（2016）苏0115民初8066号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-07-13
案件名称
原告南京中原房地产营销顾问有限公司与被告南京同昇房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京中原房地产营销顾问有限公司,南京同昇房地产开发有限公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第四百零五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0115民初8066号原告：南京中原房地产营销顾问有限公司，统一社会信用代码913201007305860317，住所地南京市秦淮区中山东路90号华泰证券大厦7楼N3座。法定代表人：陆成，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志毅，江苏德序律师事务所律师。被告：南京同昇房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132011569838261X6，住所地南京市江宁区东山街道天印大道837号。法定代表人：陈广川，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋旺翔，该公司员工。原告南京中原房地产营销顾问有限公司（以下简称中原公司）诉被告南京同昇房地产开发有限公司（以下简称同昇公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中原公司的委托诉讼代理人陆志毅、被告同昇公司的委托诉讼代理人蒋旺翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付销售代理佣金1320468.48元；2、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2014年10月，被告与其洽谈，委托其对阳光新城项目进行全程营销代理服务，同年10月1日其与被告就该项目签订了《同曦集团阳光新城项目全程营销代理合同》。合同签订后，其按照合同约定组建了项目的营销专案组，并对项目总体进行了市场研究、项目定位等工作。被告也按照合同约定履行了部分义务即向其支付了代理佣金计263058元，尚欠其佣金1320468.48元（其中2015年5月补差佣金94405.15元，2015年8月补差佣金89419.12元），其虽多次敦促被告履行义务，但被告未按合同约定履行，行为已经严重违反诚实信用原则，故其诉至法院，要求判如所请。被告同昇公司辩称，原告主张的补差佣金没有合同依据，其不予认可；原告主张的房屋中10-1401室、10-1901室系以房屋抵工程款，不应计算佣金；6-2302室、10-1604室、10-1904室系2015年8月签约，6-2202室、8-2704室系2015年9月签约，6-1304室、6-1606室、8-403室、10-2003室系2015年10月签约，7-2602系2015年12月签约，原告主张的签约时间有误，佣金计算错误；8-2504室的房款为1388587.62元，非原告主张的1398587.62元；其已经支付的款项263058元应自符合条件的应付佣金总额中扣除。本院经审理认定事实如下：2014年10月1日，原告中原公司（乙方）与被告同昇公司（甲方）签订《同曦集团阳光新城项目全程营销代理合同》（以下简称《代理合同》），约定：甲方委托乙方为阳光新城项目提供全程营销代理服务，服务期限自合同签订之日起至该项目所有可售物业售完95%为止；……乙方负责代甲方与客户签订《认购书》和《商品房买卖合同》，签署内容按甲方要求的范本执行，超出范本内的条款，必须征得甲方同意才能签署；销售代理佣金的计算和支付方式1、销售代理佣金的计取方式：（1）甲乙双方同意，该项目首个销售考核期为自乙方正式进场销售2个月内，如乙方在2个月的考核期内未能完成至28套（以签约套数为准），甲方不予结算乙方该销售考核期内的销售代理佣金，且甲方有权终止合同。a.甲乙双方同意，在首个考核期内如乙方完成销售套数（以签约套数为准）在30-40套（含30套），甲方按销售合同实际成交总金额的1.0%向乙方计提支付销售代理佣金。b.甲乙双方同意，在首个考核期内如乙方完成销售套数（以签约套数为准）在40套以上（含量40套），甲方按销售合同实际成交总金额的1.2%向乙方计提支付销售代理佣金，并按此比例一次性补足之前代理佣金差额部分。c.甲乙双方同意，在首个考核期内如乙方完成销售套数在50套（以签约套数为准）以上（含50套），甲方按销售合同实际成交总金额的1.5%向乙方计提支付销售代理佣金，并按此比例一次性补足之前代理佣金差额部分。（2）甲乙双方同意，首个考核期后该项目的销售考核为按月考核。如乙方在考核期内未能完成至12套（以签约套数为准），甲方不予结算乙方该销售考核期内的销售代理佣金，且甲方有权终止合同。a.甲乙双方同意，如乙方完成当月销售套数在15套（以签约套数为准）以内，甲方按销售合同实际成交总金额的1.0%向乙方计提支付销售代理佣金。b.甲乙双方同意，如乙方完成当月销售套数在20套（以签约套数为准）以上（含20套），甲方按销售合同实际成交总金额的1.2%向乙方计提支付销售代理佣金，并按此比例一次性补足之前代理佣金差额部分。c、甲乙双方同意，如乙方完成当月销售套数在30套（以签约套数为准）以上（含30套），甲方按销售合同实际成交总金额的1.5%向乙方计提支付销售代理佣金，并按此比例一次性补足之前代理佣金差额部分。2、成交及结算代理佣金的标准:该项目以客户签定《南京市商品房买卖契约》、付足首期房款并满足银行按揭手续即视为成交及结算代理佣金的标准，即客户支付完首付房款，甲方先支付乙方50%代理佣金，剩余50%代理佣金待房款全款到账后甲方再支付给乙方。3、乙方于每月5日将上一个月销售代理佣金结算请款及明细清单报甲方，甲方于5个工作日内完成审核并支付乙方本期代理佣金，乙方收到代理佣金时须开具有效发票给甲方；在本合同履行期间，甲方应按本合同第五条规定的金额和时间向乙方支付费用，逾期超过十五天时，乙方有权暂停履行下阶段工作，并书面通知甲方，逾期超过三十天时，乙方有权单方面终止合同。同日，中原公司开始对阳光新城项目提供营销代理服务。2015年12月31日，同昇公司向中原公司发出《撤场通知书》，载明决定提前解除代理合同即2016年1月1日解除代理合同，通知中原公司2016年1月1日撤场。2016年1月1日，中原公司自阳光新城项目撤场。2016年1月4日，中原公司向同昇公司发出《函》，载明同意同昇公司《撤场通知书》中提出的代理合同于2016年1月1日提前解除，同意同昇公司支付完毕代理销售期间的所有佣金后双方就代理合同约定事宜不再有任何纠葛且不承担任何违约责任，请同昇公司尽快与其就该项目佣金结算事宜进行核算并签订《解除协议》。2016年5月12日，中原公司向同昇公司发出《催款函》，要求同昇公司支付已达结算条件之可结未结佣金1183106.81元，另有已签约未全款到账之未结佣金86293.08元要求同昇公司在符合代理合同约定结算条件时及时支付。2016年7月，中原公司就本案诉至本院。中原公司对阳光新城项目提供营销代理服务期间，符合结算销售代理佣金条件的为2015年5月、8月、11月，分别销售23套、14套以及25套。2015年5月销售房屋房号以及成交金额：6-704室（1512958元）、10-1101室（1480000元）、10-701室（1413418.74元）、8-1801室（1690863元）、10-2303室（1327717.95元）、8-2301室（1818568.80元）、10-2203室（1306696.6元）、6-903室（1548421.56元）、10-1401室（1523000元）、10-2302室（1310000元）、10-2202室（1300000元）、9-2803室（1156833元）、6-303室（1398891元）、6-804室（1585554.43元）、8-2604室（1498604.14元）、10-2102室（1310000元）、6-1204室（1626910.80元）、10-2103室（1285824.26元）、9-2802室（1040316元）、8-2803室（1161760元）、10-2601室（1636090元）、6-904室（1535954元）、8-1303室（1089610.88元）。2015年8月销售房屋房号以及成交金额：6-604室（1498284元）、6-304室（1444391.88元）、9-2504室（1388185.65元）、6-503室（1479676.47元）、6-404室（1451952.86元）、10-1204室（1481813.12元）、6-701室（1665307.30元）、8-2704室（1388587.62元）、9-2704室（1388185.65元）、9-2604室（1388185.65元）、8-2401室（1710833.57元）、6-2302室（1221819元）、10-1604室（1524020.24元）、10-1904室（1565539.16元）。2015年11月销售房屋房号以及成交金额：6-2602室（1231819元）、10-2501室（1555539.16元）、6-706室（1648874.59元）、8-2504室（1398587.62元）、7-2602室（1224583.86元）、8-2804室（1328588元）、8-703室（1032249.44元）、7-2402室（1224583.86元）、9-2703室（1145931.73元）、6-203室（1429269.91元）、6-1004室（1494107.46元）、8-603室（1010409.08元）、10-2003室（1240218.32元）、10-2101室（1555539.16元）、7-2005室（1224583.86元）、6-1601室（1852008.94元）、10-401室（1360863.36元）、8-403室（1021802.8元）、6-2202室（1241819.32元）、8-2703室（1146334元）、6-501室（1624922.4元）、9-2503室（1225228.5元）、7-2102室（1234583.86元）、6-1001室（1716439.13元）、7-2305室（1224583.86元）。中原公司对阳光新城项目提供营销代理服务期间，同昇公司应向中原公司支付佣金997385.39元（2015年5月为390695.92元，32557993.16×1.2%；2015年8月为205967.82元，20596782.17×1%；2015年11月为400721.65元，33393471.22×1.2%）。同昇公司已向中原公司支付佣金263058元。审理中，关于同昇公司已支付的佣金263058元，中原公司提交自行制作的《同曦阳光新城项目实收明细》1份，主张该笔佣金系支付的19套房屋的佣金，其中包括符合佣金支付条件的4套房屋以及不符合佣金支付条件的15套房屋，不符合佣金支付条件的15套房屋部分的佣金系同昇公司自愿支付，不应在本案中扣除。同昇公司主张该笔已付的佣金系预先支付，应当为支付符合佣金支付条件的房屋佣金，应在本案中扣除。中原公司就其主张未提交其他证据予以证实。上述事实，有当事人陈述、《代理合同》、《撤场通知书》、《函》、《催款函》、商品房认购协议、发票、房屋预订价格核准表、商品房预售合同、抵房协议等证据材料证实。本院认为，原告中原公司与被告同昇公司签订的《代理合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。中原公司为同昇公司阳光新城项目提供了营销代理服务，同昇公司应向中原公司支付佣金。中原公司主张的10-1901室系工程抵款，不应计算佣金。6-2302室、10-1604室、10-1904室系2015年8月签约，非中原公司主张的2015年11月签约。6-1304室、6-1606室系2015年10月签约，非中原公司主张的2015年11月签约，不符合佣金支付条件，不应计算佣金。中原公司主张的补差佣金，双方合同约定的首个考核期后按月考核，并未约定其他月份可以以销售套数最多月份的计提佣金比例补足差额，对中原公司主张的补差佣金本院不予支持。同昇公司应付佣金总计997385.39元。对于同昇公司已付佣金，因中原公司未提交证据证实其主张，本院不予采信，认定同昇公司已付佣金系支付的符合佣金支付条件房屋的佣金。综上，同昇公司还应向中原公司支付佣金734327.39元，对中原公司主张的佣金本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京同昇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京中原房地产营销顾问有限公司（以下简称中原公司）支付销售代理佣金734327.39元；二、驳回原告南京中原房地产营销顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费16684元，财产保全费5000元，合计21684元，由原告中原公司负担9625元，由被告同昇公司负担12059元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：4301011329100245018）。审 判 员 李 侠人民陪审员 章明书人民陪审员 邹 丽二〇一七年四月二十一日书 记 员 孙 林 关注公众号“”