（2017）宁0104民初217号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-10-26
案件名称
惠艳军、惠艳军与被告程小敏等与程小敏、张志新等一审民事判决书
法院
银川市兴庆区人民法院
所属地区
银川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
惠艳军,程小敏,张志新,宁夏乾凯房产营销策划有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百五十九条，第一百六十一条
全文
宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0104民初217号原告：惠艳军，男，1966年2月9日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：刘青梅，宁夏兴业律师事务所律师。被告：程小敏，女，1985年1月7日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：程月银（程小敏之母），无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：张志新，男，1982年2月2日出生，汉族，宁夏乾凯房产营销策划有限公司经理，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：宁夏乾凯房产营销策划有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区悦海新天地2号公寓1807室。法定代表人：张志新，该公司经理。原告惠艳军与被告程小敏、张志新、宁夏乾凯房产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月20日公开开庭进行了审理。原告惠艳军及其委托诉讼代理人刘青梅、被告程小敏的委托诉讼代理人程月银、被告张志新、被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司的法定代表人张志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中，根据原告申请，本院依法裁定冻结被告程小敏名下位于位于银川市兴庆区某室房屋的产权产籍。惠艳军向本院提出诉讼请求：1.三被告支付原告购房款40.3万元及违约金36万元（按照总房款120万元的30%主张）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月15日，经被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司居间服务，原告与被告程小敏签订《房屋买卖合同》，约定，原告将其位于银川市兴庆区某室住宅楼以120万元价格出售给被告程小敏。原告向被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司支付居间服务费用1.2万元。同日，被告张志新要求原告与其签订《委托书》，授权其办理二手房银行贷款、代为收取房款、代为办理房屋产权过户等事项。后被告张志新、程小敏不积极履行付款义务，也不告知房屋贷款、过户情况。截止2016年2月，原告通过被告张志新共收到被告程小敏房款39.7万元，下剩房款二被告以各种理由拒付。2016年12月，原告在银川市房产交易中心获悉，涉案房屋已于2015年1月26日过户登记至被告程小敏名下，且被告程小敏以该房屋抵押贷款60万元。但三被告并未将贷款用于支付原告房款，故原告诉至法院。程小敏辩称，本人已将房款支付给中介机构并已全部付清。双方明确约定须保持房屋内设施物品现状，但原告却擅自将中央空调出卖他人。现要求原告尽快将房屋交付本人。张志新、宁夏乾凯房产营销策划有限公司辩称，原告陈述不属实，截止2014年12月，被告程小敏也已将全部房款支付给张志新，被告张志新已支付给原告房款107.75万元，其中包括代原告偿还景彦刚借款时支付的利息8万元、代原告偿还马晓磊借款时支付的利息1.3万元和银行交易流水中未显示出的2014年11月8日支付给原告的1万元。原告尚未支付的中介服务费1.2万元也应从房款中扣除。原告已全权委托被告张志新处理涉案房屋，但却擅自出卖中央空调导致房屋内设施设备不齐全而不符合交付条件。综上，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告与被告程小敏、宁夏乾凯房产营销策划有限公司（法定代表人：张志新）签订《银川市房屋买卖合同》一份，约定，经被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司居间服务，原告将位于银川市某室房屋以120万元价格出售给被告程小敏，随房屋同时转让的设施及装饰情况为固定设施；被告程小敏于2014年7月19日支付27万元作为购房定金并交由被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司保管；原告、被告程小敏于2015年2月28日向被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司提交贷款材料及相关手续，原告、被告程小敏房产及资金安全由被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司监管，银行贷款部分房款按银行规定由银行一次性支付给原告；房屋过户所需缴纳的契税、手续费、登记费及相关费用由被告程小敏承担；合同签订时原告与被告程小敏各向被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司支付中介服务费1.2万元；被告程小敏未按约定期限交付余额的，每逾一日向原告支付房屋总价50%违约金，合同继续履行；被告程小敏逾期未付款，原告有权单方解除合同，并从被告程小敏已付定金中扣除房屋总价款50%作为违约金，余款返还给被告程小敏，如违约所致原告损失超出违约金的，被告程小敏还需赔偿其中差额部分的损失；被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司无正当理由不履行合同，或者其他过失影响原告与被告程小敏交易且给其造成损失的，由被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司赔偿损失；如被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司在限定期内未办理完毕房屋相关手续，需支付原告和被告程小敏房屋总价款3‰的违约金。合同中特别注明：“经甲乙双方（原告与被告程小敏）约定，首付款于今日起4个月内付清，贷款于2015年2月底申请，产权过户后交房”。原、被告口头约定，由被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司、张志新代原告收取被告程小敏支付的购房款后再支付给原告。2014年10月15日，原告给被告张志新出具《委托书》一份，委托张志新作为其代理人，委托事项为：代为向银行偿还涉案房产抵押贷款、领取房屋所有权证书、办理注销涉案房屋抵押登记、签署相关文件、以涉案房产向银行及民间申请办理抵押贷款相关手续并签订《抵押贷款合同》、办理涉案房屋出售及二手房按揭贷款相关事宜，双方就该《委托书》办理了公证手续。后被告程小敏向被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司、张志新支付中介服务费1.2万元，向原告支付购房款9.5万元。2015年1月，被告张志新协助将涉案房屋过户登记至被告程小敏名下，后被告程小敏以涉案房屋申请了抵押贷款。本案在审理过程中，经原、被告对账确认，被告程小敏于合同签订时直接支付给原告购房款9.5万元，于合同签订后至2015年12月30日期间通过被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司、张志新以银行转账方式向原告支付购房款共计41.25万元，以代原告偿还景彦刚借款40万元、代原告偿还马晓磊借款2.6万元、代原告偿还马晓磊借款4.1万元的方式向原告支付购房款46.7万元，原告共计收到购房款97.45万元。庭审中，被告程小敏陈述，合同签订后至原告起诉前，其已将除直接支付给原告9.5万元外的下剩全部房款支付给被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司、张志新，但未向本院提交相应证据证实。被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司、张志新认可被告程小敏付清全款的事实，但原告对此不予认可。被告张志新在诉讼中陈述，其代原告偿还景彦刚借款40万元时另支付利息8万元，代原告偿还马晓磊借款2.6万元时另支付利息1.3万元，于2014年11月8日另支付给原告1万元，原告对此不予认可。另，原告在诉讼中自认，涉案房屋内中央空调由其送给了朋友，现房屋处于空置状态，尚未将房屋交付给被告程小敏。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《银川市房屋买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制规定，依法成立并生效，本院对此予以确认。虽然合同中并未约定被告程小敏向原告或者经由被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司、张志新向原告付清全部购房款的时间，但双方均应基于诚信原则积极促成合同目的的实现。现涉案房屋已于2015年1月过户登记至被告程小敏名下，且其以涉案房屋办理了抵押贷款，被告程小敏应及时向原告结清房款。原、被告口头约定由宁夏乾凯房产营销策划有限公司、张志新代收房款，合同履行过程中，三被告均向原告支付过房款。庭审中，被告程小敏陈述其已将下剩房款全部支付给被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司、张志新，被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司、张志新对此虽予认可，但原告对此不予认可，被告程小敏亦未向本院提交证据证实其付清全款的事实，故对该事实，本院不予认定。被告程小敏基于房屋买卖合同，被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司、张志新基于委托代理合同，均负有向原告支付购房款的义务。经原、被告对账确认，现被告程小敏自己或通过被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司、张志新支付给原告房款97.45万元，三被告还应支付原告购房款22.55万元，故对原告要求三被告支付购房款22.55万元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，不予支持。至于被告程小敏与被告张志新、宁夏乾凯房产营销策划有限公司各自付款数额，三被告可另行处理。被告张志新在诉讼中陈述，其代原告偿还景彦刚借款40万元时另支付利息8万元，代原告偿还马晓磊借款2.6万元时另支付利息1.3万元，于2014年11月8日另支付给原告1万元，原告皆不予认可，因原告给景彦刚、马晓磊出具的借条中并未约定借款利息，被告张志新也未向本院提交证据证实原告与景彦刚、马晓磊约定了借款利息且其代景彦刚、马晓磊支付了借款利息和于2014年11月8日另支付给原告1万元的事实，故对上述事实，本院在本案中不予确认。关于原告主张的违约金问题，双方在合同中虽然没有约定结清购房款的期限，但根据诚实信用原则，被告应当在合理期限内将购房款支付给原告，同时，因合同明确约定“随房屋同时转让的设施及装饰情况为固定设施”，原告擅自处置涉案房屋内中央空调亦存在过错，原、被告存在相互违约，违约程度大体相当，故对原告该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条规定，判决如下：一、被告程小敏、宁夏乾凯房产营销策划有限公司、张志新于本判决生效之日起七日内支付原告惠艳军购房款22.55万元；二、驳回原告惠艳军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11430元，由原告惠艳军负担8052元，由被告程小敏、宁夏乾凯房产营销策划有限公司、张志新负担3378元；财产保全费4320元，由原告惠艳军负担2160元，被告程小敏、宁夏乾凯房产营销策划有限公司、张志新负担2160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上于宁夏回族自治区银川市中级人民法院审 判 员 保 清二〇一七年四月二十一日法官助理 刘益辰书 记 员 谢 卉 更多数据：