（2017）辽02民终1684号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-06-22
案件名称
孙恩强与中瑞置业（大连）有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙恩强,中瑞置业（大连）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民终1684号上诉人（原审原告):孙恩强。委托诉讼代理人：刘宝君，辽宁新世纪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:中瑞置业（大连）有限公司，住所地大连市西岗区长江路588号305室。法定代表人：陈刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：王芸，辽宁德中律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭建，辽宁德中律师事务所律师。上诉人孙恩强因与被上诉人中瑞置业（大连）有限公司（以下简称“中瑞置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2016）辽0203民初3472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙恩强及其委托诉讼代理人刘宝君，被上诉人中瑞置业公司的委托诉讼代理人王芸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙恩强上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：上诉人认为，本案的核心问题是，在被上诉人逾期交房的情况，如何界定上诉人的实际损失及在上诉人不存在任何过错的情况下，是否应该承担诉讼费用。一、原审判决认定被上诉人逾期交房给上诉人造成的实际损失为租金损失，无事实及法律依据;(1)在我国，房屋早已经市场化，形成了商品房市场，商品房具有商品属性，购房者购买房屋已经不再是单纯出于日常居住的需要，购买房产同时也是一种投资行为，这是不争的事实，同时，法律法规也未禁止购房者以购买商品房进行投资的行为。既然，商品房具有商品的属性，就不能将购房者购买房屋仅仅界定为居住的用途，进而以租金作为购房者的实际损失，故一审认定，上诉人的实际损失为租金损失，无事实依据，违反商品房市场的交易规律。(2)在双方签订的商品房买卖合同中，已经约定了逾期交房违约金的情况下，一审判决以最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定为依据确定上诉人的实际损失，不符合本案的实际情况，属于适用法律错误。(3)原审判决，未考虑我国的土地政策对于上诉人利益的影响，根据我国法律规定，住房土地的使用权为70年，即意味着70年后购房者将承担其他费用，故被上诉人延期交房势必造成购房者实际使用房屋期间缩短，必然会损害购房者的权益。(4)本案案涉房产为期房交易，在期房交易中，如果仔细分析被上诉人建设资金的来源及上诉人购房行为具有的投资性质，实际上双方之间存在的是借贷关系，比照法律及司法解释关于民间借贷的相关规定，一审确定的违约金过低，损害了上诉人的合同权益。二、在案涉合同履行过程中，被上诉人存在二次违约的事实，存在重大过错:在《香周首府二期业主诉求回复》中，被上诉人同意按合同约定计算违约金，并承诺9月1日前支付。原审判决一方面承认该回复的法律效力;另一方面，对于被上诉人在该回复中的意思表示及其二次违约的过错，视而不见。三、原审判决认定上诉人承担诉讼费用，违反公平原则，无法律依据;(1)在合同的履行过程中，上诉人不存在任何过错，被上诉人的违约行为是本案之诉的起因;(2)上诉人计算的违约金来自于商品房买卖合同的约定，不存在滥用诉权的行为;且案涉商品房买卖合同系被上诉人提供的格式合同，上诉人本来已经处于弱势地位;(3)违约金的调整，系法院依职权进行的，不是建立在上诉人过错的基础上，原审判令上诉人承担诉讼费，实际上是在惩罚守约方，违反法律规定。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，导致双方利益严重失衡，为了维护上诉人的合法权益，请二审法院查明事实依法改判，支持上诉人的上诉请求。中瑞置业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。原审法院调整违约金以已付房款的日万分之一点二为标准符合相关法律法规的规定；原审法院依据上诉人诉求的支持比例确定双方当事人的诉讼费用分担的比例，符合法律规定和公平原则。孙恩强向一审法院起诉请求：判令被告支付逾期交房违约金380,651元（自2013年5月1日起至2016年6月30日共1157天）；被告支付逾期利息2759元（自2016年9月1日至2016年10月31日，共2个月，按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算）。一审法院认定事实：2011年12月31日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议。合同约定，由被告将其开发的位于大连市西岗区香洲园x号x层x号房屋预售给原告，建筑面积79.99平方米，总价款1,096,662元，被告应于2013年4月30日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件的房屋交付给原告，如被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同，如原告要求继续履行合同，被告需向原告支付自2013年5月1日起至实际交付日止的违约金，标准按已交房款日万分之三计算。上述合同签订后，原告向被告付齐购房款1,096,662元。至合同约定的交房日2013年4月30日，被告未兑现交房承诺。2016年6月1日，被告出具《香洲首府二期业主诉求回复》，回复中就延期交房违约金的支付日期答复为：香洲首府二期交房业主（包括本案被告）以开发商通知的日期交屋后两个月内开发商以合同赔偿金额比例及具体的交屋时间计算赔偿金额，并于交屋后两个月内支付业主赔偿金额。2016年6月6日，被告向原告发出入住通知书，通知原告于2016年7月1日办理入住手续。双方已于2016年7月1日交接房屋。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告未在承诺日2013年4月30日以前向原告交付房屋，构成违约，应向原告承担逾期交付的违约责任。关于违约金的标准，被告提出合同约定日万分之三违约金标准过高，原告直接损失为租金损失，案涉房屋所在位置的建筑面积95平方米的月租金为2800元，按照此标准，违约金应为日万分之0.85计算。依据合同法第一百一十四条第二款规定，合同约定违约金过分高于造成损失，被告请求人民法院予以调整。一审法院认为，违约金应结合房屋逾期交付期间原告的实际损失即租金损失予以考量。结合案涉房屋同地段同类房屋租金标准2800元/月并上调30%计算违约金来看，按已付房款日万分之三标准计算违约金过高，应予以调整。考虑商品房买卖合同约定的以已付房屋价款作为违约金计算基数，综合本案实际情况，本案违约金调整为已付房款万分之1.2为宜。关于违约期间，被告对原告主张的违约期间自2013年5月1日起至2016年6月30日共1157天，无异议，本院予以照准，本案逾期交付的违约期间计1157日。被告应给付原告违约金数额为152,261元（已付房款1,096,662元×万分之1.2×1157日）。原告主张超出部分，一审法院不予支持。关于原告主张被告支付逾期付款损失利息2759元，一审法院认为，被告出具的《香洲首府二期业主诉求回复》承诺于交屋后两个月内支付业主逾期交房违约金，现被告未按承诺支付违约金，应当承担逾期交付违约金的责任，双方未约定逾期支付违约金的赔偿标准，原告主张自2016年9月1日至2016年10月31日按中国人民银行同期贷款利率4.35%计付，不违反法律规定，一审法院予以支持。被告应支付的逾期付款损失一审法院确定为1104元（152,261元×4.35%÷12个月×2个月）。原告主张超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，一审法院判决：一、被告中瑞置业（大连）有限公司于判决生效之日起十日内支付原告孙恩强逾期交付房屋违约金152,261元。二、被告中瑞置业（大连）有限公司于判决生效之日起十日内支付原告孙恩强逾期付款损失1104元。如被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7052元（原告已预交），由原告孙恩强负担3682元，被告中瑞置业（大连）有限公司负担3370元。二审中当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另，补充认定，一审庭审中，中瑞置业公司提供了涉及案涉房屋同地段同类房屋租金标准的房地产估价报告，95平方米左右同地段同类房屋租金标准为2800元/月。本院认为，本案上诉人与被上诉人双方签订的商品房买卖合同合法有效。上诉人作为购房人，按合同约定足额支付了全部购房款，但被上诉人没有按合同的约定交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。本案争议的焦点为：合同约定的逾期交房违约金计算标准是否过分高于上诉人所受损失以及对被上诉人提出的降低违约金计算标准的抗辩理由应否支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，在合同没有约定违约金计算标准的情况下，可以参照租金作为实际损失计算依据。该规定表明在逾期交房的情况下，购房人的主要损失应为租金损失。中瑞置业公司提交了与案涉房屋同地段同类房屋的租金标准评估报告作为依据，证明95平方米左右的同地段同类房屋租金为2800元／月，该租金标准上浮30％为3640元／月，案涉房屋79.99平方米，按合同约定日万分之三标准计算违约金为9870元／月（1,096,662元×0.0003×30天）,确实存在过高的情形，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，中瑞置业公司提出合同约定的违约金标准过分高于实际损失并请求法院予以调整的抗辩理由，本院予以采纳。上诉人提出其损失不仅包括租金，还应当包括租金利息、投资收益损失以及因被上诉人逾期交房致使其使用房屋期间缩短的损失等，因上诉人所主张的前述损失不属于实际损失范围，故对上诉人提出的“合同约定的日万分之三违约金合理、没有过分高于实际损失”的主张，因无充分证据证明，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人存在二次违约，被上诉人在给业主的回复中承诺按合同约定承担违约金，其恶意违约因此应当按日万分之三计算违约金的观点，因违约金在合同法中主要体现为一种民事责任方式，违约金的意义在于对履行利益的补偿，违约金性质是以补偿性为主、惩罚性为辅。本案按一审确定的日万分之一点二标准计算被上诉人承担的违约金为元3948／月（1,096,662元×0.00012×30天），已经高于按租金标准计算的2800元／月的数额，既兼顾了对于上诉人因被上诉人违约行为所受损失的补偿，又体现了对被上诉人的违约惩罚，在此情况下，对于上诉人仍坚持按合同约定判令被上诉人按日万分之三承担违约金的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出一审对诉讼费用的承担认定违反公平原则一节，本院认为，上诉人在本案中提出的诉请系根据案涉合同约定的被上诉人应承担违约责任的比例计算的数额，现未得到全部支持系一审法院考虑案件的具体情况、上诉人的实际损失等对上诉人请求的违约金比例适当降低，对此上诉人不存在过错，一审判令上诉人承担部分诉讼费用不妥，本院予以纠正，对上诉人此项上诉主张予以支持。由于一审法院判决中瑞置业公司向孙恩强支付逾期交付房屋违约金和逾期付款损失共计153,365元，而孙恩强瑞主张中瑞置业公司应向其支付逾期交付房屋违约金和逾期付款损失共计383,410元,应按差额230,045元收取二审案件受理费4751元。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费7052元，减半收取3526元，由中瑞置业（大连）有限公司承担；二审案件受理费孙恩强预交7052元，应收4751元由孙恩强承担，2301元退给孙恩强。本判决为终审判决。审判长 赵 虹审判员 陈 伟审判员 张萍萍二〇一七年四月二十一日书记员 王 晨 来源：