（2016）苏0114民初5308号

裁判日期: 2017-04-21

公开日期: 2017-09-18

案件名称

原告张虎与被告陈孝强房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市雨花台区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张虎,陈孝强,詹敏霞

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十六条，第六十四条，第一百四十条，第一百四十二条

全文

江苏省南京市雨花台区人民法院民事判决书（2016）苏0114民初5308号原告：张虎，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：叶华平，江苏金坤律师事务所律师。被告：陈孝强，住南京市鼓楼区。第三人：詹敏霞，住址同上。委托诉讼代理人：窦超，北京市盈科（南京）律师事务所律师。原告张虎与被告陈孝强、第三人詹敏霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张虎及其委托诉讼代理人叶华平，被告陈孝强，第三人詹敏霞及其委托诉讼代理人窦超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张虎向本院提出诉讼请求：1、被告陈孝强继续履行房屋买卖合同义务，将雨花台区雄风路xx室房屋过户至原告名下；2、被告赔偿原告违约金40000元；3、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：2007年6月，原告张虎与被告陈孝强达成协议，张虎以152000元的价格购买陈孝强位于南京市雨花台区××室（此房现地址××为××区××室，以下以新地址统称）的拆迁安置房。2007年6月25日，张虎向陈孝强支付了152000元购房款。2007年8月8日，张虎与陈孝强共同和南京市雨花台区房地产综合开发有限责任公司（以下简称房地产公司）签订意向购房协议书。2009年8月31日，房地产公司向张虎交付了房屋及住宅使用说明书等相关材料，张虎自2009年12月起正式入住至今。现在涉案房屋具备了办理一手不动产权证和过户手续的条件，张虎遂要求陈孝强办理房产过户手续。但是，陈孝强提出要求张虎增加房款才能过户，并且过户产生的所有费用由张虎承担。张虎与家人协商后，也同意了陈孝强增加房款的要求。2016年8月23日，张虎与陈孝强通过房产中介公司补签了一份书面房屋买卖协议，对增加购房款及过户时间等重新作出了约定。2016年8月25日，张虎与陈孝强一同前往大光路房产登记交易中心办理了一手房屋产权证，提交了所有办证资料，张虎也交纳了房屋维修基金。按照规定经过10个工作日陈孝强即可领取一手不动产权证，之后便可过户。但是此后陈孝强找各种理由拒绝领取房产证并配合张虎过户，其行为明显构成违约。综上，原告为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。被告陈孝强辩称，雨花台区xx室的房子是拆迁安置房，被拆迁的房子是1986年陈孝强的父母出资建造的，房屋建造时没有房产证，后在能够办理房产证时，陈孝强的父母将被拆迁的房屋一分为二，一半的产权分配给陈孝强的哥哥陈某2，另一半的产权分配给陈孝强，陈孝强领取了属于自己一半产权的房产证。陈孝强父母出资建造的房屋在2007年被拆迁，原则上以安置新房作为拆迁补偿，但是陈孝强和其妻子詹敏霞都想拿拆迁补偿款而非拆迁安置房。此时，陈某2找到陈孝强，称张虎有住房需求，而陈孝强和张虎并不认识，故在陈某2的联系下，陈某2代陈孝强与张虎签订了意向购房协议。陈孝强虽然接收了张虎的152000元本票，但陈孝强本意只是将房子借给张虎居住，而非将房票卖给张虎。陈孝强的想法是既能保证房子的所有权，又在不将拆迁分得安置房的事情告知詹敏霞的情况下，以张虎的152000元让詹敏霞以为获得了相应的拆迁补偿款。陈孝强原本希望用这152000元炒股赚钱后再将借给张虎的房子赎回来，但是陈孝强炒股失败，没有钱再将房子赎回。2016年，涉案房屋可以办理一手不动产权证了，张虎要求陈孝强办理房屋过户手续。虽然陈孝强之前没有卖房打算，但是因为詹敏霞不知道拆迁安置房的事，陈孝强也没钱赎回房子，因此陈孝强与张虎另外约定，张虎再向陈孝强支付400000元购房款，陈孝强就配合张虎过户。又因为陈孝强与詹敏霞的感情不和，曾承诺过离婚时不分财产，詹敏霞似乎听到了陈孝强与张虎电话商谈增加房款卖房的事情，陈孝强害怕事情败露，因此只与张虎约定签订一份100000元的房屋买卖协议，即使詹敏霞真的知道了陈孝强与张虎房屋买卖的事情，陈孝强依据买卖协议最多需要给詹敏霞100000元，并且让詹敏霞配合过户。这样即使陈孝强与詹敏霞离婚，陈孝强也可以获得张虎另外支付的300000元，不用与詹敏霞分割该部分卖房款。据此，一方面，陈孝强本意并非向张虎出售房票，此后又为了转移离婚可能需要分割的财产，与张虎串通处分了属于夫妻共同财产的涉案房屋。因此，陈孝强无权独自处分房产，与张虎买卖房屋的行为也因损害了詹敏霞的利益而无效。另一方面，转让的房屋是经济适用房，张虎本身不具备买房资格，陈孝强买卖经济适用房的行为违反了法律规定，合同也应当无效。综上，陈孝强不愿再将房屋卖给张虎，只同意向张虎返还152000元，请求法院依法驳回张虎的诉讼请求。第三人詹敏霞辩称，首先，詹敏霞与陈孝强2000年结婚，婚后陈孝强的父母许诺将被拆迁房屋赠予给詹敏霞与陈孝强夫妻二人，且被拆迁房屋分得的安置房是在婚后取得的，应当属于夫妻共同财产。根据陈孝强的陈述，其收取张虎的152000元只是租房并非卖房，即使是卖房，在陈孝强没有将分得的安置房告诉詹敏霞的情况下，独自与张虎订立买卖房票的协议，擅自处分夫妻共同财产的行为不能得到詹敏霞的追认，应当无效。其次，陈孝强出售给张虎的房子是经济适用房，经济适用房的功能是保障低收入人群的住房困难，即使上市交易也应由政府回购，况且涉案经济适用房还不满足五年上市交易的条件。因此，本案房屋不可上市交易，张虎不具备购买本案房屋的资格。再次，陈孝强和张虎还以通过中介公司签订房屋买卖协议的方式给违法行为披上合法外衣，相互串通以不合理的低价出售房屋，陈孝强与张虎企图以此转移夫妻共同财产，损害第三人詹敏霞的利益。因此，本案的房屋买卖合同也应认定为无效。同时，因为陈孝强和张虎的恶意串通行为，应当承担詹敏霞在本案中的律师费。最后，因为陈孝强曾向詹敏霞书面自认过存在婚内出轨的行为，故自愿放弃家庭财产，故陈孝强应当放弃涉案房屋在夫妻共同财产范围内相应的权利。据此，第三人詹敏霞根据上述事实和理由，向本院提出诉讼请求：1、确认雨花台区xx室房屋为陈孝强与詹敏霞的夫妻共同财产；2、确认张虎、陈孝强与房地产公司签订的意向购房协议书中张虎作为买方的部分条款无效，以及张虎与陈孝强签订的房屋买卖协议无效；3、张虎和陈孝强连带向詹敏霞赔偿因恶意串通损害第三人利益而致詹敏霞产生律师费的损失50200元；4、本案诉讼费及保全费由张虎和陈孝强承担。原告张虎针对第三人詹敏霞的诉请辩称，首先，根据陈孝强的陈述，被拆迁房屋原本属于陈孝强父母的财产，陈孝强父母并没有将此房屋赠与陈孝强和詹敏霞夫妻二人，而是在能办产权证的时候只将涉案房屋登记在陈孝强一人名下，因此只赠与了陈孝强一人。因此，被拆迁房屋及其拆迁后的安置房均属于陈孝强一方的个人财产，而非陈孝强与詹敏霞的夫妻共同财产，陈孝强如何处分该财产与詹敏霞无关。其次，陈孝强和詹敏霞都有不拿拆迁安置房而拿拆迁补偿款的想法，张虎向陈孝强支付了152000元的房屋对价后，陈孝强也将此款告知了詹敏霞，陈孝强和詹敏霞后在夫妻生活中已经使用了该款。张虎支付合理对价后已经搬入涉案房屋装修、居住近十年。最后，陈孝强与张虎签订的房屋买卖协议合法有效，张虎没有帮助陈孝强转移夫妻共同财产的行为和意图。陈孝强提出张虎必须增加100000元房款并承担过户税费等要求后才愿意配合张虎过户，并非陈孝强所述约定加价400000元，但房屋买卖协议上只写100000元。考虑能够到尽快办理过户手续，张虎当时也同意了加价100000元，但是其对陈孝强与詹敏霞的夫妻关系等毫不知情，没有与陈孝强恶意串通损害第三人及国家利益的事实。综上，詹敏霞主张的夫妻共同财产、房屋买卖协议及意向购房协议书无效、张虎需要向詹敏霞连带承担律师费等请求，均缺乏事实和法律依据，故请求法院依法驳回第三人詹敏霞的诉讼请求。被告陈孝强针对第三人詹敏霞的诉请辩称，陈孝强认可涉案房屋属于夫妻共同财产。陈孝强原本只打算将涉案房屋出租而非出售给张虎，例如不是陈孝强本人与张虎签订的意向购房协议，陈孝强只是让陈某2代办租房事宜，而陈某2却办成了卖房。即使是出售房屋的话，陈孝强也是擅自处分了夫妻共同财产，应当无效。而且陈孝强在2016年加价出售房屋的过程中还与张虎串通转移家庭财产，损害了詹敏霞的利益。另外，张虎不具备购买经济适用房的资格，本案房屋不具备上市交易的条件，因此陈孝强与张虎签订的意向购房协议书、房屋转让协议等均无效。陈孝强同意退还张虎152000元，但要收回房屋。对于詹敏霞的律师费则由法院依法裁判。综上，请求法院依法支持詹敏霞的诉讼请求。经审理查明，涉案房屋是拆迁安置经济适用房，被拆迁的房子是1986年陈孝强的父母出资建造的，房屋建造时没有房产证，后在能够办理房产证时，陈孝强的父母将该套房屋一半的产权分配给陈某2，另一半的产权分配给陈孝强，陈孝强领取了属于自己的一半房屋面积的房产证。该套房屋在2007年被拆迁，以雨花台区xx室房屋作为拆迁安置房补偿，被拆迁房屋的产权证上没有詹敏霞的名字。因为陈孝强和詹敏霞都想拿拆迁补偿款现金而不想拿拆迁安置房，而此时张虎想购买涉案拆迁安置房，故在陈某2的联系下，2007年6月25日，陈孝强收取了张虎152000元的支票并出具了收条。2007年8月8日，陈某2代陈孝强与张虎、房地产公司共同签订意向购房协议，协议约定乙方（陈孝强、张虎）向甲方（房地产公司）购买位于板桥街道××房××室，总房款151700元。房地产公司当天出具了交款人为陈孝强和张虎的151700元收据。陈孝强向詹敏霞告知收到了152000元，但没有告知该款系从张虎处获得，而称该款系拆迁补偿款，即詹敏霞不知道陈孝强和张虎之间的交易行为。陈孝强将收取的152000元用来炒股，詹敏霞对此款项的用途是知情的。2009年，张虎拿到了涉案房屋后装修入住至今。2014年5月5日，房地产公司开具了雨花台区xx室房屋的销售不动产统一发票，付款方名称是陈孝强。在涉案房屋能够办理不动产权证时，张虎要求陈孝强及时办理一手房不动产权证并及时过户给张虎。此时陈孝强向张虎提出加价过户的要求，张虎经考虑后表示同意。2016年8月23日，张虎、陈孝强与南京市源动力房产经纪有限公司补充签订房屋买卖协议一份，约定陈孝强自愿将涉案房屋出售给张虎，张虎于过户当日一次性支付给陈孝强房款100000元，并承担过户产生的所有费用。2016年8月25日，张虎与陈孝强一同前往南京大光路房产交易中心，陈孝强办理了涉案房屋不动产权证申领手续，张虎实际交纳了房屋的维修基金。当涉案房屋的不动产权证上所有权人登记为陈孝强后，陈孝强准备将此房产过户给张虎时，房产交易部门还需要陈孝强的同住人签字同意房屋上市交易，陈孝强不能说服詹敏霞房产上市交易签字而不能继续履行合同，故张虎向本院提起诉讼。另查明，陈孝强与詹敏霞于2000年结婚，陈孝强曾向詹敏霞出具离婚协议书，自认与詹敏霞因感情不和而自愿离婚，且陈孝强有婚内出轨行为，自愿放弃家庭所有财产及两个孩子的抚养权。詹敏霞申请作为第三人参加本案诉讼，委托了北京市盈科（南京）律师事务所律师并支付律师费50200元。上述事实，有原被告陈述、意向购房协议书、收条、收据、销售不动产统一发票、住宅使用说明书、房屋买卖协议，不动产登记收件单、维修基金发票、结婚证、律师费发票等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点是：陈孝强独自处分雨花台区xx室房屋的行为是否有效，其处分行为是租房还是卖房。首先，关于雨花台区xx室房屋是否属于陈孝强与詹敏霞夫妻共同财产的问题。涉案房屋是拆迁安置房，原来被拆迁的房屋是陈孝强的父母出资建造的，在被拆迁房屋能够办理房产证时，陈孝强的父母将陈孝强一人登记为被拆迁房屋一半面积的所有权人，无论此时陈孝强与詹敏霞是否结婚，该登记行为都属于对陈孝强个人的房产赠与。此房产后被拆迁，陈孝强作为被拆迁人补偿得到涉案房屋，该房系此前被拆迁房屋财产形式的转化，转化后的不动产权证上也没有加入詹敏霞的名字，故仍属于陈孝强一方而非夫妻共同财产。其次，陈孝强处分涉案屋是否存在与张虎恶意串通，损害詹敏霞利益的情形。第一，因为陈孝强和詹敏霞都想获得拆迁补偿款而非拆迁安置房，因此陈孝强在2007年处分了房产，张虎已经支付了与房屋价值相当的对价，陈孝强也将获得了该笔款项如数告知詹敏霞，詹敏霞对陈孝强用该款炒股也是知情的。第二，陈孝强在2016年与张虎签订房屋买卖协议时，没有证据表明张虎知晓陈孝强和詹敏霞的婚姻关系并意图帮助陈孝强转移应当分割给詹敏霞的家庭财产。据此，在上述陈孝强两次处分房产的过程中，陈孝强和詹敏霞均没有充分的证据证明陈孝强与张虎存在恶意串通的意思表示和行为，并因此损害了詹敏霞的利益。再次，涉案房屋为拆迁安置性质的经济适用房，只要符合满五年上市交易的条件即可买卖。张虎在2007年与房地产公司签订意向购房协议时已经付清了房款。如果2007年陈孝强是转让房票的行为，因当时涉案房屋还不具备上市交易的条件，陈孝强转让房票的行为无效。但是，2016年距离张虎向陈孝强支付转让房票款的时间已经超过五年，此时涉案房屋符合了满五年上市交易的条件，张虎与陈孝强又补充签订了房屋买卖协议，故根据该买卖协议，张虎与陈孝强的买卖关系不再违反法律强制性规定，是合法有效的。本院对该合同中双方的约定依法予以确认。综上，陈孝强独自处分雨花台区xx室房屋的行为有效。最后，陈孝强处分房产的行为是租房还是卖房的问题。第一，张虎向陈孝强支付152000元的时间在2007年签订意向购房协议时，此时涉案房屋尚未建成，张虎不能通过付款而立即取得租房居住的目的。第二，陈孝强有拿拆迁补偿款而不拿拆迁安置房的意愿，张虎向陈孝强付款的数额与拆迁安置房的对价相当，且张虎作为安置房的买方与陈孝强共同出现在意向购房协议和购房收据上。第三，陈孝强在涉案房屋能够办理不动产权证时又与张虎签订了房屋买卖协议，要求张虎加价购房并与张虎共同办理了一手房不动产权证的申领并准备了过户手续。据此，陈孝强辩称只是租房而非卖房给张虎既没有证据予以证明，也明显不符合常理，其辩称与自身的行为相互矛盾。故本院依法认定陈孝强具有向张虎卖房的意思表示和行为，应被认定为系出售而非出租房屋。综上，张虎主张陈孝强配合将涉案房屋过户至张虎名下的诉请，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。因为张虎与陈孝强于2016年8月23日签订的房屋买卖协议合法有效，张虎同意在陈孝强过户房产的当日向其支付100000元，现双方应当继续履行该合同的义务，故在陈孝强房屋过户交件的当日张虎需向陈孝强再支付100000元，并且张虎承担过户中产生的所有费用。陈孝强与张虎签订的房屋买卖协议虽然约定了陈孝强逾期过户的违约责任，但陈孝强确有根据房屋买卖协议配合张虎过户的行为，系因涉案房屋上市交易的政策原因，陈孝强未能妥善处理好家庭矛盾，造成涉案房屋无法过户。陈孝强在合同履行上仍然存在过错和违约的事实，但是考虑到双方对逾期过户违约责任的承担方式未作明确约定，张虎已经居住在涉案房屋中，陈孝强的逾期过户未对张虎造成实际损失，本院酌情认定陈孝强需向张虎承担5000元的违约金，该费用与张虎支付的100000元购房款相抵销。第三人詹敏霞主张的涉案房屋系其与陈孝强的夫妻共同财产，陈某2代陈孝强与张虎、房地产公司签订的意向购房协议书中张虎作为买房人的条款无效，陈孝强与张虎签订的房屋买卖协议无效，陈孝强与张虎恶意串通连带赔偿詹敏霞本案的律师费等诉请，缺乏事实和法律依据，本院依法均不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第十八条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈孝强于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告张虎将雨花台区xx室房屋过户至张虎名下，在过户交件当日张虎需向陈孝强支付95000元，并且张虎承担过户中的所有费用；二、驳回原告张虎的其他诉讼请求；三、驳回第三人詹敏霞的所有诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，保全费5000元，合计8300元，由被告陈孝强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费3300元。（附南京市中级人民法院诉讼费账户，户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。审　判　长　　薛　鹏人民陪审员　　贾安居人民陪审员　　陈国琴二〇一七年四月二十一日见习书记员　　宦雅伦关注公众号“”