（2017）京02民终3613号

裁判日期: 2017-04-21

公开日期: 2017-05-23

案件名称

北京市宣武海波服装厂与孙艳丽等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京市宣武海波服装厂,北京牛街洪记餐饮有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2017）京02民终3613号上诉人（原审原告）：北京市宣武海波服装厂，住所地北京市西城区法源寺后街*号。法定代表人:杨春玲，执行董事。委托诉讼代理人:李平，北京圣莱律师事务所律师。被上诉人兼被上诉人北京牛街洪记餐饮有限公司之委托诉讼代理人（原审被告）:孙艳丽，女，1981年3月19日出生。被上诉人（原审被告）：北京牛街洪记餐饮有限公司，住所地西城区牛街12号。法定代表人：洪永全，总经理。上诉人北京市宣武海波服装厂（以下简称宣武服装厂）因与被上诉人孙艳丽、北京牛街洪记餐饮有限公司（以下简称牛街洪记公司）合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初11966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宣武服装厂的上诉请求为：撤销原审判决，依法改判支持该厂的原审全部诉讼请求。宣武服装厂的主要上诉理由为：我厂在法人变更后明确告知了孙艳丽及牛街洪记公司法人变更情况，故孙艳丽及牛街洪记公司不属于法律所保护的善意相对人，租房协议应属无效；我厂在告示中已写明刘某1不具有收取房租，对外签订租房协议的权利；虽然告示中没有加盖公章，但孙艳丽和牛街洪记公司熟悉我厂的大多数工作人员，我厂也是持续且多次上门告知；我厂虽收取了牛街洪记公司的汇款，但我厂认为即便在合同无效的情况下，孙艳丽及牛街洪记公司仍应支付房屋的使用费，不能以上述收费行为就认定我厂认可存在租赁关系。孙艳丽及牛街洪记公司答辩称：同意原审判决，不同意宣武服装厂的上诉请求及理由。2012年5月9日，孙艳丽就涉案房屋与宣武服装厂原法定代表人刘某1签订了房屋租赁合同，合同到2022年到期，签了十年。关于宣武服装厂所述刘某1已经不是法人的通知孙艳丽也看见了，但是在签订合同之后才贴的通知，后孙艳丽去工商局查，法人代表还是刘某1，刘某1手中也有宣武服装厂的公章。涉案房屋的房租孙艳丽及牛街洪记公司一直在交纳，是把租金打到宣武服装厂的账号的。宣武服装厂向一审法院起诉请求：1、确认孙艳丽、牛街洪记公司与刘某1签订的租房协议无效；2、判令孙艳丽、牛街洪记公司将西城区×××14号之一部分房屋腾空交还给宣武服装厂；3、要求孙艳丽、牛街洪记公司给付房屋使用费按照每月两万元（107.6平方米独立的一间，根据市场价，2016年4月21日起到房屋交还之日止）；4、由孙艳丽、牛街洪记公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明的事实为：宣武服装厂原为集体所有制企业，2005年12月改制为集体所有制（股份合作）企业，企业股东由刘某1、杨春玲及海波服装厂集体股三方组成，刘某1被推选为宣武服装厂厂长。2010年，刘某1达到退休年龄并正式办理了退休手续。2011年4月4日，宣武服装厂召开临时职工大会及临时股东会并形成决议：其中2、免去刘某1执行董事、厂长和法定代表人职务。临时职工大会决议书上的签字人张某1、杨春玲、曹某、刘某2。临时股东会决议书上的签字人为张某1、杨春玲、曹某、刘某3、张某2、律某、孟某、刘某2。2012年3月，张某1、杨春玲及其他两名宣武服装厂职工到北京市西城区×××14号（以下简称涉案房屋）处张贴了《告知书》及《致承租者的公开信》。该告知书载明：北京市西城区×××14号（永安堂大药房北侧）房屋产权归北京市宣武海波服装厂所有，本企业原法定代表人刘某1已于2010年6月正式退休，于2011年召开了全体职工大会和股东大会，正式罢免了刘某1的法人身份（企业法人正在变更当中），但刘某1不执行职工股东大会决议，将公章据为己有（本企业依据相关法律已向法院提起上诉，等待判决），为避免以后此房屋承租人的利益不受损失，经我企业职工股东大会决议如下：特此声明：1、鉴于本企业原法定代表人刘某1已被罢免，希望有意承租本商业用房的承租者不要与刘某1签订任何承租协议，避免造成损失。2、自即日起，刘某1本人与任何人所签订的有关此房屋的任何承租协议，本企业全体职工与股东不予承认，所造成的后果自行承担。该告知书落款为全体职工及股东：张某1、刘某2、杨春玲、律某、孟某、曹某、刘某3、张某2，落款日期为2012年2月10日。该《致承租者的公开信》载明：“×××14号商业用房承租者：你准备承租房的产权归北京市宣武海波服装厂，与你签订此房承租合同的刘某1已于2010年退休，本企业不再聘用（本企业职工、股东大会已于2010年通过决议），刘某1利用手中霸占的企业公章及证照以低价格非法与你签订任何承租合同本企业均不认可，由此所造成的经济损失，本企业不予承担，给此房屋造成的破坏本企业将追究责任。”该公开信落款为宣武服装厂，落款日期为2012年3月20日。以上《告知书》及《致承租者的公开信》均未加盖宣武服装厂的公章。2012年5月9日，孙艳丽与宣武服装厂签订了《房屋租赁合同》，约定孙艳丽承租北京市西城区×××14号房屋（建筑面积107.6平方米），租赁期限为10年，从2012年5月10日起至2022年5月9日止。租金标准为每年15.5万元，三年后第四年年租金为16万元，每三年递增5千元。交款方式为每半年一次，2012年5月10日签字之日起交8万元。该份合同出租方盖章为宣武服装厂，法定代表人签字为刘某1；承租方为孙艳丽。2013年，宣武服装厂向一审法院提起返还原物纠纷之诉，法院以（2013）西民初字第06457号民事判决判令刘某1向宣武服装厂返还该厂的公章、财务章、法人刘某1人名章及营业执照副本，上述公章及营业执照副本暂由张某1代为保管。刘某1提起上诉，北京市第二中级人民法院以（2014）二中民终字第01569号民事判决驳回上诉，维持原判。2014年，宣武服装厂申请将其法定代表人由刘某1变更为张某1，2014年6月，北京市工商行政管理局西城分局准予宣武服装厂的上述申请。一审庭审中，宣武服装厂认可从2015年开始收到孙艳丽及牛街洪记公司交纳的汇款，2015年3月13日收到15.5万元，2015年5月8日收到8万元，2015年11月10日收到8万元，2016年5月6日收到8万元。孙艳丽认可其承租涉案房屋后用于经营北京市宣武区牛街洪记小吃店，经营者为穆某。2014年，北京市宣武区牛街洪记小吃店变更为北京牛街洪记餐饮有限公司即牛街洪记公司，法定代表人洪永全。为证明孙艳丽、牛街洪记公司与刘某1存在利害关系，属于恶意串通损害集体利益，宣武服装厂提供了证人证言复印件一份、庭审笔录复印件一份、对账单二份的打印件、记账凭证三份、支票存根三张。该份证人证言内容为：“刘某1自2010年5月至今一直居住在×××4号楼1808，陪护老人穆某”，落款为穆某，落款日期为2012年3月24日。该份庭审笔录复印件第5页载明宣武服装厂提供的证据5、牛街街道的证明信，证明目的为刘某1与洪某存在利益关系，两人的行为是相互串通，损害集体利益；该份庭审笔录复印件第6页载明洪某质证意见为真实性无异议，穆某为洪某的母亲。该两份对账单打印件（无盖章）载明2013年11月7日、2013年12月6日、2013年12月30日、户名为宣武服装厂的账号分别向北京市宣武区牛街洪记小吃店转账1.3万元、1.5万元、2万元。三张记账凭证分别载明2013年10月31日、宣武服装厂、转账其他应收款-刘某1、借方金额13000、贷方金额13000字样；2013年11月29日、宣武服装厂、转账其他应收款-刘某1、借方金额15000、贷方金额15000字样；2013年12月30日、宣武服装厂、转账其他应收款-刘某1、借方金额20000、贷方金额20000字样。三张支票存根分别载明2013年10月28日、金额13000.00、用途：转款、单位主管：刘某1字样；2013年11月28日、金额15000.00、用途：转款、单位主管：刘某1字样；2013年12月27日、金额20000.00、用途：转款、单位主管：刘某1字样。孙艳丽及牛街洪记公司对证人证言复印件一份、庭审笔录复印件一份真实性不认可，证明目的不认可，主张笔录中的陈述人为洪某（孙艳丽之母），与孙艳丽无关。孙艳丽及牛街洪记公司对对账单二份打印件、记账凭证三份、支票存根三张真实性认可，证明目的不认可，主张上述资金往来系刘某1用转账支票向其兑换现金所发生的。一审法院经审理认为：孙艳丽与宣武服装厂签订合同时，宣武服装厂工商登记的法定代表人仍为刘某1，且宣武服装厂的公章仍在刘某1的手中，上述因素的存在足以使孙艳丽相信刘某1有权代表宣武服装厂。宣武服装厂虽然在孙艳丽签订合同前派人在涉案房屋处张贴了《告知书》及《致承租者的公开信》，但上述文书均未加盖宣武服装厂的公章，宣武服装厂未通过其他法律认可的方式公示其法定代表人发生变更的情况，亦未变更工商登记，其内部的股东会决议不具有约束孙艳丽、牛街洪记公司的效力，孙艳丽与宣武服装厂签订的合同系双方真实意思的表示，宣武服装厂也并未提供证据证明该份合同存在法律规定的无效或者可变更、撤销的情形，且宣武服装厂也认可从2015年起开始接收孙艳丽、牛街洪记公司交纳的房屋使用费汇款，可以认为双方的合同处于继续履行中，故宣武服装厂请求确认孙艳丽、牛街洪记公司与刘某1签订的租房协议无效的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。宣武服装厂称签订合同的为孙艳丽，而实际使用人为牛街洪记公司，孙艳丽的行为属于转租行为，即使合同有效，宣武服装厂也有权解除，宣武服装厂的诉讼请求为合同无效，与合同解除并非同一法律关系，可另行解决，对于宣武服装厂的该项理由，法院不予采纳。孙艳丽、牛街洪记公司辩称的宣武服装厂诉的是合同无效，合同无效和解除是两个概念的抗辩理由，于法有据，法院予以采纳。鉴于孙艳丽与宣武服装厂签订的房屋租赁合同有效，且涉案房屋仍处于合同租赁期间，宣武服装厂请求判令孙艳丽、牛街洪记公司将西城区×××14号之一部分房屋腾空交还给宣武服装厂的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。涉案房屋的租赁合同已经对租金标准进行了约定，宣武服装厂请求判令孙艳丽、牛街洪记公司给付房屋使用费按照每月两万元（107.6平方米独立的一间，根据市场价，2016年4月21日起到房屋交还之日止）的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款之规定，原审法院于2016年11月判决：驳回北京市宣武海波服装厂的全部诉讼请求。二审诉讼中，双方对一审查明的事实不持异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审诉讼中，孙艳丽及牛街洪记公司称2016年11月汇款8万给宣武服装厂，是今年已发生的租金。宣武服装厂认可收到该笔汇款。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。本案中，孙艳丽与宣武服装厂签订涉案租赁合同时，宣武服装厂工商登记的法定代表人仍为刘某1，且宣武服装厂的公章仍在刘某1手中，上述因素的存在足以使孙艳丽相信刘某1有权代表宣武服装厂。宣武服装厂上诉理由中提到在涉案房屋处张贴了《告知书》及《致承租者的公开信》，但上述文书均未加盖该厂的公章，且宣武服装厂未通过其他法律认可的方式公示其法定代表人发生变更的情况，亦未变更工商登记，故该公司的内部股东会决议不具有对抗善意相对人之法律效力。在此前提下，孙艳丽与宣武服装厂签订的涉案租赁合同系双方当事人之真实意思表示，且未违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效。此外，宣武服装厂也存在持续收取孙艳丽及牛街洪记公司给付涉案房屋租金的行为。故宣武服装厂上诉主张确认涉案租赁合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。进而宣武服装厂有关腾退返还房屋及按其主张标准支付使用费之诉请亦不应获得支持。综上所述，宣武服装厂之上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京市宣武海波服装厂负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　李　珊审判员　姚　颖审判员　陈雨菡二〇一七年四月二十一日书记员　林晓天关注公众号“”