（2017）鲁06民终989号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-06-09
案件名称
青岛德源泰置业有限公司、李莉商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛德源泰置业有限公司,李莉,王辛武
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终989号上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛德源泰置业有限公司，住所地：青岛市胶州市南外环路以北杭州路以西。法定代表人：赵元海，董事长。委托诉讼代理人：相婷婷，女，1984年2月5日出生，汉族，居民，住青岛市市北区，系该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李莉，女，1973年10月23日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：宋兆乾，山东崇真律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王辛武，男，1973年1月30日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：宋兆乾，山东崇真律师事务所律师。上诉人青岛德源泰置业有限公司（以下简称德源泰公司）因与被上诉人李莉、王辛武商品房预售合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2015）龙民三初字第494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人德源泰公司的委托诉讼代理人相婷婷、被上诉人李莉和王辛武的共同委托诉讼代理人宋兆乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德源泰公司上诉请求：1、撤销山东省龙口市人民法院（2015）龙民三初字第494号民事判决第一项，依法改判上诉人不予支付逾期交房违约金361196.22元。2、全部案件受理费均由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，上诉人分别于2014年1月22日、2014年3月1日多次催促被上诉人前来办理房屋交接手续，导致涉案房屋不能交付的原因系被上诉人所致。二、被上诉人未按照合同约定足额交纳涉案房屋的相关费用（包括物业管理费），已经违反了合同约定，一审法院在被上诉人举证不能的情况下，仍做出对其有利的判决，实属证据不足。三、涉案房屋未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，不影响涉案房屋已经具备交付条件的事实。李莉、王辛武共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。李莉、王辛武共同向一审法院起诉请求：1、判令德源泰公司支付自2012年7月1日至2015年5月16日的逾期交房违约金361540.2元（1719982元×2/10000/天×1051天）；2、诉讼费用由德源泰公司承担。一审法院认定事实，2011年12月12日，李莉、王辛武与德源泰公司就位于龙口市港城大道北、南山路西的利群集团龙口商业步行街第C幢1层117铺号房订立了商品房预（销）售合同。涉案商品房总价为3419982元。双方在合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人签订本合同时交纳首付款1719982元，剩余按揭房款为1700000元，在本合同签订后5日内按照买受人提供的按揭材料办理银行按揭贷款。在合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”中约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。在合同第八条“交付期限”中约定：1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》；2、出卖人应当在2012年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3、……。在第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。在第十一条“交接”中约定，1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，验收交接后，双方应当签署房屋交接单。2、双方进行交接验收时，出卖人应当出示下列证明文件：（1）有关部门出具的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》；……。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：1、出卖人发出的《交房通知书》规定的房屋交付使用之日起，即视为房屋已交付买受人。发出《交房通知书》的通讯地址以本合同签订时买受人在合同中所记载的地址为准，自出卖人按该通讯地址挂号寄出书面文件之日起视为有效发出，在投邮（以寄出邮戳为准）后的第三日即为有效送达买受人……合同附件四补充协议第3条第（3）项约定，出卖人负责联系按揭银行，经银行同意按揭贷款后，买受人应按规定的时间、地点办理按揭贷款的相应手续，并缴齐因办理按揭贷款所引起的全部费用。如买受人未按规定的时间办理按揭贷款的相关手续或未缴齐因按揭所需要的各种费用而造成银行不能及时审批按揭贷款的，按买卖合同第七条买受人逾期付款处理。合同签订后，李莉、王辛武向德源泰公司支付了首付款1719982元，德源泰公司向李莉、王辛武出具收款收据。对此，李莉、王辛武主张未能办理按揭贷款系因至今没有接到德源泰公司到哪家银行办理按揭贷款及贷款所需材料的通知，李莉、王辛武并提交其2015年4月13日到德源泰公司售楼中心与德源泰公司工作人员谈话的视听资料一份，在该视听资料中，德源泰公司工作人员明确认可“我们换银行”“不上农业银行了”“我们之前有纠纷的原因，银行就不给贷款”“五月一号会派经理过来”。德源泰公司主张该公司已经通知李莉、王辛武到中国农业银行办理按揭贷款，李莉、王辛武去办理时因不合格所以未完成贷款。德源泰公司对该主张未提交任何证据。另查明，德源泰公司主张其于2014年1月22日向李莉、王辛武发出了交付使用通知书，于2014年3月4日向李莉、王辛武发出交付催告函。李莉、王辛武主张其未收到上述交付使用通知书和交付催告函。庭审中德源泰公司提交了《龙口市建设工程竣工验收备案表》及《建设工程竣工规划核实合格证》。《龙口市建设工程竣工验收备案表》显示涉案房屋于2015年6月30日竣工验收，2015年7月18日工程备案。《建设工程竣工规划核实合格证》显示该证系2015年2月10日由龙口市住房和规划建设管理局核发。再查明，庭审后，李莉、王辛武于2016年8月17日向本院提交书面申请一份，撤回对青岛德源泰置业有限公司龙口分公司的起诉，该申请陈述称2016年8月5日德源泰公司已经向李莉、王辛武交付了涉案房屋，为此李莉、王辛武撤回判令德源泰公司向李莉、王辛武交付涉案房屋及办理产权登记的诉讼请求。一审法院认为，德源泰公司提交的2011年12月12日签订的商品房预售合同及附件，经李莉、王辛武当庭质证无异议，李莉、王辛武虽主张其仅收到合同的第1页到第8页，但合同明确载明共14页，且合同第二十二条明确载明未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。因此对德源泰公司提交的商品房预售合同及附件，本院予以采信。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定，德源泰公司应于2012年6月30日前，将已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付给李莉、王辛武使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。德源泰公司提交的《建设工程竣工验收备案表》显示涉案房屋直至2015年6月30日才竣工验收，直至2015年7月18日才取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，才符合交付条件。因此，涉案房屋在2015年6月30日之前不能交付，即使交付也因违反了上述法律和行政法规的强制性规定，违反了合同约定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条之“下列民事行为无效：……（五）违反法律或者社会公共利益的；……”之规定，该交付行为应属无效。因此，对德源泰公司提出的不能交付的原因系李莉、王辛武未付清款项以及已经完成交付的抗辩理由，本院不予采纳。李莉、王辛武起诉德源泰公司要求支付自2012年7月1日至2015年5月16日的逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。李莉、王辛武与德源泰公司签订的补充协议明确约定出卖人负责联系按揭银行，德源泰公司虽主张其已经联系按揭银行通知李莉、王辛武到银行办理按揭贷款，未能办理按揭贷款的责任在于李莉、王辛武，但根据李莉、王辛武提交的视听资料显示，德源泰公司工作人员认可未能办理按揭贷款的责任在于德源泰公司，因此德源泰公司反诉要求李莉、王辛武支付逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、德源泰公司于本判决生效后十日内给付李莉、王辛武自2012年7月1日至2015年5月16日的逾期交房违约金361196.22元；二、驳回李莉、王辛武的其他诉讼请求；三、驳回德源泰公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6823元，由李莉、王辛武承担105元，由德源泰公司承担6718元。反诉费3940元，由德源泰公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实同原审。本院认为，本案争议焦点为上诉人应否向被上诉人支付逾期交房违约金。涉案房屋于2015年7月18日才取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》的事实清楚，上诉人在此之前虽向被上诉人发出过交付通知，但涉案房屋并不符合合同约定的交付条件，被上诉人依法有权拒绝接收。2015年7月18日之后，上诉人又将交纳物业费作为交付房屋之前提条件，物业费的交纳与商品房交付是两个不同的法律关系，上诉人的行为限制了被上诉人的合法权利，本院不予支持。综上所述，德源泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6718元，由上诉人青岛德源泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王云龙审 判 员 樊 勇代理审判员 李 安二〇一七年四月二十一日书 记 员 辛婷婷