非本村村民，王振红是居民，不是海淀区四季青镇东冉村村民，因此双方私自买卖我名下的平房院落的行为是不合法的，是不受法律保护的无效行为，双方签订的《卖房协议》也是不合法的，是无效的。为此我诉至法院，请判如所请。王振红辩称，不同意白德振的诉讼请求。1999年，白德振把房子以18万元卖给我。从诚实信用来讲，我们不同意确认买卖合同无效。而且我们还没有签订拆迁补偿安置协议，所以不清楚我们获得的拆迁补偿利益是多少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人确认1999年3月14日，白德振与王振红签订《卖房协议》，约定白德振将位于四季青东冉村西新建的北房三间、东房两间、南房两间及独院房产所有权以180000元价格卖给王振红，并约定截止签字日期房内装修余下部分由王振红自己负担，白德振把施工许可证交给王振红，王振红面交白德镇（振）人民币180000元，白德镇（振）在今后如发生国家征用土地房屋变迁要为王振红提供所需手续，事后如发生违法买卖房屋一切经济损失由王振红负全部责任。后王振红即入住涉诉房屋。现涉诉房屋已被拆除，但王振红与拆迁单位尚未签订正式安置补偿协议。王振红自称原系玉渊潭乡农民，于1995年办理农转居手续。王振红称其入住涉诉房屋后，其对院落进行了封顶，对房屋进行了装修、修缮。本院认为：民事活动必须遵守法律，违反法律规定的合同无效。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，个人不能私自处分。本案查明事实可以证实，白德振、王振红非同一集体经济组织成员，擅自买卖农村集体土地上的房屋及转让房屋所涉及的宅基地。双方房屋买卖行为违反国家法律规定，侵犯了农村集体经济组织对土地的经营、管理权，应认定无效。现涉诉宅基地及房屋已被拆除，但对于补偿问题尚未予以确定，故对于白德振要求分得腾退搬迁安置补偿利益的主张，本院暂不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第(五)项之规定，判决如下：一、确认白德振和王振红于一九九九年三月十四日就位于北京市海淀区四季青镇东冉村西侧白德振获批的宅基地及房屋签订的《卖房协议》无效；二、驳回白德振其他诉讼请求。案件受理费三千九百元(白德振已预交一千九百五十元)，由白德振负担一千九百五十元，已交纳；由王振红负担一千九百五十元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审　判　长　　侯　镜人民陪审员　　张淑萍人民陪审员　　李克英二〇一七年四月二十一日书　记　员　　孙　鹏 来源：