（2017）川01民终1554号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-06-16
案件名称
钟勋与成都御都投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钟勋,成都御都投资有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川01民终1554号上诉人（原审原告）：钟勋，男，汉族，1963年11月28日出生，住成都市青白江区。委托诉讼代理人：谭建国，四川金坛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何成顺，四川金坛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都御都投资有限公司，住成都市青白江区石家碾西路149号。法定代表人：刘波。委托诉讼代理人：兰波，四川达和律师事务所律师。上诉人钟勋因与被上诉人成都御都投资有限公司（以下简称御都投资公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2015）青白民初字第3007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟勋上诉请求：判决撤销一审判决（2015）青白民初字第3007号民事判决第二、三项，改判御都公司支付欠款513万元，并从2013年9月26日起按银行同期贷款利率的四倍计算至付清之日止的利息。事实和理由：1.《补偿协议》是双方历经三个多月反复沟通后达成的，并明确记载政府征收钟勋的土地和房屋将极大促进御都投资公司“凯斯顿－华府四期”的开发、建设，并有巨大商机，该也愿意与政府一道共同对乙方进行补偿，故该协议双方真实意思的表示。同时，2013年9月23日双方签订《补偿协议》，此后钟勋与政府签订《土地搬迁补偿合同》，政府将拆迁补偿款打入共管账户更在其后。一审判决认定双方的《补偿协议》是在政府补偿协议签订之后在御都投资公司被迫的情况下签订的，与客观事实不符。御都投资公司也未申请人民法院或仲裁机构撤销该协议，并事后向钟勋出具欠条，双方共同设立共管账户，也表明其不是被迫签订协议。2.协议约定钟勋有权在“凯斯顿－华府”三期或四期中优先自由选定房屋，但四期后期没有建成和没有住房自己未御都投资公司知。同时御都投资公司也无证据证明按约定通知钟勋接收房屋，故御都投资公司将三期中340平方米的住房在房管局备案，不能认定为已向钟勋交付。3.补偿协议未约定共管账户的补偿款不能取走，实际上又是御都投资公司总经理王志胜共同与钟勋办理取款事宜，故一审认定钟勋取出共管账户补偿款、没有将补偿款返还共管账户属违约在先，与事实严重不符。相反，御都投资公司没有在约定时间开工、没有在约定时间取得预售许可、没有将定向房屋出售给钟勋，才是真正的违约。4.协议第十一条明确约定了御都投资公司如超过18个月未动工，或者出现该项目取得预售许可证时间超过24个月的违约情形，钟勋也是在御都投资公司的违约情形完全出现后，才提出解除协议的诉讼请求。按照双方对违约责任的约定，钟勋有权解除合同、提取共管账户资金、按照差价欠条所载数额向对方主张赔偿，并自欠条出具之日起，按照人民银行同期贷款利率的四倍主张利息。因差价欠条载明的513万元应御都投资公司额外应补偿的金额，不属于违约金，御都投资公司应当支付。5.一审判决抛开《补偿协议》认定定向房屋价格，与约定严重不符。且未考虑指定房屋系综超大型超高或没有自动扶梯时为全底商铺这一情况，也未考虑区域相同、时间相符、用途相似、房价相近等因素，未按暂估价确定指定房屋的价格是错误的。同时，对未建的指定交付房屋价格评估是一个专业而复杂的过程，没有经过司法评估，一审判决所采信的一份概算表和房管局的统计表，以确定定向房屋的单价，该证据无真实性、关联性、合法性，该证据不应采信。御都投资公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、由于钟勋拒不配合拆迁，当地政府找御都投资公司协商，为了尽快解决问题推动项目建设，御都公司被迫签订补偿协议，一审认定御都被迫是正确。2.案涉项目属于改造项目，补偿给钟勋的房屋由住房和商铺面积构成，政府另给予了300万元的补偿款，后双方达成《补偿协议》属于实物补偿协议。御都投资公司先出具了载明补偿面积的《欠条》，后因钟勋要求确定具体金额，御都公司才根据补偿面积和暂定价出具了补偿其513万元的《欠条》，该金额是按照房屋暂定价扣除补偿款后给付的金额。在不能按协议履行的情况下，应按市场价确定补偿面积的价值，如按对方出具欠条金额让御都公司承担违约责任标准太高。3.御都投资公司在青白江区房管局对指定340平方米住宅监管后，曾电话通知钟勋接收，但其拒不配合，同时钟勋将政府补偿款取出后未返还共管账户，其行为构成违约。4.因协议解除，为确定补偿面积的价值，一审法院依法向青白江区房管局调查，故该局的答复意见应当予以采信。钟勋向一审法院起诉请求，因御都投资公司拒不按《补偿协议》履行义务，请求判令：1.解除钟勋与御都投资公司于2013年9月23日签订的《补偿协议》；2.御都投资公司向钟勋支付欠款513万元，并从2013年9月26日起按银行同期贷款利率四倍计算利息至付清日止。一审法院查明事实：钟勋与政府签订了拆迁补偿协议，政府向钟勋支付了拆迁补偿费3126071元，但钟勋一直未完成房屋拆迁，御都投资公司为了尽快进行土地开发，2013年9月23日，御都投资公司被迫与钟勋另行签订了补偿协议（钟勋作为甲方、御都投资公司作为乙方，下同），协议约定：钟勋将政府补偿的3126071元给付御都投资公司（在给付之前由钟勋、御都投资公司共管），御都投资公司用开发的“凯斯顿华府”四期的一楼165平方米的商铺、二楼带自动扶梯的165平方米铺面、三期或四期的340平方米的住房给予钟勋用作补偿。另查明，御都投资公司将三期开发的340平方米的住房给付钟勋，并在房管局备了案。钟勋将政府补偿的3126071元补偿款从钟勋、御都投资公司共管账户取走后未返还到共管账户上，也没有支付给御都投资公司。御都投资公司的“凯斯顿-华府四期”至今未开工。再查明，2013年“凯斯顿-华府”一楼商铺的最高价18073.89元/平方米，最低价5000元/平方米，普遍价格是16600元/平方米；本区没有出售过二楼带自动扶梯商铺，2013年商品住宅销售备案均价为3706元/平方米；2016年1至9月全区住宅销售备案均价为3627元/平方米、一层商业（底商）销售备案均价12605元/平方米、二层商业销售备案均价6348元/平方米。上述事实，有钟勋、御都投资公司的当庭陈述，以及补偿协议、楼盘备案表、概算表、房管局统计表等证据证实。一审法院认为，在政府向钟勋支付了拆迁补偿费3126071元后，钟勋仍不愿拆迁，御都投资公司为了尽快进行土地开发，于2013年9月23日与钟勋签订了补偿协议，对钟勋进行额外的补偿。该补偿协议约定，钟勋将政府补偿款支付给御都投资公司，御都投资公司以自己开发的房屋对钟勋进行超过政府补偿额以外的额外实物补偿，即补偿形式为实物补偿。现钟勋以御都投资公司违约为由要求解除补偿协议、要求御都投资公司支付欠款及资金占用利息，御都投资公司现也同意解除补偿协议，为在解除补偿协议后平息双方的纠纷，只能将实物补偿转换为现金补偿，但在由实物转为现金补偿的同时，要考虑到两种补偿的差异。本案解除合同时，钟勋的补偿应当按照签订合同或解除合同时房屋的价格计算，即签订合同或解除合同时一楼的商铺价格×165平方米+二楼带自动扶梯的价格×165平方米+住房价格×340平方米-3126071元=御都投资公司给钟勋的补偿费。庭审中御都投资公司愿意就2013年、2016年房价高的价格计算，御都投资公司应当补偿给钟勋的补偿费为：一楼的商铺价格16600元/平方米×165平方米+二楼带自动扶梯的价格6348元/平方米×165平方米+住房价格3627元/平方米×340平方米-3126071元=1893529元。由于钟勋将政府补偿的3126071元补偿款从钟勋、御都投资公司共管账户取走后并未交由御都投资公司用于购买约定的房产，也未再返还到共管账户，钟勋违约在先，故对钟勋要求御都投资公司支付利息(违约金或赔偿损失)的诉求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除钟勋钟勋与御都投资公司成都御都投资有限公司于2013年9月23日签订的补偿协议；二、御都投资公司成都御都投资有限公司在本判决生效后十日内支付钟勋钟勋欠款（拆迁补偿费）1893529元；三、驳回钟勋钟勋的其他诉讼请求。本案案件受理费47710元，由钟勋钟勋承担27710元、御都投资公司成都御都投资有限公司承担20000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。其中，钟勋提交了以下新证据：中国工商银行个人业务凭证一张，载明：2013年12月2日，经钟勋、王志胜签字，钟勋在该行44020×××0110×××7910账户内的3126072元被取出。售楼宣传册，拟证明案涉工程四期至今未开发。对于上述证据，御都投资公司质证认为，证据1系复印件，真实性无法确定，建议不予采信。对证据2的真实性无异议，并认可案涉建设项目四期确未开发。本院审查认为，关于证据1，王志胜在一审庭审中表示因钟勋反映要支付社保费、过渡费和生意周转等，自己同意并和他一起到银行将共管账户中的钱取出，该陈述和银行凭证内容相印证，故该证据应予采信。关于证据2，因御都投资公司认可该证据和相关事实，本院予以采信。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另查明，御都投资公司与钟勋签订的《补偿协议》第四条约定，甲方补偿金额：定向房屋价值与政府补偿金额的差价。定向房屋商铺均价暂估价为2万元/平方米，住宅均价暂估价4500元/平方米。第五条约定，在政府所拟征收补偿协议文本出来之后双方签署之前，甲方据该文本相关条款计算出差价，可以不直接向乙方支付差价补偿款，而是先向乙方出具相关于差价补偿款的欠条（无利息）。第十条约定，甲乙任何一方违约，应向守约方支付定向房屋暂估总价20%的违约金，同时按暂估总价向守约方支付人民银行同期贷款利率倍的利息。第十一条约定，本协议生效之日起，如出现甲方开工时间超过18个月，或者该项目取得预售许可证时间超过24个月，或者如果出现该项目非因地震、洪灾、战争或乙方原因而没有开发、不能开发、无法开发、转由他人开发等情形，违约责任为：乙方均有权解除本协议；乙方有权提取共管账户中的补偿款；乙方有权按本协议第五条差价欠条所载数额向甲方主张赔偿；从差价欠条出具之日起，由甲方按人民银行同期贷款利率的四倍向乙方支付欠款利息。第十二条约定，本协议所指商铺和住宅的暂估价仅是为了明确本协议第二条、第十一条所指违约责任，商铺和住宅的最终市场价值不影响违约责任仍暂估价计算。在协议落款处，王志胜以御都投资公司授权代表名义签名。2013年9月25日御都投资公司出具的一张《欠条》载明，根据当日与钟勋签订的《补偿协议》，该公司应向钟勋支付货币补偿款513万元，因此款尚未支付，因此该公司欠付钟勋货币补偿款513万元。王志胜以御都公司授权代表名义签名。2013年12月2日，经钟勋、王志胜签字，钟勋在该行44020×××0110×××7910账户内的3126072元被取出。御都投资公司在二审调查中认可双方于2013年9月23日签订补偿协议，随后政府于同月24日同钟勋签订《补偿协议》。以上事实，有经一审质证并经双方认可御都投资公司与钟勋签订的《补偿协议》、御都投资公司向钟勋出具的欠款金额为513万元的《欠条》，二审中经举证、质证的中国工商银行个人业务凭证、御都投资公司在二审中陈述等证据，予以证实。本院认为，御都投资公司与钟勋签订的《补偿协议》，是在拆迁及开发建设案涉项目过程中，御都投资公司为尽快推动项目建设自愿与钟勋达成的补偿协议，该协议系双方真实意思表示，且内容不违反我国法律、行政法规禁止性规定，应认定合法有效，并应成为双方行使权利、履行义务的依据。因此，钟勋关于该协议系双方自愿签订的上诉意见，应予采纳。在该协议中，双方既对建设项目如期竣工后如何按建筑面积进行补偿进行了规定，也对约定不能开工建设和销售情形下如何进行货币化补偿进行了约定，故该协议不宜简单认定为实物补偿或货币化补偿，一审法院将该协议认定为实物补偿，并在解决违约责任时另行确定货币化补偿的计算方式有所不当，应当予以纠正。关于钟勋所提御都投资公司确定案涉项目三期相关住宅并被当地房管局指定销售，无证据证明双方签订购房合同、御都投资公司已通知自己和已经交付的事实，政府补偿款也系自己与王志胜共同取出，自身行为不构成违约的上诉意见，本院认为，御都投资公司出示的房管局答复函等证据，仅可证明相关房屋已被当地房管局同意向钟勋定向销售的事实，而不能证明其将上述房屋销售给钟勋并完成交付，故上述房屋被当地房管局指定向钟勋销售的行为不应认定为其已按合同约定完成住宅部分向钟勋的销售和交付。同时，王志胜系御都投资公司签订协议和后期相关工作的授权代理人，其与钟勋共同在银行办理政府补偿款的行为应视为御都投资公司与钟勋的共同意思表示，加之双方未在补偿协议约定该款被取出后是否返还共管账户，故钟勋的上述行为不应认定为违约行为。因此，钟勋该上诉意见成立，本院予以采纳。关于钟勋所提御都投资公司未开发建设案涉项目四期工程，其行为违反了协议约定，应向其支付513万元补偿款和约定利息，御都投资公司认为双方补偿协议对该513元的约定系案涉项目不能开发时的违约责任，该违约责任过高。本院认为，首先，因双方对2013年9月25日御都投资公司向钟勋出具的载明的513万元补偿款《欠条》的真实性均予认可，故该欠条载明的513万元应认定为双方在补偿协议中约定的案涉项目未开发建设时御都投资公司在政府补偿款之外应向钟勋支付的补偿款金额。同时该欠条对该款的性质表述清晰、金额明确，又系御都投资公司真实意思表示，结合双方所签《补偿协议》内容，应认定为御都投资公司在不能开发建设案涉项目时的给付义务，而不应认定为违约金，不能因违约金过高进行调整，故钟勋要求御都投资公司支付货币补偿款513万元的上诉意见符合双方约定，本院予以采纳。其次，双方约定，在御都投资公司未按约定开发案涉项目时，其应从差价欠条出具之日起按人民银行同期贷款利率的四倍利息，该约定未违反国家法律、行政法规关于利率的禁止性规定，钟勋请求按此约定支付利息的上诉意见成立，本院予以采纳。综上所述，钟勋的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持成都市青白江区人民法院（2015）青白民初字第3007号民事判决第一项，即：解除钟勋与成都御都投资有限公司于2013年9月23日签订的补偿协议；撤销成都市青白江区人民法院（2015）青白民初字第3007号民事判决第二项；撤销成都市青白江区人民法院（2015）青白民初字第3007号民事判决第三项；成都御都投资有限公司在本判决生效后十日内支付钟勋钟勋拆迁补偿费513万元及利息（以513万元为本金，从2013年9月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，至全部付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零六条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费47710元，二审案件受理费47710元，共95420元，均由被上诉人成都御都投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾光勇审判员 曹 洁审判员 张卫敏二〇一七年四月二十一日书记员 刘 璐 更多数据：