（2017）吉01民终683号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-05-22
案件名称
齐秀华诉吉林省佳盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
齐秀华,吉林省佳盛房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终683号上诉人（原审原告）：齐秀华，女，满族，1974年9月26日生，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：谢玉洁，吉林刘继业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林省佳盛房地产开发有限公司。住所：长春高新技术产业开发区创信路***号。法定代表人：李向昌，经理。委托诉讼代理人：杨东升，吉林衡丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱宇剑，吉林衡丰律师事务所律师。上诉人齐秀华因与被上诉人吉林省佳盛房地产开发有限公司（以下简称佳盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2016）吉0193民初1577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐秀华上诉请求：改判佳盛公司支付逾期交房违约金13083元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：1.案涉《商品房买卖合同》（以下简称合同）是佳盛公司重复使用并预先拟定的格式文本，佳盛公司对于第八条的规定并未进行提示、说明及明确告知，因此即便存在所列情形，该条款对买受人不产生法律效力。2.合同第八条所列情形并不存在，佳盛公司提供的吉林安装公司申请及相关部门同意的长春高新技术产业开发区南区电台街道路西侧给排水改造工程（以下简称排水改造工程）《工程变更联络单》可以证实排水改造工程实际开工日期为2014年10月，施工方式为机械顶管施工，不影响建筑施工的进度。3.佳盛公司提交的长春高新技术产业开发区房屋征收综合管理办公室、长春高新技术产业开发区住房保障和城乡建设委员会出具的《情况说明》，仅有公章无单位负责人及制作材料人签字或盖章，且是事后出具，并无当时、当事相关证据佐证，违反法定程序，不应作为定案证据。4.佳盛公司已通过协议减免物业费、支付违约金等方式向部分业主承担了延迟交房的违约责任。佳盛公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。佳盛公司应案涉小区的净地延迟交付和排水改造工程影响小区的正常施工，上述情形符合双方合同第八条的约定，佳盛公司不应当承担违约责任。齐秀华向一审法院起诉请求：佳盛公司向齐秀华支付逾期交房违约金13083元。一审法院认定事实：齐秀华与佳盛公司于2013年11月28日签订合同，约定齐秀华购买佳盛公司开发建设的坐落于高新开发区电台街天盛·名都第11幢2单元1004号房，建筑面积97.25平方米，房屋总价款为716899元。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2014年12月31日前……将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……3.为配合政府法规或市政配套的批准与安装引致的延误和其他非出卖人所能控制的原因而引起。”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“……（2）逾期超过180天后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同签订后，佳盛公司于2015年12月31日向齐秀华交付案涉房屋。现齐秀华以佳盛公司迟延交付房屋为由诉至法院，请求保护其合法权益。另查明，2013年11月7日，佳盛公司取得天盛·名都第10,11栋的商品房销（预）售许可证。2014年1月25日，佳盛公司取得天盛·名都第4栋的商品房销（预）售许可证。2014年5月12日，佳盛公司取得天盛·名都第1,2,3,5,6栋的商品房销（预）售许可证。2015年10月29日，佳盛公司取得天盛·名都第7,8,9栋的商品房销（预）售许可证。又查明，佳盛公司与长春市国土资源局签订编号为20110125的《国有建设用地使用权出让合同》，约定佳盛公司受让坐落于高新区电台街、编号为91-16-1的宗地，交付时间为2011年9月22日。2014年4月3日，长春高新技术产业开发区房屋征收综合管理办公室出具《情况说明》一份，载明佳盛公司开发的天盛•名都小区项目用地内有一户企业至今尚未拆迁，致使该项目用地部分区域始终无法进行施工。2016年11月24日，长春高新技术产业开发区房屋征收综合管理办公室出具《情况说明》一份，载明佳盛公司开发的天盛•名都小区项目用地内有一户企业征收补偿一直无法协商一致，致使该部分区域直到2014年10月交付净地。再查明，2015年10月15日，吉林安装集团股份有限公司出具的《竣工报告》记载，排水改造工程实际开工日期2014年5月1日，实际竣工日期2015年10月15日。2015年4月21日，长春高新技术产业开发区住房保障和城乡建设委员会出具《情况说明》一份，载明佳盛公司开发的天盛•名都小区项目有一处排水改造项目正在进行施工，该排水改造项目完成施工后，本地块才能达到净地标准，天盛•名都项目才能正常进行施工建设。一审法院认为，齐秀华与佳盛公司签订的合同是双方当事人的真实意思表示，且佳盛公司已经取得案涉房屋的商品房预售许可证，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。关于佳盛公司是否存在迟延交付房屋的违约行为的问题，根据合同约定，佳盛公司应当于2014年12月31日向齐秀华交付案涉房屋，而佳盛公司的实际交房时间为2015年12月31日，故佳盛公司存在逾期交付房屋的事实，但根据合同第八条“……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……3.为配合政府法规或市政配套的批准与安装引致的延误和其他非出卖人所能控制的原因而引起”的约定，佳盛公司在上述特殊情形发生时可以延期交付房屋。佳盛公司与长春市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的交付土地时间是2011年9月22日，而根据长春高新技术产业开发区房屋征收综合管理办公室出具的《情况说明》证明，因拆迁原因天盛•名都项目用地直到2014年10月才交付净地，影响天盛•名都项目部分区域施工；佳盛公司提供的长春高新技术产业开发区住房保障和城乡建设委员会于2015年4月21日出具的《情况说明》证明排水改造工程影响天盛•名都项目施工，该排水改造项目完成施工后，天盛•名都项目才能正常施工。从上述事实可以确定，佳盛公司逾期交付房屋并非是其自身所能控制的原因所致，符合合同第八条中约定的可以延期交房的情形，佳盛公司不应承担迟延交付房屋的违约责任，故齐秀华要求佳盛公司按照合同第九条约定承担迟延交付房屋的违约责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告齐秀华的诉讼请求。案件受理费25元，由原告齐秀华负担。本院二审查明事实与一审查明事实相同。本院认为：齐秀华与佳盛公司签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。佳盛公司虽未能按照合同约定于2014年12月31日前向齐秀华交付案涉房屋，但佳盛公司提交的长春高新技术产业开发区房屋征收综合管理办公室出具《情况说明》以及长春高新技术产业开发区住房保障和城乡建设委员会于2015年4月21日出具的《情况说明》可以证实佳盛公司逾期交房系因拆迁及排水改造工程所致，根据合同第八条的规定：为配合政府法规或市政配套的批准与安装引致的延误和其他非出卖人所能控制的原因而引起，出卖人可以据实予以延期，故佳盛公司不应当承担逾期交房违约责任。齐秀华虽主张双方签订的合同第八条属于格式条款，因佳盛公司未进行提示，该条款对齐秀华不发生法律效力。但双方签订的合同系双方协议一致的真实意思表示，且该条款的字体明显与其他条款不同，齐秀华现以该条款属于格式条款佳盛公司未进行提示为由主张无效，本院不予支持。齐秀华以排水改造工程实际开工日期为2014年10月以及施工方式为机械顶管施工为由主张该工程不影响建筑施工的进度，但双方合同约定的交房日期为2014年12月31日，排水改造工程开工日期仍处于案涉房屋施工期内；齐秀华对于机械顶管方式施工不影响案涉房屋的建筑施工进度并未提供充分证据证明，故对于齐秀华此主张本院不予采信。齐秀华主张佳盛公司提交的长春高新技术产业开发区房屋征收综合管理办公室和长春高新技术产业开发区住房保障和城乡建设委员会出具的两份《情况说明》仅有公章无单位负责人及制作材料人签字或盖章，且是事后出具并无当时相关证据佐证，违反法定程序，不应作为定案证据。但齐秀华一审并未对该两份证据的真实性提出异议，故一审法院采信该两份证据并无不妥。齐秀华主张佳盛公司已通过协议减免物业费、支付违约金等方式向部分业主承担了延迟交房的违约责任。但齐秀华并未提供充分证据予以证实，且佳盛公司与其他业主在和解过程中作出的让步亦不能构成其对承担违约责任的认可，故对此主张本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24元，由上诉人齐秀华负担。本判决为终审判决。审 判 长 王晓艳代理审判员 李 迪代理审判员 贺银婷二〇一七年四月二十一日书 记 员 米志娜 更多数据：