（2017）粤2072民初1530号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-06-29
案件名称
宋森旺与阮海房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋森旺,阮海
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第一百零九条，第一百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初1530号原告：宋森旺，男，1960年6月3日出生，住广东省中山市。委托诉讼代理人：高焕珍，广东衡德律师事务所律师。被告：阮海，男，1963年4月16日出生，住广东省廉江市。原告宋森旺与被告阮海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋森旺委托诉讼代理人高焕珍、被告阮海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋森旺向本院提出诉讼请求：阮海向宋森旺支付2016年8月1日至同年10月31日的租金92400元和违约金（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至付清之日止）。庭审过程中，宋森旺将违约金变更为逾期利息。事实和理由：2014年9月1日，宋森旺与阮海签订厂房租赁合同，约定由宋森旺将其拥有的坐落于中山市小榄镇西区石龙水闸内坡脚镀锌棚厂房（以下简称涉案厂房）租赁给阮海使用，厂房面积2344平方米，天井265平方米，租赁期限三年，从2014年9月1日至2017年8月31日，月租金30800元，每月10-15号前缴清当月租金。合同签订后，阮海需先付9万元作为定金给宋森旺。定金在合同期满，双方办妥财务移交手续后，由宋森旺将定金返还给阮海。合同签订后，宋森旺向阮海交付了涉案厂房，阮海缴纳了定金9万元。自2016年5月份起，阮海开始欠租，经宋森旺多次催收，阮海至今仍未缴纳。为维护自身合法权益，宋森旺特向本院提起诉讼，请求法院判如所请。阮海辩称：1.阮海租赁宋森旺的涉案厂房多年，但由于阮海经营不善，经口头征得宋森旺同意，阮海于2014年6月份开始已将涉案厂房分租给屠建明和付虹彰。2.2016年7月12日，阮海将所欠的4月份租金交给宋森旺，并与宋森旺协商一致，用已缴纳的定金抵扣5月至7月的租金，从8月份开始，阮海不再租赁宋森旺的厂房，由宋森旺向屠建明、付虹彰收取租金。后因屠建明、付虹彰欠缴电费，宋森旺再次向阮海追讨，阮海无奈才另案起诉屠建明和付虹彰。综上所述，阮海已于2016年8月份交回了涉案厂房，没有欠租，请求法院驳回宋森旺的诉讼请求。宋森旺围绕诉讼请求依法提供了厂房租赁合同、中山市小榄镇西区建设管理站证明、（2016）粤2072民初10809号、10811号民事判决（以下简称10809、10811民事判决）。阮海围绕其答辩意见提供了10809号民事判决。本院组织各方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.10811号民事判决认定次承租人付虹彰于2016年8月18日搬出涉案部分厂房，但并没有认定次承租人付虹彰将搬出厂房的事实告知宋森旺，故此不能以该时间介定为宋森旺收回涉案厂房的时间，而10809号民事判决已经认定次承租人屠建明已于2016年9月份搬离并将涉案厂房的钥匙交给了宋森旺，结合宋森旺在庭审时确认接收时涉案厂房尚遗留垃圾未清理的陈述，可以推定宋森旺于同年9月底收回涉案厂房，即阮海需要支付费用至2016年9月30日；2.关于9万元定金的抵扣问题。阮海认为该定金抵扣2016年5月至7月租金92400元，但宋森旺只认可抵扣相应90000元尚欠2400元，因阮海没有提供相应的证据予以支持，本院不予采信，确认该期间尚欠租金2400元，加上同年8月、9月租金共30800×2+2400元=64000元。3.涉案厂房没有办理房屋所有权证，亦没有办理建设工程规划许可证。本院认为：本案为厂房租赁合同纠纷，涉案厂房没有取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案厂房至今未取得建设工程规划许可证，宋森旺与阮海所签订的厂房租赁合同为无效合同。根据《解释》第五条第一款规定，虽然合同无效，但因阮海实际占有使用了涉案厂房，宋森旺仍有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，宋森旺诉请阮海支付占有使用涉案厂房期间的租金亦即参照合同约定的租金（费用）标准支付房屋占有使用费64000元的请求有理，本院予以支持。阮海逾期支付占用费用确实造成宋森旺不及时收回资金产生的利息损失，宋森旺要求阮海支付该损失，理据充分，本院予以支持。但损失的计算标准不能以原无效合同所约定的标准计付，本院调整为按照年利率6%计算，超出部分不予支持。综上所述，宋森旺要求阮海支付占有使用费和逾期付款利息的诉讼主张，理据充分，但应以本院核定为准，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零九条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告阮海于本判决生效之日向原告宋森旺支付房屋占有使用费64000元及逾期利息（以64000元为基数，自2017年1月23日起按年利率6%计付至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2110元，减半收取计1055元，被告阮海负担730元，原告宋森旺负担325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 邱 岳二〇一七年四月二十一日书记员 王丽梅书记员 张诗琪 关注公众号“”