（2017）川15民终376号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-06-19
案件名称
周代强、雷萍与四川紫牛置地有限公司商品房销售合同纠纷 二审民事判决书
法院
四川省宜宾市中级人民法院
所属地区
四川省宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周代强,雷萍,四川紫牛置地有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川15民终376号上诉人（原审原告）:周代强，男，1982年5月出生，汉族，住四川省宜宾县。上诉人（原审原告）:雷萍，女，1982年3月出生，汉族，住四川省宜宾县。被上诉人（原审被告）：四川紫牛置地有限公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区外南街59号8楼。法定代表人：张健川。上诉人周代强、雷萍因与被上诉人四川紫牛置地有限公司（以下简称紫牛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初6778号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人周代强、雷萍上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由：一审法院以《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百五十九条驳回上诉人的上诉请求错误，双方当事人虽然在《商品房买卖合同》中约定了剩余房款由买受人向银行申请按揭贷款支付，但同时也约定了由被上诉人代上诉人办理按揭贷款并向被上诉人缴纳了办理按揭贷款所需费用，提供了办理按揭贷款所需的全部资料，房屋没有办理按揭贷款的原因是被上诉人在2013年的抵押权涤除后又将房屋抵押给案外第三人，故房屋未能办理按揭贷款的责任应该由被上诉人承担，且双方签订《商品房买卖合同》明确约定了上诉人取得产权证书的日期是房屋交付之日起365个工作日，并没有约定以交清全部购房款为过户登记的前提条件，一审被上诉人也没有拒绝为上诉人办理房屋产权过户；一审法院以房屋已经办理了抵押登记为由驳回上诉人的诉讼请求错误，即使设置了抵押，也应该由被上诉人偿还债务并清除抵押后为上诉人办理产权过户登记；上诉人按照《商品房买卖合同》约定已经委托被上诉人申请办理过户登记手续，被上诉人应该履行自己的办证义务。被上诉人紫牛公司辩称，没有办理权属证书确实是被上诉人的责任，目前被上诉人亦在积极努力处理，关于抵押权的事实，合同中有明确约定，故案件是抵押在前，销售在后。周代强、雷萍向一审法院起诉请求：1.紫牛公司立即办理周代强、雷萍位于宜宾市中坝桥旁外滩壹号1幢×层×号商业房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证；2.紫牛公司赔偿违约金14797元；3.诉讼费由紫牛公司承担。一审法院认定事实：2014年3月24日，周代强、雷萍（买受人）与紫牛公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，购买位于沿江路天柏组团外滩壹号1幢×层×号商品房，总价款459760元。该《商品房买卖合同》第三条约定“该商品房为商业，为现房，其实测建筑面积共19.66平方米。”第四条约定“该商品房所分摊的土地使用权及产权已经设定抵押，抵押权人为贵阳银行成都支行、哈尔滨银行成都分行，抵押登记部门为宜宾市房地产管理局，抵押登记日期为2013年3月29日、2013年8月9日。”第十一条约定“出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。”第二十条约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用人民币400元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金（买受人未提供有效的办理权属登记资料的除外”。合同附件四约定以贷款方式支付，买受人于合同签订当日向出卖人支付首付款239760元，剩余房款22万元由买受人向银行申请按揭贷款支付。合同签订后，周代强、雷萍按约向紫牛公司支付了首付款239760元、契税18390元、维修基金1379元、转移登记费560元、转让手续费3448元、代办费、国土证费440元、抵押登记费550元、抵押手续费736元。2014年3月24日，周代强、雷萍与宜宾海港城商业管理有限公司（以下简称海港城公司）签订了《委托经营管理合同》，周代强、雷萍将其购买的外滩壹号商业用房的全部委托经营管理权委托给海港城公司，委托期限起始于《宜宾市商品房买卖合同》约定的交付之日起，即2014年12月30日至2023年12月29日，共计9年，约定委托期间每3年签订一次租赁合同，并对租金的金额及支付方式进行了明确约定。紫牛公司已向周代强、雷萍交付了本案诉争房屋，但至今未办理房屋所有权证及国有土地使用权证，故周代强、雷萍诉至一审法院，要求判如所诉。另查明：根据一审法院于2016年11月到房地产管理部门的查询情况，本案诉争房屋于2014年4月4日由紫牛公司为借款人四川鸿业建设集团有限公司的债务在房管部门设定了抵押，抵押权人为贵阳银行股份有限公司成都分行。周代强、雷萍于2016年11月22日向一审法院主张权利。一审法院认为：周代强、雷萍与紫牛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该合同合法有效。根据本案证据，周代强、雷萍仅按约支付了购房首付款239760元，尚欠购房款22万元未付清，加之本案所涉房屋已于2014年4月4日办理了抵押登记，抵押权人为案外人贵阳银行股份有限公司成都分行，故周代强、雷萍诉请不符合法律规定，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条之规定，判决：驳回周代强、雷萍的诉讼请求。一审案件受理费370元，减半收取185元，由周代强、雷萍负担。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，签订合同当事人双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，买房人应该按照合同约定的价格全额支付购房款，买受人在没有支付相应对价的前提下，没有要求被上诉人办理过户登记的权利。上诉人认为双方当事人在《商品房买卖合同》中约定了由被上诉人代上诉人办理按揭贷款，本案由于被上诉人在涉案房屋上重新确立了抵押权导致房屋不能办理按揭责任在被上诉人。本院认为，即使被上诉人存在违约行为，上诉人亦可通过其余方式完成自己的付款义务，被上诉人违约与上诉人没有依合同约定全面履行自己的付款义务是两个法律关系，上诉人该上诉理由不成立。综上所述，上诉人的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费370元，由上诉人周代强、雷萍负担。本判决为终审判决。审判长 张雪萍审判员 王 春审判员 吴 靖二〇一七年四月二十一日书记员 陈珏劲 来自