（2016）苏0505民初1572号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-05-31
案件名称
李聪与苏州永新置地有限公司、苏州华新国际物业管理有限公司陆分公司承租人优先购买权纠纷一审民事判决书
法院
苏州市虎丘区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李聪,苏州永新置业有限公司,苏州华新国际物业管理有限公司陆分公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0505民初1572号原告：李聪。委托诉讼代理人：陆倩，江苏政纬律师事务所律师。被告：苏州永新置业有限公司,住所地苏州高新区通安镇中心路30号。法定代表人：朱复民,该公司董事长。委托诉讼代理人：石春扣，江苏九典律师事务所律师。被告：苏州华新国际物业管理有限公司陆分公司,住所地苏州工业园区旺墩路188号建屋大厦1幢510室。负责人：汪美琳,该公司总经理。委托诉讼代理人：徐玲，江苏蓝之天律师事务所律师。委托诉讼代理人：周刚，江苏蓝之天律师事务所律师。原告李聪与被告苏州永新置地有限公司（以下简称永新公司）、苏州华新国际物业管理有限公司陆分公司（以下简称华新公司）承租人优先购买权纠纷一案，本院于2016年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月19日公开开庭审理了本案，原告李聪的委托诉讼代理人陆倩、被告永新公司的委托诉讼代理人石春扣、被告华新公司委托诉讼代理人徐玲到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2017年3月29日公开开庭审理了本案，原告李聪的委托诉讼代理人陆倩、被告永新公司的委托诉讼代理人石春扣、被告华新公司委托诉讼代理人周刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李聪向本院提出诉讼请求：1、撤销两被告与案外人签订的车位买卖协议；2、判令两被告以同等价格将车位卖给原告；3、判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告永新公司及当时的物业于2009年7月11日签订《东湖林语花园停车场使用协议》，约定被告自2009年7月11日至2010年7月10日将停车位B080有偿出租给使用。后三方虽未再签订合同，但一直默认合同的延续。2014年5月，原告又承租了另一个车位B115.2015年开始，原告小区物业管理企业换为华新公司，因此2015年2月至2015年12月的车位管理费原告交予华新公司。但两被告在未通知原告的情况下，于2015年9月、10月擅自将原告承租的两车位卖给案外人。原告认为该两车位原告享有优先购买权。故原告诉至法院。被告永新公司辩称，原告不具有撤销权，原告的租赁协议届满后被告才将有关车位使用权转让给案外人，且车位承租权不属于原告。后，原告另行使用了1B074、082两个车位，即确认了被告方的转让事实及延续了双方的租赁关系。原告不再享有原车位的优先购买权。被告与案外人间签订的是车位使用权转让，不具备协议约定的购买权优先受让性质。请求驳回原告的诉讼请求。被告华新公司辩称，被告不是适格主体，被告不是合同相对方，车位所有人也不是被告。车位不是房屋，不具有优先购买权，虽原告向被告缴纳车位使用管理费，但双方间转为不定期租赁合同，并未约定优先购买权，且涉案车位出售后被告保证了原告的停车使用，并未损害原告租赁权，故请求驳回原告诉请。本案原告围绕诉讼请求依法提交了东湖林语停车场使用协议、车位图片、发票、收据、银行电子回单等证据；被告永新公司提交了汽车车位使用权转让协议等证据；被告华新公司未提交证据。本院组织当事人进行证据交换和质证，双方对证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确定的证据，本院认定事实如下：2009年7月11日，原告（乙方）与被告永新公司（甲方）、案外人深圳中旅联合物业管理有限公司苏州工业园区分公司东湖林语花园管理处（丙方）签订《东湖林语花园停车场使用协议》，乙方作为东湖林语花园7幢804室业主向甲方申请使用停车场车位，丙方接受甲方委托对停车场进行管理及费用收缴工作。协议约定1、甲方将停车位有偿出租给乙方使用，甲乙双方委托丙方就停车出租事宜进行协调管理，并代甲方向乙方收取停车位使用费，乙方应按220元0位0月向甲方缴纳停车位使用费，并在使用费外按30元0位0月向丙方缴纳停车位管理费。2、使用期限自2009年7月11日至2010年7月10日。5、乙方车辆进行甲方停车场泊车时，必须按照甲方规定的行驶路线、路标、车位泊车……。7、乙方向甲方申请的停车证在有效期内享有车位认租优先权。乙方应于每月5日前按期全额缴纳车位使用费及停车位管理费，乙方逾期缴纳超过10日，甲方、丙方有权收回停车证或宣布停车证无效，并将车位给予轮侯申请者使用。8、租赁车位的业主对所租赁的车位享有“优先购买权”，即若甲方拟出让乙方租赁车位，在同等价格下，乙方享有优先购买所租赁的车位的权利；若所租车位已被别的业主购买，租赁车位的业主应另选车位，让出所租赁的车位。……14、甲方保证自己享有停车位的经营权，并缴交由此产生的一切税费，乙方要求提供收据时，甲方可委托丙方向乙方代为提供收费收据。15、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，发生争议三方协商解决，协商不成可提交至虎丘区法院。乙方申请停车证之车辆资料：车名型号：东风标致307，车牌苏E1BL**，颜色蓝色。后该车停在B080车位。原告按协议缴纳车位管理费，丙方出具发票。到期后，三方未再重新签订使用协议，延用了上述协议。原告按期缴纳相关费用。至2015年，被告华新公司作为东湖林语花园小区物业管理方，代为收取原告停车位管理费，期间为2015年2月11日至2015年12月31日。2015年10月20日，2015年11月30日，被告永新公司（甲方）分别与案外人7幢304业主顾陆军（乙方）、7幢1104业主郭浩（乙方），及丙方苏州华新国际物业管理有限公司签订《汽车车位使用权转让协议》，将B080、B115二个车位使用权于2015年12月25日各以5万元价格转让给乙方，不包括土地使用权、无法办理产证、土地证等手续。使用年限为与所购房屋同等年限。原告使用的B080、B115车位被其他业主使用后，被告华新公司重新为原告指定了1B074、082二个车位。原告认为被告的行为侵犯其优先购买权，故诉至法院。本院认为，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案租赁的是小区车位，不考虑车位的所有权性质及车位是否存在优先购买权问题，仅从租赁角度分析，原告并无证据证明系出租人被告永新公司与第三人恶意串通签订转让协议损害原告优先购买权，不存在转让无效的情形。且优先购买权存在例外情形，就小区车位而言，全体业主均可购买，转让给其他业主也属保险业主优先使用。本案原、被告双方均确认延用2009年7月11日所签订的协议，在该协议第8条明确约定：租赁车位的业主对所租赁的车位享有“优先购买权”，即若甲方拟出让乙方租赁车位，在同等价格下，乙方享有优先购买所租赁的车位的权利；若所租车位已被别的业主购买，租赁车位的业主应另选车位，让出所租赁的车位。承租人优先购买权系债权性质，不具有对抗第三人的效力。故原告主张撤销被告永新公司与第三人的协议而以同等价格卖给原告，无法律依据，本院不予支持。而被告华新公司并非车位所有人、出租方，仅为管理方，非原告主张优先购买权的适格被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李聪的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告李聪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行支行；帐号：10555301040017676。审 判 长 顾文娟人民陪审员 于英兰人民陪审员 顾建云二〇一七年四月二十一日书 记 员 顾 雯 微信公众号“”