（2016）晋0105民初5039号

裁判日期: 2017-04-21

公开日期: 2017-09-21

案件名称

山西大唐双喜置业有限公司与苏玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

太原市小店区人民法院

所属地区

太原市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

山西大唐双喜置业有限公司,苏玲

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条

全文

太原市小店区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0105民初5039号原告山西大唐双喜置业有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街246号怡丰大夏1112室，统一社会信用代码。法定代表人邹圳承，董事长。委托代理人刘原华，山西恒一律师事务所律师。被告苏玲，女，1965年5月9日出生，汉族，无业，住太原市。原告山西大唐双喜置业有限公司与被告苏玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案受理后，依法组合议庭公开开庭进行了审理。原告山西大唐双喜置业有限公司代理人刘原华到庭参加了诉讼，被告苏玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告山西大唐双喜置业有限公司诉称，原、被告于2012年6月10日签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的大唐双喜城第112幢2单元0903号房屋，房屋用途为住宅，总价款为1999755元。合同第六条第三款约定，被告采取按揭付款方式，首付款为609755元，贷款金额为139万。2012年7月6日，原被告与交通银行山西省分行签订《个人房产抵押贷款合同》，由交通银行为被告提供贷款139万元，被告采取按月等额本息还款方式，还款日为每月的21日，原告为被告的该笔贷款承担阶段性连带担保责任。合同签订后，原告于2013年11月6日向被告交付了房屋，但被告自2016年3月30日起至今未能偿还银行按揭贷款，已逾期超过三期，导致原告代被告向银行偿还按揭贷款43966.97元，根据《商品房买卖合同》第七条及附件四第三条第三项的约定，被告逾期付款超过30日后或累计超过3期的，原告有权解除合同，收回商品房并另行处理，要求被告偿还代偿的贷款本息，同时，有权要求被告支付因逾期付款产生的违约金。因被告的违约导致合同解除权的成就，原告已经交付房屋，被告应向原告支付自交房之日起至今的房屋使用折旧费。目前涉案房屋的市场售价平均下降了10%，若原告收回涉案房屋另行出售，将至少给原告造成10%的经济损失，原告有权要求赔偿。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令：1、解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告将”大唐.双喜城”第112幢2单元0903号房屋返还原告，并协助原告办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续；3、判令被告偿还原告代还的截止到2016年7月26日的银行按揭贷款43966.97元，并计算至《商品房买卖合同》解除之日；4、判令被告支付原告因逾期还款产生的违约金202817.5元（暂计算至2016年8月20日），并计算至《商品房买卖合同》解除之日；5、判令被告向原告支付房屋折旧费263640元（暂计算至2016年8月20日），并计算至被告实际向原告交还房屋之日；6、判令被告向原告赔偿损失199975元；7、本案诉讼费用、律师费由被告承担。被告苏玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未在举证期限内提交答辩状。经审理查明，原告山西大唐双喜置业有限公司（出卖人）与被告苏玲（买受人）于2012年6月11日签订了编号为20121901948的《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的大唐双喜城第112幢2单元0903号房屋，房屋用途为住宅，建筑面积为188.06平方米，单价为每平方米10633.6元，总价款为1999755元；买受人采取银行按揭付款的方式，首付款为609755元，贷款金额为139万元。合同第七条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。合同附件四《合同补充协议》第三条”按揭贷款付款方式的补充”第三款约定，鉴于出卖人就买受人按揭贷款将承担阶段性担保责任，如买受人未按期足额偿还按揭贷款累计超过3期（月），致使出卖人承担保证责任的，则出卖人有权解除合同，收回商品房并另行处理；同时，买受人应按逾期未还贷款本金及利息的日万分之八向出卖人支付违约金。第九条”关于房屋使用折旧的补充”约定，买受人向人民法院或仲裁庭提出解除商品房买卖合同的请求获得支持，买受人应按照房屋使用期限20年，房屋内部精装修使用时间5年以及买受人的使用时间向出卖人支付折旧费，计算方式如下：房屋使用折旧费=全部购房款/20年*房屋使用时间（以月为单位）。合同签订后，被告向原告交付首付款为609755元，同年7月6日，被告苏玲、交通银行股份有限公司山西省分行与原告山西大唐双喜置业有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》一份，合同约定，被告以所购房屋太原市亲贤北街9号第112幢2单元0903号房屋（购房合同编号为20121901948）做抵押向交通银行山西省分行贷款139万元，贷款期限240个月，被告采取等额本息还款方式，还款日为每月的21日，2012年5月16日，共有人李建华系借款人苏玲的配偶同意以本合同第二十二条约定的房屋为交通银行山西省分行在本合同项下的债权提供抵押担保。原告于2013年11月6日向被告交付了房屋，但被告自2016年3月30日起至今未能偿还银行按揭贷款。贷款人交通银行股份有限公司山西省分行于2016年3月10日向保证人原告山西大唐双喜置业有限公司发出债务提前到期通知书，宣布债务提前到期，到期日为2016年3月23日，债务人应在该日前归还全部债务本金并结清利息，其中本金1259020.94元，利息10751.74元，暂计算至2016年2月21日，合计1269772.68元。同日，下发催收通知书，”债务人苏玲的债务7329.59元已于2016年1月21日起分别到期，截至本通知签发日，债务人尚欠本金7329.59元及相应利息，暂计算至签发时间前最近一个计划还款日，本息合计18081.33元，请保证人立即履行保证责任，否则，我行将依据担保合同及相关法律采取有关措施特此通知”。交通银行于2016年3月30日扣划保证金17540.1元，2016年6月30日扣划保证金17160.43元，2016年7月26日扣划保证金9266.44元。另原告在本案中花费法律咨询服务费53195元。另查明，原告山西大唐双喜置业有限公司提供与案外人闫培峰于2016年7月23日签订的《商品房买卖合同》，约定闫培峰购买的商品房为原告开发的位于太原市亲贤北街9号大唐双喜城项目第112幢2单元1103号房屋，房屋用途为住宅，建筑面积为188.07平方米，单价为每平方米9471.74元，总价款为1781350元。确认上述事实的证据有原告向法庭提供的《商品房买卖合同》、合同补充协议、收款收据、个人房产抵押贷款合同、债务提前到期通知书、催收通知书、交通银行股份有限公司扣划原告保证金的扣款凭证、原告与案外人签订的《商品房买卖合同》、法律咨服务合同等，上述证据经当庭举证及本院审查，另有本案庭审笔录在案佐证，足以采信。本院认为，原告山西大唐双喜置业有限公司与被告苏玲签订的《商品房买卖合同》以及被告苏玲和交通银行股份有限公司山西省分行签订的《个人房产抵押贷款合同》为各方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应当按照合同约定严格履行相应义务。被告应当按时足额向交通银行股份有限公司山西省分行归还按揭贷款本息，但被告自2016年3月30日起开始未偿还银行按揭贷款致使原告承担保证责任代被告垫付贷款本息43966.97元。因被告未按期足额偿还按揭贷款累计已超过3期，按照《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条”按揭贷款付款方式的补充”第三款的约定，原告有权解除合同，收回商品房并另行处理，故原、被告签订的《商品房买卖合同》应予解除，被告应协助原告办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续。因《中华人民共和国合同法》第九十七条规定”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，被告应将”大唐.双喜城”第112幢2单元0903号的房屋返还原告，原告应向被告退还所交付的购房款609755元。同时因合同解除后，涉案房屋退还原告，因购买该房产生的银行贷款需由原告负责偿还，则对于合同签订后被告已经归还的银行贷款中本金部分140838.33元应由原告退还被告，对原告代被告偿还的银行贷款中利息25419.17元，罚息72.6元，复利105.08元，合计25596.85元由被告支付原告。同时根据合同约定，在原告代偿贷款的情况下，”买受人应按未还贷款本金及利息的日万分之八向出卖人支付违约金”，因日万分之八的约定过高，超过了年利率24%的标准，应当予以调整，对此本院酌定被告应按中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付自原告实际垫付其逾期未还贷款本金及利息之日起的违约金为宜。关于原告起诉后至本判决生效之前代被告继续偿还的款项中的利息、罚息、违约金部分，也应由被告支付原告为宜。关于原告主张的依照双方签订的《房屋买卖合同》附件四《合同补充协议》第九条约定由被告向其支付房屋折旧费的诉讼请求，该合同条款中”关于房屋使用折旧的补充”约定”买受人应按照房屋使用期限20年以及买受人的使用时间向出卖人支付折旧费”以及按照《国家税务总局关于做好已取消的企业所得税审批项目后续管理工作的通知》”固定资产残值比例统一确定为5%”的规定，原告向被告交付房屋的时间为2013年11月6日，截止到2016年8月20日,共计1014天，被告应当承担的房屋折旧费计算为：房屋总价1999755元*95%/20年/365天=260元*1014天=263640元，另仍需向原告支付自2016年8月20日起至本判决确定的返还房屋之日止按照每天260元计算的房屋折旧费。关于原告主张的因房屋价格下降所造成的经济损失的诉讼请求，首先，根据政府部门相关统计数据并不能显示目前商品房市场价格有所下降，其次原告向本院提交的案外人所购买的商品房与涉案房屋虽属同一楼座、同一单元、同一户型、但非同一楼层，且商品房买卖中关于房屋价格的约定具有双方合意的性质，因此原告提供的其与案外人所签订的《商品房买卖合同》无法证明涉案房屋目前的成交价，故原告的该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。考虑到本案中系因被告的违约行为造成原告进行诉讼活动以及必然进行的后续事宜，对原告要求的经济损失，本院酌定由被告支付原告30000元的经济损失为宜。因原、被告签订的《商品房买卖合同》未对法律咨询服务费的负担进行约定，故原告要求被告承担律师费的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、解除原告山西大唐双喜置业有限公司与被告苏玲2012年6月10日签订的编号为20121901948的《商品房买卖合同》。二、被告苏玲于本判决生效后五日内返还原告山西大唐双喜置业有限公司位于太原市亲贤北街9号大唐.双喜城项目第112幢2单元0903号的房屋，并协助原告办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续。三、原告山西大唐双喜置业有限公司于本判决生效后五日内退还被告苏玲已交付的购房款609755元，退还被告苏玲偿还的银行贷款本金部分140838.33元。四、被告苏玲于本判决生效后五日内偿还原告山西大唐双喜置业有限公司垫付的银行按揭贷款中利息、罚息、复利共计25596.85元，支付原告垫付款项17540.1元自2016年3月30日起至本判决确定给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金;支付原告垫付款项17160.43元自2016年6月30日起至本判决确定给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金;支付原告垫付款项9266.44元自2016年7月26日起至本判决确定给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。五、被告苏玲应偿还原告山西大唐双喜置业有限公司在本判决生效之前实际发生的原告代被告偿还的银行按揭贷款中的利息、罚息部分，并支付原告该款项自实际垫付之日起至付清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的违约金。六、被告苏玲于本判决生效后五日内支付原告山西大唐双喜置业有限公司截止到2016年8月20日的房屋折旧费263640元，并支付原告自2016年8月20日起至本判决确定的返还房屋之日止按照每天260元计算的房屋折旧费。七、被告苏玲支付原告山西大唐双喜置业有限公司经济损失30000元。八、驳回原告山西大唐双喜置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费11104元（原告已预交），由被告苏玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审　判　长　杨　炜人民陪审员　刘　强人民陪审员　张玮芳二〇一七年四月二十一日书　记　员　徐凤仙 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