（2017）川2002民初1018号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-07-26
案件名称
周虹宏与资阳阳晨房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
资阳市雁江区人民法院
所属地区
资阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周虹宏,资阳阳晨房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
四川省资阳市雁江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川2002民初1018号原告：周虹宏，女，汉族，1981年9月22日出生，住四川省资阳市雁江区。委托诉讼代理人：胡志强，四川雁南飞律师事务所律师。被告：资阳阳晨房地产开发有限公司，住所地四川省资阳市雁江区建设西路121号摩根时代5号楼5(F)1-6号。法定代表人：毛月明。原告周虹宏与被告资阳阳晨房地产开发有限公司（以下简称阳晨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法由审判员张拥军适用简易程序于2017年4月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡志强到庭参加诉讼。被告阳晨公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周虹宏向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告购房款27671.42元（每平方米减少价款827元，共33.46平方米）。事实及理由：被告开发了资阳摩根时代楼盘，所发出广告称莫丽国际精品酒店已签约强势入驻，投资酒店物业当选摩根时代，详细介绍了莫丽酒店背景及卓越的管理服务能力，辅以违法的投资收益表和售后包租内容模式销售未竣工的商品房，广告内容真实、具体、明确，构成约签商品房买卖合同和约签商品房酒店返租合同的二个要约。其后原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告支付了全部购房款，但被告拒不按照广告宣称的内容与原告签订莫丽酒店返租协议，致原告投资经营酒店失败，被告以违法广告促销，以不存在的莫丽酒店欺诈购房者，达到以商品房的高价来销售普通住宅非法牟利的目的。被告虚假宣传行为已受到行政处罚，且同楼盘业主起诉被告要求返还多收取购房价的请求也得到人民法院生效判决的确认。为此，原告特诉至法院，请求判如所请。被告阳晨公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告阳晨公司在开发、销售位于资阳市建设西路摩根时代楼盘时，以散发各类彩色广告资料等形式促销，该广告宣传资料内容为：莫丽国际精品酒店强势入驻摩根时代，投资家庭式酒店，即买即收租，抢到即赚到，最快七年收回投资成本；该广告资料同时刊登了投资收益表，记载了第一年至第十年月供、月收益、年收益、年回报、总收益、总回报等具体数据，在投资收益表下方写有“以上收益按照意向酒店协议计算，业主装修后由酒店返租并统一经营，房间每月的营业额酒店和业主各占50%，房间价格140元/晚，一个月30天，总收益4200元，业主可收益2100元/月。还有钟点房费没计算在内哟！”等内容。2013年11月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以总价184030元购买被告开发的摩根时代建筑面积33.46平方米小户型住宅一套，原告按合同约定付清全部购房款。此后，被告宣传的莫丽酒店未实际入住摩根时代小区，原告所购房屋未能进行酒店经营，原告多次向资阳市信访局、房地产管理局和资阳市雁江区消费者协会反映、投诉。2015年12月2日，资阳市雁江区工商行政管理局对被告阳晨公司违法制作含有投资回报承诺内容的促销宣传行为作出雁工商处字（2015）151号行政处罚决定：立即停止不法宣传行为，罚款2万元。另查明：被告阳晨公司开发建设的摩根时代项目3号楼一单元住宅销售均价为5727.48元/平方米，二单元住宅销售均价为4900元/平方米。3号楼一单元的买受人之一罗桂蓉，与本案原告一样，曾以被告涉嫌虚假宣传为由，向法院诉请被告退还虚高的价款;一审法院判决被告每平方米退还原告价款827.48元；后被告阳晨公司上诉，二审法院作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。上列事实有原告陈述、广告宣传资料、《商品房买卖合同》、收款收据、资阳市房地产管理局的证明等材料在卷予以佐证。本院认为，根据当事人的诉辩，本案争议焦点为：被告对外的广告宣传是否构成欺诈。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第六十八条规定“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”本案所涉及的商品房项目，规划设计为住宅，而被告阳晨公司在销售过程中，对外广告宣传称“莫丽国际精品酒店强势入驻摩根时代，投资家庭式酒店，即买即收租，抢到即赚到，最快七年收回投资成本”。首先广告所载明的内容表明的商品房的用途与该商品房项目的设计规划不一致；其次，根据广告内容，作为购房人直接感知的是购买被告销售的房屋即可出租并由莫丽国际精品酒店进行经营，并实现收益。而作为开发商的被告，其转让的是所开发建设房屋的所有权，买受人取得房屋所有权后要实现经营收益，需存在房屋实际出租与酒店经营方、租金的价格、租赁期限等客观事实。被告对购房人买房后实现收益应具备的客观事实不进行说明，使购房人误认为购买被告销售的房屋即可出租并由莫丽国际精品酒店进行经营，实现收益，以达到被告以高于同楼相邻单元住宅价格向原告销售房屋的目的。综上，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告在销售商品房对外进行虚假广告宣传，使买受人产生购买被告销售的房屋即可出租并由莫丽国际精品酒店进行经营，实现收益的错误认识，造成买受人以高于该栋楼其他单元的价格购买商品房，被告对外广告宣传的行为构成民事欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”的规定，对原告主张变更合同价款的主张，本院予以支持。根据被告开发建设的摩根时代项目，3号楼一单元住宅均价高于二单元住宅销售均价827元的事实，本院酌情确定原、被告之间商品房价款每平方米减少827元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告资阳阳晨房地产开发有限公司本判决生效之日起十日内退还原告周虹宏资阳市雁江区建设西路摩根时代3幢3（Z）1-4-5房屋的购房款27671元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费492元，减半收取计246元，由被告资阳阳晨房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员 张拥军二〇一七年四月二十一日书记员 邓 波 来源：