（2017）京02民终3177号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-04-26
案件名称
刘其利与北京莲花物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘其利,北京莲花物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院 民事判决书 （2017）京02民终3177号 上诉人（原审被告）：刘其利，男，1969年9月23日出生，汉族，无业，住北京市西城区。 被上诉人（原审原告）：北京莲花物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区马连道南街1号院2号楼B座1层。 法定代表人饶建平，董事长。 委托诉讼代理人：郭文军，男，北京莲花物业管理有限责任公司职员。 上诉人刘其利因与被上诉人北京莲花物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初25068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘其利上诉请求：要求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：北京莲花物业管理有限责任公司（下称莲花物业公司）提交的物业服务协议没有我的签字，该物业服务协议对双方无约束力；我作为业主对分摊公共照明电费、公共设备电费、商业水费等各项费用的真实用量情况有知情权，莲花物业公司仅凭单方制作的公摊电水费明细向我主张权利缺乏事实及法律依据；我认为扶梯的电费已经包含在物业费中，莲花物业公司不应另收取扶梯的电费；莲花物业公司在物业管理中存在诸多问题和安全隐患，要求我承担过高的物业费显失公平。 莲花物业公司辩称,刘其利在物业服务协议甲方乙方中已经签字，在落款上未签字系因为签订协议时一式多份，可能是漏签协议了，我公司履行了物业服务义务，刘其利应当交纳相关费用；电费、水费都是公摊的，物业服务协议对此有约定，我们也按合同约定保质保量地履行了义务，刘其利应当交费相关费用。 莲花物业公司向一审法院起诉请求,请求判令：1、刘其利支付物业服务费32 810.4元；2、刘其利支付分摊公共照明电费2021.99元；3、刘其利支付分摊公共设备电费3089.11元；4、刘其利支付分摊商业水费596.23元；5、刘其利支付垃圾清运费113元；6、刘其利按同期人民银行贷款利率标准赔偿因延迟付款而给我公司造成的利息损失（自违约之日起计算至判决生效之日止）。 一审法院认定事实：2006年12月，北京宝华物业管理有限责任公司（乙方）与北京依莲轩房地产开发有限责任公司（甲方）签订物业管理委托合同，约定：“甲方委托乙方对位于北京市西城区×××（格调小区）6号楼商业办公楼进行物业管理，面积30 664.91平方米，其中商业面积8418.26平方米、办公面积18 679.03平方米、地下车库面积3567.62平方米。商业物业管理费为每月每平方米7元，乙方按年度收取，收费价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、电梯运行管理费、水泵运行维护费、中央空调系统维护费等费用。公共及共用区域照明（含顶棚照明）及公共设备设施用电用水等由该物业全体业主或使用人按所占建筑面积比例分摊支付。物业管理期限，自本管理协议签署之日起至2026年12月31日止。” 2007年6月29日，刘其利与房地产公司签订北京市商品房预售合同两份，分别购买坐落于北京市西城区×××022号商品房（下称022号房屋）和坐落于北京市西城区马连道路6号院6号楼-1层012号商品房（另案处理），其中，022号房屋在房屋所有权证上登记的建筑面积为113.12平方米，规划用途均为商业。上述房屋所在区域也称格调小区，在上述物业管理委托合同中所涉及的区域，涉案房屋自刘其利接收至今，均为出租。 2007年12月19日，刘其利（乙方）与北京宝华物业管理有限责任公司（甲方）分别就上述二房屋签订两份内容格式一样的物业服务协议，约定：“格调小区6号楼由甲方提供物业服务。物业服务费为每月每平方米7元。公共区域照明（顶棚格棚照明）、公共设施设备用电及各层公共洗手间用水独立计量，按商品房建筑面积分摊承担。”以022号房屋的建筑面积及上述合同约定的物业费标准计算涉案房屋物业费为每月791.84元、每年9502.08元。 2008年4月16日，北京宝华物业管理有限责任公司变更名称为莲花物业公司。 刘其利未给付物业公司自2011年5月1日至2015年10月31日期间的物业费，依据合同计算的物业费为42 759.36元，莲花物业公司在本案主张的此期间的物业费金额为32 810.4元。刘其利未给付莲花物业公司自2013年1月1日至2015年10月31日期间的公共照明电费2021.99元、公共设施设备电费3089.11元、公共洗手间公摊水费596.23元、垃圾清运费113元。 一审法院认为，物业公司出示的证据能够证明其为涉案房屋所在区域提供物业服务，刘其利与物业公司签订的物业服务协议，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应依约履行各自的义务。刘其利作为合同相对人及涉案房屋的业主，负有向物业公司支付涉案房屋物业费用的义务，合同中有业主按面积公摊负担共用区域水、电费用的约定，刘其利应从其约定予以负担。刘其利与涉案房屋承租人之间的约定是基于租赁法律关系产生，有对内效力，因承租人与物业公司之间就物业费用的负担无约定，故对物业公司不发生效力，刘其利可另行向承租人主张权利。合同中未明确约定物业费支付期限，刘其利可以随时履行，物业公司也可以随时要求履行，且物业公司并未明显怠于行使权利，故刘其利在本案对诉讼时效的抗辩，不能成立。物业公司在本案主张的物业费金额未超出按合同约定标准计算的数额，法院准许。刘其利对物业公司主张的共用区域水、电费用金额提出异议，但未出示反驳证据佐证，法院不予采信。审理中，刘其利同意支付垃圾清运费，符合政府关于此项费用的负担规定，法院准许。当事人未明确约定履行期限，因此，物业公司要求刘其利支付迟延付款利息的主张，没有依据。刘其利就物业公司服务不到位的抗辩，未出示证据证明，业主对物业公司在物业服务中存在的问题可通过协商或诉讼解决，采取拒付物业费的方式不妥。综上所述，物业公司要求刘其利支付物业费、公共区域水、电费、垃圾清运费的诉讼请求，存在合同及法律依据，法院予以支持。物业公司要求刘其利支付利息的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2016年12月判决：一、判决生效之日起五日内，刘其利给付北京莲花物业管理有限责任公司2011年5月1日至2015年10月31日期间的物业费32 810.4元；二、判决生效之日起五日内，刘其利给付北京莲花物业管理有限责任公司2013年1月1日至2015年10月31日期间的公共照明电费2021.99元、公共设施设备电费3089.11元、公共洗手间公摊水费596.23元、垃圾清运费113元，合计5820.33元；三、驳回北京莲花物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 二审查明事实与一审基本一致。 本院认为：刘其利与莲花物业公司签订的《物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。莲花物业公司依约为刘其利的房屋提供了物业服务，刘其利理应交纳上述期间的物业服务费用、公摊费用、垃圾清运费用。刘其利上诉对莲花物业公司要求其承担扶梯的电费提出异议，但未出示有效的反驳证据，且依《物业服务协议》所约公共设施设备用电按商品房建筑面积分摊承担，莲花物业公司的收费具有合同依据，故本院对刘其利的该项上诉意见不予采纳。 莲花物业公司虽在电梯运行管理等物业服务方面需要进一步改善、提高，但刘其利所称的物业服务瑕疵不足以构成减免其物业费的充分理由。另应指出，物业管理服务需要物业管理企业与全体业主的良好配合，对于刘其利提出的问题，莲花物业公司应积极妥善解决，并在今后的合作中加强沟通交流，积极履行各自负担的义务。 综上所述，刘其利上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费766元，由刘其利负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 王军华 审 判 员 李蔚林 审 判 员 曹 雪 二○一七年四月二十一日 书 记 员 张晓鸥 关注微信公众号“”