（2017）豫01民终1046号

裁判日期: 2017-04-21

公开日期: 2017-10-09

案件名称

张琪晨、李海燕房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张琪晨,李海燕,梁印

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终1046号上诉人（原审被告）：张琪晨，男，2007年11月17日出生，汉族，住河南省开封市金明区。法定代理人：张海涛，男，1972年8月17日出生，汉族，住河南省开封市金明区，系张琪晨之父。法定代理人：李海燕，女，1982年10月29日出生，汉族，住所河南省开封市金明区，系张琪晨之母。上诉人（原审被告）：李海燕，女，1982年10月29日出生，汉族，住所河南省开封市金明区。委托诉讼代理人：张海涛，男，1972年8月17日出生，汉族，住河南省开封市金明区大梁路菊苑小区*号楼*单元*层*户。被上诉人（原审原告）：梁印，男，1984年11月23日出生，汉族，住河南省方城县。委托诉讼代理人：李凤远，河南锦盾律师事务所律师委托诉讼代理人：胡婷婷，河南锦盾律师事务所实习律师上诉人张琪晨、李海燕因与被上诉人梁印房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第7064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张琪晨的法定代理人张海涛，李海燕的委托诉讼代理人张海涛，被上诉人梁印的委托诉讼代理人李凤远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张琪晨、李海燕上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第7064号民事判决，依法改判上诉人不承担返还租金39499元或发回重审。2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由。上诉人与被上诉人2013年11月5日签订的房屋租赁合同，合同依法成立并生效，合同中明确约定了租赁期限、租金税额、支付方式等相关内容。被上诉人在合同约定的时间未向上诉人履行合同约定的义务，虽然被上诉人作出的承诺是第一期房租到期前作出的，但是，其承诺的时间是合同约定的应当缴纳下半年租金的时间，被上诉人的承诺也是对下半年的房屋租金，并且被上诉人使用房屋到2014年6月25日，按照合同约定和之前作出的承诺，被上诉人严重违反合同约定和自己承诺，上诉人在被上诉人违约的情况下，给其宽限期间，并由其自己作出承诺，但被上诉人在宽限期间和自己承诺到期后严重违反约定和自己的承诺。上诉人按照合同的约定解除双方合同，对其租金不予返还有事实和法律依据。一审判决上诉人返还被上诉人房屋租金39499元无事实和法律依据。被上诉人梁印辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实根据和法律依据，诉讼请求不成立。请二审驳回上诉人的上诉，维持原审判决。梁印向一审法院起诉请求：1、判令被告归还原告房屋租金66750元；2、判令被告支付原告上述款项利息（按照中国人民银行同期贷款利率自2014年6月25日计算至被告实际还款之日止），暂计算至2013年9月5日为791.73元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月5日，原告（乙方）与被告张琪晨（甲方、被告李海燕代）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1、甲方将其拥有的位于金水路226号楼楷林国际大厦B座1410室的房屋（以下简称该物业）出租给乙方作为办公使用，建筑面积约为213.83平方米，甲方确认对该物业享有完整的产权，并对所提供资料的真实性和合法性负责；2、租赁期限自2013年11月15日起至2014年11月15日止，一年签一次合同，租赁期满甲方有权收回该物业，乙方应如期交还；3、乙方在签订本合同时向甲方支付租房定金叁万元整，此租金定金一经甲方签收，即具有法律效力，甲方在向乙方收取租金时，此笔定金可转为乙方应付租金的一部分；4、租金为3.8元每平方（米）每天，每月租金为24376元，租金按半年支付，半年租金为146000元整，租金每年按最低7%做递增（行情高于7%时按行情走），乙方应每半年到期前30日向甲方支付下期租金，甲方可以要求收取现金，或者要求乙方将上述租金打入指定账户，户名为唐玉瓶、开户行为工行、账号为62×××18，乙方应于2013年11月10日前交付首期租金，金额为146000元；5、乙方应于2013年11月10日前向甲方支付租赁该物业的租房押金30000元；6、甲方应于2013年11月15日交付该物业予乙方使用；7、在租赁期间内，乙方不得将该物业部分或全部转租给他人，如乙方未按约定私自转租的，甲方有权解除合同并没收全部租金及押金；8、乙方未按时交付租金的、严重损坏物品、装修和物业设备的、违反国家法律法规的经营和行为的，其他对甲方物业造成损害行为的或不按约定提前退租的视为乙方违约，甲方有权收回物业并没收租金及押金。该合同还约定了其他相关事项。原告提交的证据三即银行转账记录显示：原告梁印于2013年11月2日通过手机银行向李海燕转账支付5000元、于2013年11月4日通过手机银行向唐玉瓶转账支付25000元、于2013年11月15日通过手机银行三次向唐玉瓶转账支付共计143250元、于2014年5月1日通过ATM自动柜员机分三次向唐玉瓶账户分别存入5000元、10000元及7000元、于2014年5月19日通过ATM转账向唐玉瓶支付50000元，以上共计支付金额为245250元。2014年4月26日，原告梁印出具书面材料一份，载明：“本人保证2014年4月29号前把所欠楷林国际1410室的租金准时打上及续约，如到期限未能执行，本人及所公司自愿放弃在租赁期内剩余的租金及叁万元押金不在（再）退还。经甲方认同后，属公司所有财产（自购物品）进行搬走，2014年4月30号之前所有物品搬完”。2014年4月30日，李晓娜（原告称系其老板，被告称系后来与其联系租房的人）出具书面材料一份，载明：“2014年5月1日前本人自愿预交叁万元人民币，作为预交楷林国际1410室的使用费，如在2014年5月15日前未能与楷林国际1410室房东签合同，本次预交的叁万元人民币将不再退还（自行放弃）。如在2014年5月15日前续签合同，本次叁万元人民币将算为租金内。另今日交不上叁万元人民币，明日房东可自行解决室内物品”。庭审中，双方当事人均认可原告实际占用租赁房屋的期间为自2013年11月15日至2014年6月25日。一审法院认为，第一、原、被告自愿签订《房屋租赁合同》，且不违反法律法规的强制性规定，并已实际履行，双方均应按照约定履行各自义务。原告于2013年11月2日、4日分别向被告交付5000元及25000元，并于2013年11月15日向被告交付共计143250元，据此可以认定原告已足额交纳了租房押金3万元及自2013年11月15日起至2014年5月14日止第一期半年的租金。后因原告未按约在到期前30天提前预交第二期半年的租金，原告于2014年4月26日出具书面材料，保证于2014年4月29号前把所欠的租金准时打上及续约，如到期限未能执行，自愿放弃在租赁期内剩余的租金及叁万元押金不再退还。因该保证系原告自愿作出，应予认定，但原告的该保证是在第一期房租到期前作出的，应当是针对其所交纳的第一期租金及押金作出的保证，因原告违反该保证，故无权就已交纳的租房押金及第一期租金的剩余部分要求返还。第二、原告于2014年5月1日及19日又分别向被告支付了22000元及50000元，应当视为原告交纳的第二期租金，按照合同约定，第二期房租的租赁起始时间应为2015年5月15日，至原告2015年6月25日搬离租赁房屋，该期间的租金按约定应计算为32501元，故被告应将已收到的第二期租金72000元在扣减32501元后，将剩余部分39499元返还给原告。第三、因被告张琪晨系无民事行为能力人，不能独立承担民事责任，且租赁合同也系其母亲李海燕代签，李海燕也是租赁合同的实际履行人，故应当由被告李海燕承担上述返还责任。第四、关于原告主张的利息，因其存在违约行为，故其该主张无事实和法律依据，不应予以支持。综上，对原告诉讼请求的合理部分，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款的规定，判决如下：一、被告李海燕于判决生效后十日内返还原告梁印租金39499元。二、驳回原告梁印的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1489元，原告负担595元，被告负担894元。本院二审期间，上诉人向法庭提交如下证据1、楷林物业出具的证明一份，拟证明上诉人有一个月的损失；2、通知书一份，拟证明李晓娜和梁印无关系，是新的租户，一审中被上诉人提到的交纳7万多元是由李晓娜缴纳的，与梁印无关。被上诉人针对上述证据发表以下意见:上述证据不属于新证据，且对真实性不予认可；上述证据不能证明李晓娜和梁印无任何关系；楷林物业出具的证明与一审中提交的李晓娜录音证据“6月26日之前已经交由第三人承担”不符。被上诉人向法庭提交如下证据：在企业信用信息公示系统网上打印的河南省乐运电子科技有限公司的信息一份证明梁印和李晓娜都是河南省乐运电子科技有限公司的员工，李晓娜并非新的承租人。上诉人发表如下意见：该公司信息里面没有直接显示李晓娜。本院经审查认为，上诉人、被上诉人二审中提交的证据不属新证据，且与其主张的待证事实缺乏关联性，故本院不予采信。依据有效证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，李海燕作为张琪晨的法定代理人以张琪晨名义与梁印签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。关于梁印主张返还租金数额的认定问题，本院认为，双方当事人均认可梁印实际占用租赁房屋的期间为自2013年11月15日至2014年6月25日，应认定双方当事人于2014年6月25日解除《房屋租赁合同》，梁印作出承诺保证于2014年4月29号前把所欠的租金准时打上及续约，如到期限未能执行，自愿放弃在租赁期内剩余的租金及叁万元押金不再退还，该承诺系梁印自愿作出，其无权就已交纳的租房押金及第一期租金的剩余部分要求返还；梁印于2014年5月1日及19日又分别向李海燕、张琪晨支付了22000元、50000元，应当视为梁印交纳的第二期租金，梁印于2015年6月25日搬离租赁房屋，根据梁印实际占用房屋的期间，一审认定租金剩余部分为39499元并无不当。张琪晨、李海燕上诉称其不应返还租金39499元的理由不能成立，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。根据一审庭审笔录显示，梁印陈述其通过转账共交纳租金215250元、押金30000元共计245250元，张琪晨、李海燕表示梁印所述属实，二审中，张琪晨、李海燕称其中2014年5月1日、19日所收到的22000元、50000元系新承租人李晓娜所交纳，与张琪晨、李海燕一审陈述不符，故不予采信。综上，张琪晨、李海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1489元，由上诉人李海燕、张琪晨负担。本判决为终审判决。审判长　周　金审判员　李　静审判员　谢宏勋二〇一七年四月二十一日书记员　郭冠利 关注公众号“”